[서적]실전 경매성공기-저자 이호중

들어가며....

"경매투자로 돈을 버는 방법은 무엇입니까?"라는 질문을 수없이 받는다.

여러 가지 방법이 있겠지만, 성공하는 경매투자의 원칙은 이렇다.

첫째, 부동산에 관한 공부를 꾸준히 하는 것이다.

둘째, 부동산 경매투자를 해보는 것이다.

내가 좋아하는 말이 있다.

"구슬이 서말이라도 꿰어야 보배"라는 말이다. 공부를 통해 지식을 꾸준히 쌓고 신전에 투자를 해봐야 한다.

 

1장. 경매에 입문하게 된 계기

몇해전 경기도 골프장 근처에서 자그마한 갈빗집을 운영하던 노마진씨.

처음 사업을 시작할 때만 해도 시골에 있는 아버지의 땅을 팔아 자본을 마련한 터에 큰 어려움 없어 시작은 좋은 듯 보였습니다. 하지만 아시다시피 갈빗집이라는 게 무척 평범한 음식인데다, 경기도 외곽아니 모두 뜨내기손님이고, 일단 한번 왔던 사람들이 뭐 그리 특별한 맛이 있는 식당도 아니고 하니, 다시 찾는 일이 없었습니다. 점점 손님은 줄어들고, 쌓여가는 부채에 시름시름 앓다가 결국 갈빗집을 처분하게 되었습니다.

그리하여 손에 남은 돈이라고는 서울 외곽에 위치한 24평아파트 전세보증금 정도였죠. 막막한 마음에 일단 회사에 입사, 고정수입을 집에 가져가긴 하지만, 애들도 커가고 언제 목돈을 모아 그럴싸한 내집하나 마련해보나 하는 소박한 소망으로 경매에 눈을 돌려보게 되는데...

우연히 부동산 경매에 대한 방송을 하고 있는 이호중 소장을 보게 되고, 물어물어 그를 찾아가 본인의 처지를 이야기하며 경매로 내집 마련하는 것을 도와 달라고 부탁을 하기에 이릅니다.

 

2장. 경매물건 찾기

노마진: 그럼 소장님 저에게 맞는 아파트는 어떻게 찾아야 하나요?

이호중: 일단 어느 지역에 어떤 물건을 낙찰 받을 것인가에 대한 결정이 먼저 이루어져야 하고요. 혹시 지금 살고 계신 지역이 어디세요?

노마진:저는 노원구 상계동에 위치한 24평 전세에 사는데, 전세보증금은 1억4천만원정도 됩니다. 얼마전 경기도 외곽에서 갈빗집을 하다가 쫄딱 망해 지금은 다른 부동산은 없어요.

이호중:아, 그러셨어요. 잘됐으면 좋았을텐데. 노원구는 택지개발지역으로 평지로 되어있으며, 지하철4호선과 7호선의 접근성이 용이하고, 동부간선도로와 외곽순환고속도로가 가까워 서민들의 주거지로서 생활하기 편리한 곳이지요. 또한 주변에 수락산,북한산,도봉산,불암산과 중랑천,당현천이 병풍을 이루는 천헤의 자연이 둘러싸여 자연과 함께 숨을 쉬는 곳입니다. 어때요, 살아보시니까 불편한 점이 있으세요?

노마진:다른건 모르겠고 더블역세권이라 그런지 주변에서 마트와 병원도 많아 불편한건 모르겠는데요.

이호중:그렇게 느끼신게 당연할 겁니다. 서울시내에서 그런 입지가 좋은 곳도 찾기 어렵습니다. 평지로 된 대단위 아파트 단지가 그리 흔하지 않거든요. 더군다나 계획된 곳으로는

노마진:그래요? 그런건 모르고 살았는데

이호중:어쨌든 아파트는 단독주택에 비해 보안성과 환금성이 매우 우수합니다. 제가 생각하기에는 노원구에서 아파트를 낙찰 받아 보시는게 좋을듯 합니다.

노마진:그래요? 그럼 낙찰 받을 수 있는 물건들은 어디 가서 물어봐야 하나요?

이호중:어디 가서 물어본닥보다, 사전에 정보를 수집하시는게 좋은데요. 일단 대법원 경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)에 가서 매물을 검색해 보시고 마음에 드는 물건을 골라보세요.

노마진:그럼, 집에 가서 검색을 한후에 다시 만나 애기하시죠

이호중:네, 마음에 드는 물건을 3~4개 정도 골라오세요. 그런 다음에 같이 다녀 보자고요.

일주일후...

노마진:제가 일주일 내내 매일매일 사이트에 들어가서 뽑아온 물건들입니다. 제가 경매물건 검색이 처음이다보니 어떤 물건을 뽑아야 할지 난감하더라고요. 그런데 매일매일 들어가서 검색해보고 하니까 약간 감이 온다고나 할까요? 그래서 3개정도 뽑아왔는데, 소장님께서 한번 봐주시죠.

이호중:자, 그럼 한번 볼까요? 첫번째 물건은 경매신청금액이 적어서 취하가능성이 있어 보입니다.

노마진:취하요? 취하라니요? 그런 무슨뜻이지요?

이호중:아 제가 노마진씨가 경매에 초보라는 사실을 잠시 있었군요. 취하란 경매신청을 철회하는 것입니다.

노마진:아하! 받을 돈이 적어서 경매가 취소될 수 있다는 거군요. 그럼 두번째 물건을 어떻습니까?

이호중:두번째 물건은 지하철에서 거리가 상당히 멀어서 투자가치가 떨어져 보입니다.

노마진:지하철에서 멀다고요? 보기에 가까워 보였는데, 그럼 세번째 물건을 어떻습니까?

이호중:세번째에는 현재 그 아파트에서 살고 있는 임차인이 대항력이 없어 배당을 한푼도 받지 못할거 같습니다. 그래서 임차인의 명도저항이 매우 심할 것으로 생각됩니다.

노마진:도대체 무슨 소리예요? 우리말인데도 이해가 안가요. 대항력은 뭐고, 배당은 또 뭔가요?

이호중:대항력은 임차인이 안나가고 버틸수 있는 힘이에요. 대항력이 있다면 2년동안 거주할 수 있고, 계약만료시에 보증금을 반환받을 수 있습니다. 배당은 간단히 말해, 낙찰대금에서 가져가는 돈 정도라고 일단 해두죠.

노마진:아 그렇군요. 제가 경매 초보다보니 모든 용어들이 많이 생소하네요.

이호중:실전에서 저화 함께 다니다보면 생소한 용어들은 저절로 익숙해질 겁니다. 저의 경험상 네번째 물건이 좋아 보이는데요. 더블역세권이며 역까지 거리도 가깝고, 경매취하 가능성도 적고, 현재 소유자가 거주하고 있어 명도저항도 그리 크지 않을 것으로 예상됩니다.

노마진:그럼, 그 다음순서는 뭡니까?

 

3장. 자료수집 및 현장답사

이호중:부동산에 대한 기초조사와 권리분석을 해야 합니다.

노마진:계속 모르는 말씀만 하시는군요. 설명이 필요한 것 같습니다.

이호중:부동산에 대한 기초조사라는 것은 지금 아파트가 얼마에 거래되고 있는 지를 먼저 확인해야 합니다. 그것은 국토해양부(www.rtmltm.go.kr)에 부동산아파트 실거래가를 조회하시면 확인을 하실 수 있습니다.

기초조사를 하는 이유는 경매라는 것이 실거래가 보다 저렴하게 구매하기 위한 것에 주 목적이 있는데, 요즈음은 경매를 하는 사람이 예전보다 늘어나서 실거래가보다 비싸게 낙찰 받는 경우도 종종 있습니다. 실거래가를 확인하시고 나면 '경매의 3대 주요 문서'를 확인하셔야 하는데요. 감정평가서,현황조사서,매각물건명세서가 경매의 3대 주요 문서입니다.

노마진:뭐 그리 확인할게 많습니까?

이호중:그렇게 쉽다면 경매로 돈을 버는 사람이 많겠죠?

노마진:하긴. 그럼 그 3대 문서는 어디서 확인해야 합니까?

이호중:그것 역시 대법원 경매정보사이트에 가시면 확인할 수 있습니다.

노마진:네 그렇군요

이호주:간략하게 설명드리면 감정평가서는 부동산 가치를 평가하여 경매가격을 정해놓은 문서이고, 현황조사서는 경매부동산의 현황을 조사하여 작성한 문서입니다. 마지막 매각물건명세서는 매각물건에 대한 중요사항을 요약, 정리해 놓은 것입니다.

노마진:아하! 그럼 다 확인된 건가요? 이젠 입찰만 하면 되는 겁니까?

이호중:급하시긴, 또 확인할 것이 있습니다.

노마진:또 있습니까? 이번엔 어떤 건가요?

이호중:토지이용계획확인원입니다. 아파트는 실제 토지라는 말이 있습니다. 그 아파트 한 호수가 단지 전체에서 차지하는 토지면적과 토지용도가 매우 중요합니다. 그래서 아파트 번지의 토지이용계획상의 용도지역을 확인하는 것이 중요합니다.

노마진:그럼 어떤 용도지역이 좋다는 말씀이시죠?

이호중:제2종 일반주거지역보다는 제3종 일반주거지역이 좋고 또 그보다는 준주거지역이나 상업지역이 좋습니다.

노마진:왜 그것이 더 좋다는 말씀이시죠?

이호중:나중에 재건축시에 더 높이 더 많이 지을 수 있는 용적률이 높습니다.

노마진:아, 그렇군요. 그럼 경매물건의 토지이용계획상의 용도지역은 뭡니까?

이호중:제3종 일반주거지역으로 경매대상으로는 무난하죠. 다음은 등기부등본을 열람해 봐야 합니다.

노마진:등기부등본을 어디서 열람하는 거죠?

이호중:대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있습니다.

노마진:등기부등본에서 무엇을 확인하죠?

이호중:소유자를 확인하고 말소기준권리를 확인합니다.

노마진:말소기준권리요?

이호중:예, 가장 먼저 설정된 저당권입니다. 여기서는 금호생명보험의 근저당권 2008년 6월 26일이네요.

그 이전의 설정된 것은 인수하고, 그 이후의 모든 권리는 경매로 소멸됩니다.

노마진: 그럼 이 건은 모두 소멸하겠네요?

이호중:그렇습니다. 좋아요. 일단 푹 쉬시고 내일 아침 일찍 현장에서 봅시다.

 

다음날 아침

이:차를 몰고 오셨네요. 현장답사할때는 차를 가져오시면 않되요.

노:왜요?

이:차량을 가지고 교통의 용이성과 접근성을 보는 것도 좋지만 주변을 직접 걸어보면서 말 그대로 현장을 확인하는 것이 중요합니다.

노:주변에서 무엇을 확인하나요?

이:제일 먼저 지하철역과의 거리가 제일 중요합니다. 상계주공 613동은 지하철 4호선까지 도보5분, 지하철 6호선까지 도보 7분 거리입니다.

노:아, 또 무엇을 봐야 하지요?

이:당연히 교육시설이지요. 초등학교,중학교는 어디에 위치해 있는지, 걸어서 갈 수 있는 곳인지를 확인해야 합니다. 지금보는 이 물건은 초등학교,중학교까지 아주 가깝네요.

노:그렇구나. 이제 우리 아이도 곧 초등학교에 들어갈 텐데. 그리고 또 무엇이 있죠?

이:도보7분 거리에 롯데백화점이 있고 차량으로 10분 거리에 홈플러스,롯데마트,이마트, 하나로마트가 있고 차량으로 5분 거리에 상계백병원과 을지병원이 있네요. 창동 차량기지 이전과 운전면허시험장 이전 등 개발호재도 많은 곳입니다.

노:위치가 정말 좋아요. 그 다음에는 무엇을 해야 하나요?

이:이정도면 초보인 노마진씨에게 충분할 것 같은 데요. 마지막으로 대항력을 확인하기 위해 해당호수의 전입세대를 조사해야 합니다. 이젠 동사무소로 가시죠.

 

동사무소 도착

이:세대열람확인서를 작성하여 613동 1707호의 전입한 날짜를 확인해야 하죠. 전입세대를 확인해 보니 2009년 9월 30일 세대주며 소윶인 김부채 세대만 전입되어 있네요. 소유자는 전입일자와 상과없이 대항력이 없습니다.

이:현지에서 거래되는 24평의 아파트의 시세를 확인해야 겠죠? 아파트를 매수하는 매수자의 입장에서도 물어보고, 아파트를 매도하는 매도자의 입장에서도 가격을 확인해봐야겠죠?

 

부동산 중개업소 방문

공인중개사:어서오세요.

이:안녕하세요. 613동 1707호 소유자인데 현재 얼마에 팔 수 있을까요? 급한 사정이 있어서.

공:지금 매매가는 3억5백만원정도입니다. 얼마전에 3억1천만원에도 613동이 거래되었습니다.

이:현재 급매로 가장 저렴한 물건은 얼마인가요?

공:아물 그래도 3억5백만원 이라는 없어요.

 

여긴는 613동 아파트앞

노:아니 우편함은 왜 뒤져보고 그러세요?

이:현재 사람이 살고 있는지 우편함을 보면 알 수 있잖아요. 우편함에 편지봉투가 하나있는 걸 보니 현재 사람이 살고 있겠네요. 그리고 그 사람 이름이 전입세대 열람을 했던 김부채인걸 보니 큰 걱정은 없어 보입니다. 한번 올라가 보시죠.

노:아이고 무서워서 어떻게 문을 두드리나요? 그냥 입찰에 참여하면 않될까요?

이:경매로 부동산을 사는 것도 일종의 매매의 한 방법입니다. 단지 국가가 매매하는 시스템이므로 많이 두려워하실 필요가 없습니다.

한숨을 쉬고 초인종을 누른다. 딩동~~~

노:아무 소리도 아 나는데 그냥 가시죠.

이:아닙니다. 사람이 있어도 한두 번 눌러서는 안나온다니까요.

딩동....딩동

잠시후 살짝 문이 열리고 그 순간 이호중 소장이 자신의 발을 재빨리 문틈사이로 살짝 끼운다.(왜? 문닫고 들어갈까봐)

소유자:누구세요?

이:경매조사 왔는데요.

문틈으로 살짝 집안을 살펴보는 이호중 소장.

이:인테리어는 최근에 하신것 같은데 언제 하셨죠?

소:됐거든요.

이:혹시 물새는 곳은 없으세요?

소:네, 없습니다. 빨리 나가주시죠.

이:네 알겠습니다.

소유자가 문닫고 들어간다.

노:뭐 별로 본것도 없구만

이:경매당한 물건의 상태를 확인해 보았습니다. 제가 보기에는 소유자가 최근에 내부 인테리어를 깔끔ㅎ게 하여 큰 보수비용 없이 쓸 수 있는 최상의 물건인거 같습니다.

노:아, 그 짧은 시간에 많이도 확인 하셨네요. 또 어디 갈데가 남았어요?

이:6단지 관리사무소 가봅시다.

 

아파트 관리사무소

이:613동 1707호가 경매로 나왔는데 연체관리비는 없나요?

관리사무소:현재까지는 연체금액이 없습니다.

이:네 알겠습니다. 그런데 여기 와서 연체관리비 얼마냐고 물어본 사람이 몇명이나 되죠?

관:아마도 최근에 4~5명 왔다 갔지요.

이:알겠습니다.

노:그런건 왜 물어보셨어요?

이:연체관리비의 공용부분은 낙찰자가 부담해야 한다는 판례가 있어요.

노:공용부분이요?

이:공용부분은 주차장,계단,엘리베이터,복도,노인정,놀이터등 여러 사람이 공동으로 사용하는 시설에 대한 비용이죠.

노:그런것도 있어요? 근데 좀전에 몇명이 왔다 갔즞니는 왜 물어보셨어요? 혹 그 사람들이 저의 경쟁자입니까?

이:네 잘 파악하셨습니다.

노:이제 다 확인한거죠?

이:네 내일 입찰준비물은 신분증,도장,입찰보증금입니다.

노:넵

이:다 된거 같군요. 입찰하는날 아침에 제가 등기부등본을 확인한 후 이상이 없으면 법원 정문 앞에서 뵐께요.

 

4장. 경매입찰하기

법원정문앞

노:(101호 법정입구 게시판에 붙어있는 법정목록을 보며) 이건 뭐예요?

이:오늘 경매가 진행되는 물건들의 목록입니다.

노:오늘 이렇게 많이 한다는 건가요?

이:네, 오늘 모두 진행되는 물건들이고요, 노마진씨 입찰물건이 여기 있네요. 오늘 정상 진행되는군요. 어제 꿈은 잘 꾸셨어요?

노:넵~

이:입찰가는 결정하셨어요?

노:얼마가 좋을까요?

이:최근6개월 동안 노원구 상계동 아파트의 평균 낙찰가율은 감정가의 81%정도입니다. 그리고 최근ㅇ 부동산 침체기를 고려하면 시세의 81%내외에서 낙찰될거 같습니다.

이건 투자용이 아닌 거주용이므로 82%정도로 하는게 어떨까요?

노:예 그럼 2억5천5백만원에 꼬리를 붙여서 2억5천5백9만원 하겠습니다.

 

입찰장

노:집행관이 나누어 주는 것은 뭔가요?

이:입찰보증금 봉투, 입찰표, 입찰봉투를 나누어 주네요. 최종적으로 경매관련서류(감정평가서,현황조사서,매각물건명세서)를 열람해야 합니다.

노:대법원경매정보에서 본거랑 같아요.

이:그럼 입찰하시면 되겠네요.

노마지은 떨리는 마음으로 입찰을 하고 기다린다.

 

경매법정

집행관:2010타경XXXX 입찰하신분 모두 나오세요~

노원구 상계동 노마진씨 낙찰....(와 탄성소리)

이:축하드립니다.

노:다 소장님 덕분입니다. 제가 한턱낼테니 가시죠.

 

식당에서

노:그 다음 과정을 뭐예요?

이:일주일 후에 매각허가결정이 날 것입니다. 매각허가결정이란 법원에서 입찰과정에서 문제가 없었는지 낙찰자가 낙찰자격이 있는지 매각에 대한 이의신청이 없는지 검토후 허가여부를 결정하는 것입니다.

노:그럼 저는 나머지 잔(대)금은 언제 내는 거죠?

이:매각허가결정이 확정되면 30일 이내에 언제든지 잔금을 납부하라고 통지를 합니다.

 

잔금내는날

노:오늘 잔금을 내면 제가 소유자가 되는 겁니까?

이:네, 그렇습니다. 잔금을 내셨으니 법무사를 통해서 소유권이전등기를하세요.

소유권이전등기를 할때 인도명령 신청을 가이 하세요.

노:인도명령이요?

이:인도명령은 낙찰자가 잔금을 납부후 부동산 점유자를 내보내는 과정입니다.

노:이제 모든 과정이 끝난거죠?

이:급하시긴, 이제 소유자로서 현재 살고 있는 점유자를 내보내야 노마진씨가 그 집에 들어가 살죠.

노:그냥 제가 들어가는거 아니에요?

이:이건 경매잖아요. 매매와는 다르죠 말 나온김에 가봅시다.

노:조금 무서운데 안 나간다고 하면 어쩌죠?

이:그래서 인도명령을 신청하지 않았습니까?

노:제가 듣기로는 이사비용으로 상당한 돈을 요구한다고 그러던데

이:사실 법원에서 인도명령 신청을 받아 명도집행을 하려면 상당한 비용이 듭니다. 명도집행을 하지 말고 그 비용을 이사비용으로 지불하는 관행이 있습니다. 노마진씨도 시세보다 많이 싸게 사셨으니까 명도집행보다는 이사비용으로 협의를 하시는게 좋을 거 같은데요.

노:좋습니다. 그럼 가보시죠.

이:빈손으로 가기보다 음료수라도 한 박스 들고 가시는게 좋을 거 같은데..

 

5장. 명도하기

그집앞

딩동딩동~~~

노:인기척이 없는걸 보니 안에 사람이 없는거 같아요.

이:아닙니다. 제가 1층에서 봤을때 거실에 불이 켜져 있었습니다.

소유자:누구세요?

노:이번에 경매에서 낙찰 받은 사람입니다. 들어가도 될까요?

소:(퉁명스럽게)들어오세요.

 

집안

노:제가 직장에 다니며 은행에서 대출받아 이 집을 경매로 낙찰받았습니다. 언제 집을 비워주실수 있으신지요?

소:그 음료수는 가져가시고 이사비용으로 천만원주세요. 그렇지 않으면 여기서 한발짝도 움직이지 않습니다.

노:뭐요....

이:일단 선생님 의사를 들었으니 오늘은 이만 가보겠습니다. 선생님이 순순히 집을 비워주시면 저희도 이사비용은 생각하고 있었는데 이렇게 터무니 없는 떼를 쓰시면 저희도 법대로 하겠습니다. 저희 연락처를 놓고 가지 필요하면 연락주세요.

 

집에서 나오며

노:아이고 큰일이네. 천만원 날리는 거 아니예요?

이:걱정마세요. 인도명령결정문이 전달되면 아마도 전화가 올겁니다.

 

며칠후 노마진에게 황급히 전화가 걸려오고

노:소장님 오늘 인도명령결정문을 받고 그 소유자가 전화가 왔는데 같이 가주실꺼죠?

이:물론이지요.

 

다시 그집앞

(이호중소장이 노마진에게 몇가지 제안을 하는데)

이:아마도 오늘은 인도명령결정문을 받고 기가 많이 죽었을 겁니다. 절대 약한 모습 보이지 마시고 이사비용을 2백만원밖에 못준다고 딱 잡아 말하세요. 잘 하실수 있죠?

노:물론이죠

 

집안

노:왠일로 전화를 하셨습니까?

소:법원에서 인도명령결정문을 받았는데 지난번에는 제가 터무니없는 큰 요구를 한거 같아서요. 딱 잘라서 5백만원 주시면 한달안에 집을 비워드리겠습니다.

노:5백만원이요? 저도 선생님 입장을 충분히 이해를 하지만 2백만원 이상은 절대 않됩니다.

소:경매로 싸게 사셨는데 5백만원이 아까우세요? 그럼 맘대로 하세요.

노:네, 저도 법대로 하겟습니다. 후회하지 마십시요.

 

(집에서 나오며)

노:진짜 저러다 안 나가면 어쩌죠?

이:걱정하지 마세요. 제가 이 업게 고수아닙니까? 인도명령집행문이 도착하면 생각이 바뀔겁니다.

 

며칠후

노:소장님 말대로 다시 전화가 왔습니다. 처음에는 화를내며 사람사는 세상에서 어떻게 법대로만 하냐고 소리를 치더라고요. 제가 인도명령 집행한다고 하니까 기가 많이 죽었습니다. 내일 다시 만나기로 했는데 한번더 수고를 좀 해주세요?

이:내일 만나서는 마무리를 짓도록 하죠. 소유자가 의기소침해 있을테니 저번보다 백만원을 올려서 3백에 마무리 하시죠.

노:넵~

 

집안

소:인도명령집행문을 받았습니다. 딱 잘라서 3백만 주세요.

노:생각 잘하셨어요. 알겠습니다. 그럼 한달후에 이사하시면 전화주세요.

 

한달후 이사하는날

노:짐은 다 싸셨습니까?

소:예 한번 와서 보시죠.

노:넵

(노마진은 아파트 내부에서 이삿짐을 다 치워진 것을 보고 이사비용으로 3백만원을 주었다.)

이: 당장 열쇠업자를 부르세요.

노:왜요? 현관문 키도 받았는데

이:몇푼 아끼려다 큰코 다칩니다. 소유자가 똑같은 키를 가지고 와서 다시 점유를 하게 되면 골치가 아프거든요.

노:아, 그렇군요. 당장 열쇠부터 바꾸어야겠네요. 이젠 다 끝난건가요?

이:넵

노:고맙습니다.

 

그후 내집을 시세보다 5천만원 싸게 산 노마진은 페인트,도배,장판,전기시설,조명시설을 새것으로 바꾸고 마지막으로 입주하면서 경매체험을 성공적으로 마무리하였다.