한국50년과 부동산4

많은 분들이 제게 경제를 공부하려면 무슨 책을 읽어야 하냐 이리 질문을 많이들 하신답니다. 책 몇권 읽는다고 돈 돌아가는 모양세를 안다면 얼마나 좋겠나요? 그런 책은 세상에 당연히 없겠죠.

모든 움직임과 현상이라는 것은 쉽게 ‘기본’에서 생각하면 참 쉽답니다. 왜 이리도 기본을 이야기하냐면, 이유는 간단하답니다. 사람이 모든 사회의 구성원이고, 사람이 만들다 보니, 사람의 마음속을 넘어설 수 있는 것은 주변에 없으니, 우선 사람을 알면 나머지는 그냥 시간을 투자해서 지식을 습득하는 공부만 하면 그만이라는 생각이 아직도 변함이 없답니다.

그런 이유인 즉, 지금까지 읽은 책 중에서 아직 ‘삼국지’만한 책을 보지 못한 듯 보이네요. 이 책에는 세상 사람들이 생각하는 여러 종류의 생각과 행동이 나타나 있고, 그것을 사람들의 각기 다른 모습을 모두 볼 수 있으니 얼마나 좋은 책인가요? 늙어서 ‘삼국지’를 보지말라는 이야기도 다 그런 이유에서랍니다. 젊은 시절에 보는 삼국지는 살아가면서 삶을 만들어가는 계획과 지혜를 빌려주지만, 늙어서 보는 삼국지는 사람의 생각과 행동을 다시금 정리해주어 지혜에 지혜를 더하는 꼴이니, 혹시나 이것이 나쁜 곳으로 이용될까 해서죠.

‘삼국지’는 나이대에 따라서, 흥미로울때도, 사람을 알 수 있을 수도, 때론 세상의 이치를 알수 있을 때도 있답니다. 그러니까 모든 사람들이 같은 책을 읽어도 그 책에서 가져갈 수 있는 것을 다르다는 이야기죠. 그저 글자만 볼수도 있고, 책을 통해서 모자른 궁금한 것을 다른 책을 통해서 얻을 수도 있고, 사람을 볼수도 있답니다.

왜 그런지 예로 잠시만 몇 개만 삼국지의 이야기를 하면서 풀어드리죠.

우리가 쉽게 접하는 ‘삼국지’라는 소설은 대부분이 위나라때의 ‘진수’가 쓴 역사의 내용이 아닌, 그보다 1000년 정도의 후인 14세기 중엽에 ‘나관중’에 의해 쓰여진 ‘삼국지 연의’ 랍니다.

시대의 흐름과 사회상에 맞게 그 내용이 각색이 되어 변하였고, 누가 시대의 주류냐에 따라서 등장인물과 성격 그리고 주인공은 똑 같은 이야기에 대하여 다른 시각을 보이고 있죠. ‘진수’가 쓴 삼국지는 조조가 중심이 되는 인물로 책이 쓰여진 경우고, 14세기 중엽의 ‘나관중’에 의해 쓰여진 ‘삼국지 연의’ 는 시대의 흐름에 맞게 ‘한나라’의 후예를 자처한 ‘유비’의 관점에서 쓰여진 것입니다.

자 그렇다면, 몇가지를 질문해 볼까요?

유비와 조조중에 누가 더 좋은 사람인가요?
제갈량이 가장 똑똑한 모사인가요?
누가 위, 촉, 오를 통일했나요?
누가 위, 촉, 오 나라의 최종 승자인가요?

한번에 쓰려면 글이 길어질 테니 이것도 다음편에 또 조금씩 써 보겠습니다.

지난번 67년 ‘부동산 투기억제 특별법’까지 이야기를 했죠?
그 다음은 70년대 부동산 시장을 이야기하기로 했고요.

1~2차 경제개발 5개년 계획이 진행되면서, 이곳 저곳에서 문제가 많이 일어났답니다. 체계적이고 계획적으로 해본 경험도 없고, 할수 있었던 상황도 아니다보니, 개발호재만 있으면 산발적으로 지역마다 땅값이 폭등하는 상황이 자주 재현되었죠.

그 후, 1972년에 체계적으로 국토를 개발해보자 해서 전국을 대상으로 한 부동산 개발계획이 나왔는데 그것이 바로, “1차 국토종합개발계획(1972~1981년)”이랍니다.

토지매입부터, 보상, 그리고 개발 계획에 이르기까지 전반적인 계획뿐만 아니라, 법규, 시행령까지 모두 이 시기에 만들어졌죠.

이를 토대로 1972년 12월 39일 ‘국토이용관리법’이 제정됐고, 또 공공사업을 위한 토지 수용이 쉽게 이뤄지도록 1973년에 ‘감정평가에 관한 법률’이 제정됐죠.

1975년에는 ‘공공용지의 취득 및 보상에 관한 특례법’이 만들어 졌다. 대규모 중화학공업단지 조성을 위해 1973년 12월에는 ‘산업기지개발촉진법’을 제정했죠. 이법을 통해서 반월, 광양, 창원, 여천, 울산, 포항 등 19개 지역에서 모두 1억 7,210만평이 마련된 것이랍니다. 이것이 어느정도 규모냐면, 현재 우리나라 전체 공업단지의 70%에 해당하는 막대한 규모였죠.

‘1차 경제개발5개년계획’ 이후 2차때인 1960년대 중반 이후 조금씩 나타났던 부동산 투기는 이제 전국적으로 번지기 시작했답니다. 당시에는 지금처럼 복부인이 있는 것도 아니고 인터넷을 통해서 정보를 알수 있는 것도 아니기에 대부분의 부동산 투기는 개인이 아닌 기업의 주도로 이루어 졌답니다.

이에 정부는 1970년 11월 법인 소유 비업무용 부동산에 대해 세금을 부과하는 토지대책을 발표했고, 이듬해에 도시계획법을 전면 개정해 3개 구역을 지정한 뒤 ‘개발제한구역(그린벨트)’도 지정했죠.

아마 지금 생각하면, 그때의 그런 규제들은 DTI 규제나 종부세보다 더 위력적으로 시장에 충격을 주었답니다. 사유재산에 대한 그런 강력한 규제는 없었으니까요.

효과가 나타났겠죠?

지가상승률이 1972년 4.2%, 1974년 5.6%로 낮아졌죠. 하지만, 거품이 급격히 꺼지면서 토지 구입에 자금을 대량 투입한 기업들이 경영난을 겪자 정부는 1972년 ‘8.3조치’ 를 단행했죠. 기업들이 은행에서 돈을 빌린 뒤 부동산을 매점하기 시작했고, 부동산 가격이 다시 폭등하자 큰 시세 차익을 거두었답니다. 정부는 이런 기형적인 구조를 바로잡기 위해 1974년 ‘5.29대책’을 발표했죠. 내용인 즉은, 대기업의 금융기관 의존 및 비업무용 부동산 투자의 금지가 주요 골자였죠. 다시 이 조치로 기업들이 주도하던 부동산 투기는 주춤해졌고요.

자 그러면서 부동산 투자와 투기에 새로운 새력이 등장을 한답니다. 이른바 복부인들의 시작과 시초가 아닐까하네요.

1970년대 중반기를 들어서면서, 이번에는 일반인들에 의한 부동산 투기가 시작이 됐죠.

이것이 가능했던 것은, 당시 일반인들이 부동산에 눈을 돌린 것은 오일머니로 풍부해진 유동성에 인플레이션 압력이 커진게 가장 큰 원인이었죠.

1974년 1차 오일쇼크로 한국의 경제는 꼬꾸라졌죠. 그리고는 1976년부터 세계 경제와 함께 회복하기 시작했죠. 이것에 대한 자세한 이야기는 왜 그리되었는지 ‘보이지 않는 힘’에서 시대적으로 이야기를 했었으니 길게 이야기하지 않겠습니다.

1977년에는 수출이 100억달러를 돌파했고, 1970년대 중반부터 시작된 중동건설 특수까지 겹쳐 경상수지 흑자가 1,230만달러를 돌파했답니다. 중동 진출 인력은 1년 사이에 세배가 늘어 해외 기능공만 4만여 명에 달했으니까요.

1976년 경제성장률은 10.26%였고, 1977년에도 두자리 숫자인 10.0%였고, 1인당 GNP도 급격히 증가해 1974년 말 540달러에서 1977년에 1,000달러를 넘어섰죠. 이와 맞물려 정부가 중화학공업을 육성하려는 목적으로 막대한 자금이 풀면서 통화량은 급속히 팽창했고, 도매 물가가 한해동안 11.6%나 올랐죠.

돈이 풍성해지자 투자할 곳을 찾던 사람들은 부동산에 눈을 돌렸고, 서울뿐 아닌 전국 대도시에서 부동산 투자열풍이 불었다. 그때부터 ‘복부인’이라는 말이 사회에 회자되기 시작했답니다. 당시 평당 30만원이었던 서울 아파트 값이 100만원을 넘어섰고, 이때 강남의 말죽거리에 배추밭을 가진 사람이 벼락부자가 됐고, 개포동은 ‘개도 포니를 타는 동네’의 준말이 라는 우스개 소리도 나왔답니다.

이 같은 유동성에 맞물려 투기 열기가 식을 줄 모르자 정부도 1977년 8월 주택청약제도를 개정해 공공 부문이 공급하는 국민주택은 국민주택청약부금 불입 횟수와 금액에 따라 우선 청약권을 갖도록 했답니다. 물론 아파트분양가 규제도 강화했다. 이전에는 국민주택자금을 지원받는 주택만 정부로부터 분양가를 승인받았지만, 1977년부터는 모든 신축 분양 아파트에 분양가 상한선을 두었죠. 이른바 제주도나 강남이나 이때부터 정부가 땅값을 고려하지 않은 체 일괄적으로 105만원으로 묶어버린 것이죠.

하지만, 땅값과 집값은 거침없이 계속상승했죠.
이유는 돈이 넘쳐나서 정부의 규제로도 막을 수 없는 상황이 아니었던 것이죠.

그래서 정부도 대책을 마련한다고, 1978년 ‘8.8 부동산 투기 억제 조치’로 알려진 ‘부동산 투기 억제 및 지가 안정을 위한 종합 대책’을 발표했죠.

이는 최초의 종합적인 부동산 정책이랍니다.

내용인 즉은, 토지거래허가제를 비롯해 도시 계획 지역에 대한 기준지가 고시, 공인 중개사제도, 부동산거래용 인감증명제도, 미등기 전매에 대한 100%양도세 부과, 비업무용 토지에 대한 공한지세 부과, 토지개발 공사 설립등이 주요 골자였답니다.

개발과 맞물리고 일자리를 찾는 인력이 도시로 몰렸겠죠. 도시화가 급속하게 진행되면서 도시 빈민이나 슬럼화 문제도 하나 둘씩 터져나왔죠.

1976년 12월 정부는 불량주거문제를 해결하기 위하여, 도시계획법에서 분리해 ‘도시재개발법’을 제정했고, 이후 불량 지구 재개발사업을 활발하게 추진하도록 1978년 12월 ‘조세감면규제법’도 개정했답니다.

행정기관 및 대기업 본사가 밀집한 서울과 수도권 특정지역에 인구가 집중되자 균형 발전 문제가 생기기 시작했죠.

이때 정부는 인구 분산 정책을 다각도로 추진했답니다. 그러니까 그중에서도 서울 강북에 집중된 인구를 강남으로 이전시키기로 했고, 이것이 지금의 강남의 시작이랍니다.

다음 이야기는 강남의 발전역사에 대해서 이야기를 해야겠죠.

자 어떤가요?
지금이나 예나 똑 같은 것이, 규제하고 풀고 다시 규제하고 풀고 반복만 했죠.
언제든 투기라는 것은 있었고, 규제를 할때마다 ‘이제 부동산으로 돈을 버는 시대는 갔다.’라는 말은 나왔답니다.

바로 40년 전의 이야기랍니다.