내경험을 바탕으로 내집마련하는 노하우 올려봅니다

부동산 시장의 불확실성이 증폭되어, 내집을 소유한 사람이나, 내집마련을
하려는 사람이나, 모두가 향후의 집값 향방에 귀를 세우고 있네요.

내집마련 예정자나 향후 잠재적 내집마련 수요자(전월세자)를 위해
경험을 바탕으로 글을 올려봅니다.

1. 주택은 소유의 개념이나, 주거의 개념이냐

1.1 정부 정책과 현실
현 정부의 정책 중에도 앞으로 주택은 소유의 개념이 아니고 주거의 개념이라
홍보합니다.
허나 한국의 중산층치고 내집없는 사람 없고, 내집없는 사람중에 부자 중산
층은 없다고는 할 수 없으나 드문것은 자명한 사실 입니다.

1.2 유주택자와 무주택자의 생각
전월세 주거자가 생각하는 것은 어떻게 현재를 무난하게 지내느냐에 관심이
있는 반면, 내집을 마련한 사람은 어떻게 저축하고, 아껴서 부채를 줄이고,
더 나가서 자산가치가 있고, 쾌적한 곳으로 옮길까, 너 넓은 집으로 갈수
있을까에 대한 생각과 방법을 연구하게 됩니다.
부자가 되는 길은 노력하고, 연구하고 고민하지 않고 되는 것이 아닙니다.


2. 내집마련 시점

2.1 Life Cycle측면에서
부동산 가격의 상승세, 하락세를 논외로 한다면, 가급적이면 빠른 기간에
내집마련을 하는 것을 권합니다.
다만 우리나라 실정에서 은행 부채가 없이 내집마련을 하기는 어렵다고
하더라도,원리금 상환에 지나친 부담을 가지는 것은 바람직하지 않습니다.
종잣된을 마련할 때까지 자린고비가 되세요.

2.2 부동산 시황측면에서
증시의 격언에 추락하는 것이 날개가 없다. 9시 뉴스에 증시 대폭락이 연일
도배를 할 때 주식을 사면 돈을 번다는 얘기가 있습니다.
- 부동산 시장도 부동산 가격 폭등으로 연일 메스컴에서 도배를 할 때 부동산을
구입하면, 상당기간 부동산 가격은 정체되거나 오르지 않을 수 있습니다.
- 헌데 요즘처럼 부동산 가격이 장기적(적어도 1년이상) 하락하고, 거래부진,
실종, 심지어 부동산 대폭락론이 화제가 된다면, 부동산 가격이 저점을
돌파하거나, 적어도 저점 근방에 와 있음을 알 수 있습니다.
- 더구나 향후 부동산 수요의 척도인 전세가격이 폭등한다고 하고, 내년, 후년
지속적으로 입주 물량이 큰폭으로 감소한다면 주택을 마련하여도 재산상의
손실은 없을 것입니다.(경우에 따라 운이 좋으면, 상당한 가격상승도 가능)
- 물론 부동산 가격도 실물경제와 함께 가는 것이므로, IMF 구제 금융과 같이
경제 불황 시점이면, 이야기가 달라집니다만, 경기가 회복되고, 주가가 오르고
있다면(주식은 경기 선행성, 부동산은 후행성을 가진다고들 합니다) 내집마련
하면서 상투잡는것 아닌가 하는 걱정은 마셔도 되지 않을까요


3. 내집마련의 방법

3.1 장기간(적어도 3~4년) 이후에 내집마련을 원하는 무주택자라면, 재개발 투자를
권하고 싶습니다.
통상적으로 재개발 단계는 재개발 기본계획, 조합설립, 시공사 선정, 사업
시행인가, 관리처분, 이주 및 철거, 조합원 분양, 일반 분양, 착공, 준공
입주의 단계를 가지는데, 한단계가 진행될 때마다 자산의 가치는 상승합니다.
다만 유념하여야 할 사항은 재개발 수익성은 속도가 중요하므로, 조합원간
분쟁이 극심한 지역은 피하는 것이 좋으며, 조합 설립 이후에 구입한다면,
총 분양예정 주택수와 조합원 수를 비교하여 차이가 큰 지역을 정하면 수익성
이 높습니다. 물론 교육, 교통, 환경 등 지역별 선호도는 직접확인하시고.

3.2 일반 분양 아파트
지속되는 부동산 불황으로 미분양 단지(청약저축불필요) 중에도 교통, 교육
환경 여건이 양호하면서도, 분양가가 상대적으로 저렴하거나, 혹은 중도금
무이자 혜택등이 있는 곳이 있습니다.
일반 미분양 아파트를 선택하신다면, 필연적으로 여러 대상지역을 방문하여
비교 분석을 통하여 상대적 가치를 판단하는 것이 좋습니다.

3.3 기존 주택의 매입
즉시 입주를 원하는 무주택자는 기존 주택(단독, 빌라, 아파트)을 매입하는
방법이 있습니다. 기존 주택 매입을 원하는 분이라면, 대상 지역을 선정하여
여러 부동산 중계업자와 친분을 가지고, 급매물 중심으로 접근하시면 좋습니다
개인적으로 저는 부동산 중개업자를 만나면, 점심을 필히 제가 삽니다.
이렇게 관계를 가지면, 급매물은 우선적으로 제게 정보가 오게 되지요.

3.4 경매를 통해 구입
통상적으로 경매를 통하여 주택을 구입하면, 일반 거래 물건보다는 싸게
부동산을 구입할 수 있습니다만, 이렇게 하기 위해서는 경매에 대한 지식을
축적(필요시 경매교육을 받는 것도 권함)하고, 실제 부동산 경공매에 예행
연습을 해 보는 것도 좋을 듯 합니다.
경매 부동산이 재개발 구역내에 소재한다면 금상첨화 일 수 있고요.
다만 권리관계 분석이 잘못될 경우 낭패를 볼 수 있음을 유념하시구요


4. 어떤 주택이 좋은 주택인가?

4.1 무주택자의 판단
상당수의 많은 무주택자는 해당 주택의 상태, 평형 등 현재 부동사의 상태에
관심을 가지는 경우가 많습니다.

4.2 가치있는 부동산
가치있는 부동산은 내가 살 때 잘 사는 부동산이 아니라, 향후에 내가 팔 때
잘 팔리고, 높은 가치를 받을 수 있는 부동산입니다.
따라서 자가 주택을 마련하시려 한다면, 해당지역의 도시개발 계획, 교통량
확충계획, 향후 발전 계획(구청, 시청, 부동산 확인)을 확인 후에 구입하시면
보다 효과적인 부동산 구입을 하실 수 있습니다.


5. 자가주택 마련

5.1 현실적으로 물려받은 재산없이 직장생활을 하면, 저축하여, 내집마련을
한다는 것이 쉬운일은 아닙니다.

5.2 허나 연구를 하시고, 정보를 찾아 노력하시면, 적어도 이러한 노력을 하지
않는 분보다는 내집마련 시기를 절반정도는 단축시길 수 있습니다.


6. 긍정의 힘

6.1 세상은 항상 부정적 측면과 긍정적 측면이 있습니다.

6.2 허나 긍정적 사고와 긍정적 노력을 하시는 분이 성공에 더욱 가까이 갈 수
있슴은 자명한 사실 입니다.

6.3 따라서 부동산 가격의 폭락을 바라지 말고(감나무 밑에서 감떨어질 때
바라고 누어 입벌리고 있지 말고)
현실적으로 가장 저렴하고 합리적으로 내집을 마련할 수 있는 방법을
찾으시기 바랍니다.


7. 6백만불(?) 아니 6백만원 사나이도 내집마련하는데...
(물론 18년 전이니 지금하곤 화폐가치가 틀리겠지만)

7.1 결혼할때 가진돈을 모두 모아보니 600만원 밖에 안되었지만, 그래도
지금은 큰집을 소유하고 살아갑니다.

7.2 세상 모든 무주택자가 내집마련하고 웃는 날이 오기를 기대해 봅니다