명도협상을 위한 글
명도협상은 즐겨야 한다.
어떤 일을 하면서 그 일에 흥미를 느껴야 그 일이 성과가 높고 매력을 갖는 것이다.
자신이 하기 싫으면 평양감사도 싫은 것이다. 직업이건 부업이건 심부름을 하던
그 일을 잘 처리하기 위한 조건은 그 일을 즐기는 것이라고 생각한다.
그 일을 즐긴다는 것은 긍지를 갖고 자부심으로 최선을 다하여 보람을 얻는 것이다.
컴퓨터의 황재 빌게이츠는 의사와 변호사의 유복한 집안에서 태어나 책 읽기를 좋아하였고
컴퓨터에 대한 열정을 가지고 도전정신이 넘치는 근성으로 자신의 일을 즐기면서 하였기에
마이크로 소프트를 창업하기에 충분하였다. 그는 회사에서 다음과 같이 말 한 적도 있다.
“MS와MS가 하는 위대한 일들을 생각하지 않은 날은 내 인생에서 단 하루도 없을 것입니다.”
이 세상 누구나 사용하는 윈도우, 그 윈도우를 위해 일하면서 자신이 흘린 땀방울을 더 사랑하고
자신감이 넘치며 최종 목적지가 어디며 무엇을 위해 일하는지도 잘 알았을 것이다.
그는 그 일이 너무 좋아서 24시간 푹 빠져 있어도 싫증나지 않았고 남들은 어렵다고 포기 하는데
그는 그 일이 하나도 어렵지 않고 오히려 재미있게 느껴져 과감히 뛰어들 수 있었다고 한다.
명도과정은 협상의 과정이다.
우리는 인생에서 몇 번이 될지 몰라도 여러 차례 협상의 과정을 거치면서 살아가야 한다.
크게는 국가 간의 협상으로 대일 식민지 배상협상이 있었지만 푼돈 몇 푼 받는데 급급하여
당시에는 성공이라고 떠들었지만 50여년이 지난 지금 평가하면 굴욕적이고 실패한 협상이였다.
남북 간 협상에서도 먼 미래와 큰 그릇을 못보고 평행선만 유지하고 있다
성공적인 협상이란 현재나 미래나 서로가 윈-윈하는 결과물을 나누어 가져야 한다.
협상준비와 능력이 부족한 사람들이 전면에 나서지나 않는지 걱정스럽다.
경매를 하면서 최종적으로 처리하는 명도를 즐길 수 있는 방법을 먼저 찾아야 한다.
명도를 즐기려면 철두철미한 준비와 예행연습까지도 필요할 것 같다.
대부분의 사람들은 스스로 협상능력을 가지고 있으며 그 소질을 잘 발휘한다면 성공 할 수 있다.
그러나 첫 탐색전에서 대부분 실패하는데 철저한 준비 없이 상대를 만나거나 숙련되지 못하여
주도권을 빼앗긴 체 협상에 임하기 때문에 어려움을 겪는 것이다.
명도를 게임하듯 즐기려면 점유자를 만나기전에 그들이 무엇을 요구할 것인가를
미리 예측하여 미래에 벌어질 일이 자신의 생각과 적중한다면 이 협상은 퍼펙트게임이 될 것이다.
점유자의 요구조건을 수용 할 수 있는지? 또는 거절하면 어떤 변수가 발생하는지?
협상이 어떻게 진행될 것인지 가상 시나리오를 미리 작성해서 점유자와 협상한다면
상대를 훤히 내려다보면서 깔끔하게 마무리 할 수 있을 것이다.
점유자의 명도조건은 99%가 돈이다.
많고 작은 차이는 있겠지만 해답은 뻔 한 것이다.
누구나 낙찰 받고 맨 처음 점유자를 만나면 무엇을 요구 할 것인가가 제일 궁금하다.
점유자가 얼마를 요구 할 것인가 하는 것은 그 집의 크기 이삿짐 량, 집수리 부분 등
여러 가지를 고려하여 요구한다면 착한 점유자로서 협상이 쉬워질 것이나
무대포로 나오는 것이 다반사로 일어나며 그것이 문제가 아닐 수 없다.
낙찰자의 인간적 고뇌 속에서 점유자의 양심적인 행동을 일깨워주는 일이 얼마나 어렵겠는가.
미리 시나리오를 작성하여 점유자의 요구조건을 만들고 각각 조건마다
어떤 말을 생각하고 어떻게 대답하고 어떻게 대응 할 것인지
상상하면 해결의 실마리가 쉽게 풀릴 것이다.
예상 시나리오 15개 이상 작성해본다.
1.거칠게 난동을 부리면서 위협적으로 대드는 점유자.
▶어떻게 보면 순진하고 착한사람인데 낙찰 초보자들은 쉽게 겁먹고 명도 두려움에 부들부들 떤다.
▶사회를 자신의 잣대로 보다가 큰코다쳐 성질을 다스리지 못한 것이므로 시간이 약이다.
▶집행관인들 어떻게 하겠는가.
▶7일 간격으로2~3회 감정이 수그러질 때까지 좀 기다렸다가 다시 설득한다.
▶두 달 후에도 변함이 없을 때 강제집행으로 해결하는 것이 좋다.
2.눈물로 호소하며 몇 달만 더 살자고 읍소하는 점유자.
▶쉽게 눈물을 보이는 사람은 연기력이 뛰어나기 때문에 많은 사람들이 속아 넘어간다.
▶자신의 딱한 사정을 진심으로 호소하는 경우도 있지만 가끔 가짜일 경우도 있다.
▶6개월 인도명령 집행기간이 넘지 않는 범위 내에서 편의를 봐준다.
▶확실한 담보문서 행위를 확보한 후에 봐 주도록 하는 것이 더 좋을 것이다.
3.엄청난 고액의 이사비용을 요구하는 점유자.
▶경매에는 보편적이고 묵시적으로 실재하는 이사비가 존재 하며,
▶그것을 보편적 이성의 활동에 의해 타협해야한다.
▶무리한 이사비를 요구하는 것은 명도가 무엇인지 모르는 무지(무식)에서 파생하는 그릇된 행위다.
▶무지를 자각하여 깨닫게 하고 합리적이고 옳바른 행동을 할 수 있도록
▶덕과 선으로 점유자를 설득하면 성공 할 수 있을 것이다.
4.예절바르게 대해주면서 이사 날짜를 찾는 점유자.
▶이에는 이 칼에는 칼이다.
▶이사 비+ @를 넉넉히 주고 인생 역전하라고 위로해준다.
▶남에게 베푼 복은 반드시 되돌아온다.
5.사람이 살면서도 안사는 것처럼 일체 대응하지 않는 점유자.
▶말이 통하지 않는다.
▶사람이 살아가는 이치는 협상으로 모든 것을 해결 할 수 있는데
▶대화를 거부하여 더 많은 손해를 볼 수도 있는데..
▶출입문에 메시지로 의사를 전달한다.
▶답답한 사람은 낙찰자가 아니라 점유자가 되어야 한다.
▶7일 간격으로2~3회 메시지를 전달하면 대부분 연락이 올 것이다.
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6.고령의 노인이 임종을 기다리는 점유자
7. 8. 9. 11. 12. 13. 14.은 각자 개인 상황으로 작성해 본다.
15.강제집행하면.... 으름장 놓는 점유자.
이 세상의 모든 일이 지피지기면 백전백승이라고 하는데 협상에서도 상대방의 요구사항을
미리 인지한다면 결과는 이미 다 들통 난 것이나 마찬가지이다.
상대의 요구사항이 내가 해줄 수 있는 범위 안에 있다면 그 명도는 100%성공이다.
낙찰 승리자로서 해줄 수 있는 만큼 베풀고 즐기기를 바란다.