[임차인의 대항력] 전 소유자의 임차인에 대한 법률관계

전소유자의 임차인이 현재 임대차가 계속되고 있다는 사실관계에서 생각해 볼 수 있는 것은....

첫째, 1차경매에서 배당요구를 했다면 2차경매에서는 배당요구를 할 수 없다........

둘째, 전소유자의 임차인이 현 소유자와 임대차계약을 맺고, 예전의 전입일자를 그대로 유지하고 있다면

그 대항력은 현소유자의 소유권이전일 당일날 발생한다...정도 될 것입니다.

결국 대부분의 물건은 대항력이 존재하는 것처럼 보입니다.

그렇다면 아래의 물건은 어떨까요?

일단 선순위 임차인이 있습니다.

등기부등본을 보니, 이미 법원경매가 진행된 적이 있네요.

당시 사건을 검토해보니, 위 임차인 정영준씨는 그 전에 거주하고 있었고, 대부분 배당을 받아간것으로 보입니다.

그리고 이 물건의 전소유자인 낙찰자와 새로운 임대차계약을 맺고 거주하고 있다고 보입니다.

또한 소유권이전 당일날 홍천새마을금고에서 경락잔금을 대출받으면서 정상적인 대출이 나갔다고 판단됩니다.

여기서 검토해볼 부분은, 위 임차인이 전소유자인 이주연씨와 언제 임대차계약을 맺었냐는 것이 중요합니다.

소유권자인 이주연씨와 임차인 정영준씨가 소유권이전일 2008.7.24.자 이전에 새로이 임대차계약을 체결하였다면

임차인의 대항력은 그날 발생하므로 임차인은 대항력이 있으나, 만약 그 이후라면, 홍천새마을금고보다 늦는다고

볼 수 있겠네요.

주택임대차보호법은 민법의 임대차를 더욱 두텁게 보호하는 것이므로, 민법의 임대차가 애초에 성립하지 않는다면

주택임대차보호법은 적용될 여지가 없는거죠, 결국 임대차자체가 있느냐? 있다면 언제 계약이 성립했느냐? 가

가장 먼저 풀어야 할 문제인것입니다.

<현황조사서>

임차인이 현재 점유하고 있다는 것은 알겠고...

<매각물건명세서>

잉? 임차인이 자신의 권리신고를 하면서 점유기간에 흔적을 남겨버렸네요.........ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

2008.8.22~현재....................

주택임대차보호법의 대항력은 주민등록과 점유를 함께 갖춘날의 다음날 발생인데..점유를 2008.8.22.자로 시작했

다면 위 임차인의 대항력은 그 익일인 8.23.자로 발생하게 됩니다.

이미 임차인이 자신이 대항력이 없다는 것을 널리 퍼뜨렸네요...ㅠㅠ

결과론적으로는... 낙찰...12명....ㅠㅠ

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이 물건을 현장에 가 보았습니다(2011.6.1.).

인근에 인천지방법원이 있고, 고지대의 중간정도 위치했으나, 특이한건 지상 2층 높이에 B01호라는 것입니다.

지하층의 높이가 보통건물의 2층이니, 이물건이 302호라는 것을 감안하면 5층의 높이입니다.

엘리베이터도 없는 빌라이고 계단도 가파르다는 것을 감안하니...물건을 보면서 마음이 아파옵니다....

고지대와 층수도 있으니 행여 조망권(?)이라도 기대하려 했더니 이건 뭐, 햇빛도 들어오지 않습니다.....눈물이

나려합니다...ㅋㅋ

특별한 개발호재도 기대할 수 없거니와, 인근부동산을 탐문하니, 전세는 2천5백만원, 월세는 5백만원/ 25만원에

형성되어 있다 할 수 있겠으나, 인근에 공급이 많아서 언제쯤 전월세가 체결될 수 있을지 장담을 못하는 분위기

입니다.ㅠㅠ

최저가로 낙찰을 받아도 공실율을 감안할때 연 6%정도의 수익률도 미치지 못하는 물건......

그런데 4천 6백만원 이상의 낙찰가입니다....

우리 경매실전연구소 카페가족은 이런 결과가 발생하지 않았으면 좋겠습니다...ㅎㅎ

-이상-