경매! 요렇게 분석해보자

안녕하세요 설춘환입니다

무더운 & 장마 모두모두 잘 이겨내시길 바랍니다^^

이번 시간에는 경매분석할때 요렇게 해보시길 바랍니다

①반드시 현장을 답사할 것

가급적이면 도보로 주위를 많이 둘러보자

차량을 이용해서 현장에 갔다가 잠시 둘러보고 다시 차량을 이용해서 귀가하는^^

요런건 안되죠

오히려 한정거장 전에서 도보를 이용해서 이것저것

아시겠죠?

②점유자 및 임차인 조사를 철저히 할 것

주민센타에서 전입자 확인 필수

전입세대는 완존 필수죠

선순위임차인여부/ 세대합가등

있다면 더욱 구체적으로 임차인에 대한 탐문등 실시

선순위금융권근저당권자등에 대한 확인등

아시겠죠?

③시세를 정확히 파악할 것

법원감정가는 참고자료일 뿐, 관할 중개업소등을 방문하여 시세를 파악할 것

시세라고 하는게 가장 어려운 부분

그나마 아파트는 국토부실거래가 중개업소 방문등을 확인하면...

땅이나 빌라등이 쉽지 않죠

그래도 중개업소

마을이장이나 마을사람들 통해 확인등

아시겠죠?

매매사례등

④채무자나 소유자의 변제능력 및 동태를 파악할 것

차후 경매취소가능성 예견

특히 경매물건은 10억원인데

경매신청한 판결문은 1억원이라고 하면

그리고 등기부등본은 깨끗하다고 하면

과연 경매는?

아시겠죠?

⑤등기부등본상의 가등기, 가처분, 예고등기, 토지별도등기등의 유무를 확인

말소기준권리보다 앞서는 가등기 등은 매각이후에도 소멸하지 않는다

인수되는 것이 무엇인지 꼭 체크해야합니다

낙찰자가 소유권마저 빼앗길 염려가 있는 것이지요

아시겠죠?

⑥자금계획을 세우자

매각대금 이외에 등기비용 명도비용 등을 고려한다

상계신청할때도 유의해야할듯

대출에 대한 한도는 가급적 낙찰가의 30% 내외로..

아시겠죠?

⑦입찰장에서 부화뇌동하지 말자

경쟁심리에 높은 가격으로 매수하는 것을 경계하자

경매물건은 영원합니다

사전에 수익률등 감안해서 금액 산정해오고

입찰장에서는 기재후 제출만

너문 연연해 하지 마세요

그러나 수익율이 많이 난다면 과감한 결단도...

아시겠죠?

⑧입찰장에서 사소한 실수 절대 금물

특히 입찰가액의 수정금지 등 숙지

입찰표 잘 써야하겠지요

화룡점정......

보증금도 1원이라도 부족하면 무효

준비물 철저히

아시겠죠?

⑨입주시기 넉넉히 잡을 것

인도나 명도시 최소 몇 개월에서 최대 몇 년 소요가 될지도 모른다.

낙찰후 잔금납부 후 3개월정도 소요예상

사건마다 다를수 있음

1-2달만에 명도는 쉽진 않죠...

물론 가능할때도 있죠

아시겠죠?

⑩ 관리사무소에 체납관리비 여부 파악

공용부분에 대한 체납관리비는 매수인이 승계한다(대법원 판례)

썩 중요하진 않죠?

낙찰가 대비 관리비 비중이 얼마 안되니까

그래도...

아시겟죠?

여러분 이런걸 하나하나 제대로 잘 파악해보세요

항상 정확하고 제대로 된 경매이론과 실무를 전해드리고 싶은

저는 설춘환이었습니다

오늘도 화이팅입니다^^

멋진 부자되세요^^