명도협상은 지혜로 풀어야 한다.

명도협상의 지혜 (4)

자고로 인생은 지식도 중요하지만 지혜로워야 어떤 일이든지 순리대로 잘 해결할 수 있다.

현대그룹 정주영님이 서산 간척지 최종 물막이공사 280m를 막지 못해 온갖 방법을 다 동원하고

세계의 방파제 막이 전문가를 초청 노력하여도 허사였다. 그러나 그는 자신의 지혜를 발휘하여

세계 최초로 수명을 다한 폐선 한척으로 간단하게 막아 뉴욕타임스 등에 대서특필 되었고

전세계가 깜짝놀란 사실을 보면서 우리는 그를 지식인이라기 보다는 지혜인이라고 생각한다.

 

명도도 마찬가지다

지혜롭게 대처한다면 무엇인들 못하겠는가.

명도의 원리를 알고 조여진 매듭을 어떻게 풀어야 하는지 연구하고 도전하여야 한다.

초보자뿐만 아니라 경험자라도 점유자를 찾아가기가 무척 거북스럽고 하기 싫은 일중에 하나다.

점유자를 만나로 갔을 때 대문에서 초인종을 누르기 전 두 가지 생각을 하곤 한다.

 

하나는 초인종을 눌렀지만 쌀쌀맞게 대하면서 문을 열어주지도 않고 대화조차 거부할 것 같은

생각이 떠오르면서 설령 용기를 내어 만난다 해도 망한 사람 찾아가서 어떻게 얼굴을 쳐다보며

무슨 말을 해야 하는지 생각하면 걱정부터 앞선다. 시작부터 잘 못된 생각으로 접근하면

초인종을 누를까 말까 망설이면서 오래동안 서성거리게 되고 명도는 이미 첫 접촉부터

늦어지기 시작하여 신속한 명도를 기대할수 없을 것이다.

이것이 부정의 결과이며 부정의 힘으로는 아무것도 이룰수 없을 것이다.

정당하게 경매를 받아 놓고도 당당하게 자기 재산을 찾는데도 자신감이 없고 소극적이라면

경매가 자신의 적성과 맞는지도 깊이 생각하여 보아야 한다.

 

두 번째는 역으로 바꾸어서 초인종을 눌렀는데 점유자가 반갑지는 않겠지만 예절을 아는 자로서

“어서 오세요 미안합니다. 연락할 방법을 몰라서 기다리고 있었습니다. 마침 잘 오셨습니다.

이제 집을 언제까지 비워 드려야 할까요.” 라고 생각한다면 초인종이 얼른 눌러질 것이다.

이것이 긍정의 힘이며 초인종 누른 시간이 단축되면 될 수로 명도가 그 만큼 빨라진다.

이와 같이 일을 시작할 때 긍정과 부정한 생각의 결과는 하늘과 땅차이로 벌어진다.

실제로 명도협상에서 실패할 확률은 5%도 안 되며 95%이상은 반갑지는 않지만 쉽게 만나

이사 비를 협상하면서 도와달라는 사람, 억지 부리는 사람 등 각양각색의 사연들을 내놓지만

대부분 낙찰자의 뜻대로 이루어지는 것이 일반적인 것이다.

 

낙찰 초보자들은 처음 협상에서 실패하면 거의 손쉽게 강제집행을 거론하는데 강제집행으로

시간과 경비, 상호 갈등과 마찰등 마음의 상처를 감안하면 결코 쉬운일이 아니다.

처음부터 잘 될 수 있는 경우도 드물다. 당연하게 그럴 수 있다고 생각하고

두려움과 스트레스에 시달리지 말고 다음에 찾아갈 수 있는 여유를 가져야 한다.

점유자들은 대부분 처음에 무리한 요구를 하는 것이 대세흐름이다.

경매로 거의 공짜로 먹은 것처럼 오해 하여 지나친 요구라고 판단될 때는

사회적 관례를 벗어난 요구라고 말하고 어떻게 든 상대방을 설득시키는 데

혼신의 힘을 다해야 한다.

 

낙찰자가 낙찰 후 처음으로 점유자를 찾아갔을 때 점유자 입장에서 한번 생각해보라

전쟁에서 승리한 점령군이 나타나 이제까지 평화롭게 살던 집을 내쫒으려 하는 마음이 생길 것이다.

그러므로 마음이 상하지 않도록 최대한 배려하는 종합병원 도우미처럼 보이도록 노력한다면

그 협상은 쉽게 해결될 수도 있을 것이다.

예를 들어 점유자가 임차인 일 때 집주인으로부터 채권확보할수 있는 방안을 연구도 해보고

이사 비를 줄때에도 만약 이사 협상이 결렬되어 강제 집행하게 되면 평수대비 법원 공탁금을

예치하여야 하고 3개월 보관비가 최종 수수료로 지불된다는 것을 알려주고 이 비용을 그냥

제공 할 것이며 여기에 위로금 + 알파까지 더하여 드릴 테니 협조 부탁드립니다.

이때 신뢰가 갈수 있도록 법원 집행관실, 이삿짐보관 센터 전화번호까지 알려주면서

상대방도 이해 할 수 있도록 하며 위로금도 추가 하였으니 이정도면 섭섭지 않은 금액으로서

가까운 법무사나 법원 경매계에서 스스로 확인 할 수 있도록 하며 언제까지 연락을 달라고 한다.

 

낙찰자와 점유자 사이에서는 생면부지 초면인데도 점유자 입장에서는 낙찰자가

싸게 거저먹는 사람으로 보여 법적인 의무도 없는 이사 비를 줄 것으로 믿지 않고

낙찰자 입장에서는 쫄딱 망해 집도절도 없어 오갈 데도 없는데 어떻게 약속을 지키랴.

협상하기 전부터 서로 보이지 않는 불신이 있고 협상진행이 늦어질 뿐만 아니라

약속을 어기는 사례가 다반사로 일어나므로

낙찰 잔금 납부와 동시에 인도명령을 제출하여야 한다.

 

낙찰 잔금 납부 후 부터는 그 부동산에 관하여 소유권 이전에 관계없이 주인으로서

사용 및 수익을 얻을 수 있는 모든 권리가 낙찰자에게 발생함으로 협상에 관계없이

즉시 무조건 인도명령을 신청하는 것이 좋다.

왜냐하면 협상으로 순조롭게 진행되면 좋겠지만 만약 그 아까운 시간을 질질 끌다

협상이 결렬되면 시간도 허비하지 않고 즉시 강제집행으로 이어 질수 있기 때문이다.

인도명령은 직접 작성하면 그 비용도 몇 만원 이내로 저렴할 뿐만 아니라

법원과 인터넷 등에는 그 양식도 비치되어 있고 한글만 깨우치면 누구나 쉽게 무료로

작성 할 수 있도록 양식과 그 방법을 잘 요약 정리해 놓았다.

 

협상하는데 있어서 무엇보다도 지나친 요구에 대응하는 전략과 시간이 필요하다.

밥맛을 좋게 하려면 뜸을 푹 드려야 하듯 협상하는데 있어서도 상대방이 지나친

감정대응으로 나올 때는 잠시 수그러질 때까지 기다리는 여유가 필요하다.

명도협상에 자신감이 없을 때에는 주변에 변호사처럼 언변이 좋은 사람에게

대리 협상을 부탁하여 완충 역할을 할 수 있다면 대리 협상에 실패했을 때에도

강제집행으로 가지 않고 한 번 더 양보 할 수 있는 협상의 여유와 자신감이 생긴다.

누구나 명도협상은 부담스럽고 꺼리는 부분으로 경험이 풍부하고 능력 있는 전문가에게

찾아가서 조언을 듣는 것도 고려해 볼 수 있다.

 

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