한국50년과 부동산11

자 지난번에 무슨 이야기를 했냐면, 서민들은 등 떠밀려서 집을 살수 밖에 없을터이고, 부자들은 이제 예전처럼 집에 많이 투자하지 못할꺼라 하면서 그 이유에 대하여 곰곰히 생각해 보시라 했죠.

왜 그렇고 답이 뭔가요?

수학공식도 아니고 영어도 아니고 그냥 주변에서 일어나는 현상만 보더라도 답이라는 것은 아주 쉽게 나올뿐더러 앞으로 어찌 변할지도 쉽게 예측이 가능하죠. 지난번 부자들이 집을 사지 않는 것이 ‘복지’와도 많은 관계가 있다 이야기했죠?

지금 부동산을 많이 소유하면 매입할 때 들어가는 취/등록세를 제외하고 큰 세금만 보자면, 종합부동산세를 포함하여 보유세와 팔 때 양도소득세등이 있죠.

우선 3주택이상자가 되면, 종부세와 보유세도 부담이 되지만 특히나 양도소득세도 부담이 된답니다. 값이 오르는 것과는 별도로 이러한 세금들은 아파트 값이 오른다 하더라도 수익률에 너무나 큰 마이너스 요인이 되다보니, 몇 푼 먹자고 이제는 달려들지는 않는다는 말이랍니다.

부자들 살기 좋아 졌답니다.
매번 힘든 사회나 세상이 되면 그것을 피해 자신들의 이익이 어떤것인지를 더욱더 잘 알고 행동에 옮긴답니다. 예전 같으면 그냥 집을 사주면 되었지만, 요즘에는 전세값도 10억원가까운 것이 많으니, 취등록세에 보유세에 양도세 등까지 고민하지 않아도 되는 그냥 전세로 증여를 하죠.

통념상 전세라는 것은 국세청에서 증여세등의 세무조사가 힘들죠?

그렇게 몇 번 옮기는 사이에 나이가 먹어서 집을 사게 되면, 나이대에 따른 보유금액 대 조사가 더 불가능해지고요.

부자들 생각이나 돈에 대한 투자관념이 평균이하일 것이라고 생각하면 큰 오산이랍니다. 평범하면 돈을 만질수도 없었을테고, 평범하게 생각하는 사람들이라면 지키지도 못했죠.

그런 그들이 제일 무서워하는 것이 있으니 바로 ‘세금’이죠.
이제는 보유세, 종부세, 양도세를 떠나서, 자산규모가 얼마 이상 되면 소득에 관계없이 건강보험도 그 재산을 기준으로 내죠.
또한, 전세금에 대하여 소득세를 부과한다고 하죠?

절대 부자들은 바보가 아니랍니다. 최소한 평균 이상은 생각을 하죠.
그런 세금을 내면서까지 집을 사서 임대를 해야 할 이유가 전혀 없으니까요. 요즘에는 왠만하게 땅이나 아파트를 추가구매하면 국세청에서 조사대상에 포함되죠. 왜 쓸데없이 몇푼의 이익을 보자고 위험을 감수하며 그들이 집을 살까요?

전세든 월세든간에 정부가 그렇게 자신있게 보금자리주택이나 임대주택을 수요에 맞게 공급할 수 있다면 지금 경쟁률이 그다지도 높을까요?
지어서 공급할 수 있는 것이 한정되어 있기 때문에 경쟁률이 높은 것이죠.

값이 오르고 내려서 양도차익을 얻는 것은 별개의 문제랍니다. 현재의 세금이 이리 지속되는 한 이러한 현상은 계속 될꺼예요.
그러니까 앞으로 신규로 공급되는 전세는 거의 없다 보시면 된다. 라는 것이죠.

신규로 공급되는 전세는 없고, 집값상승에 대한 이익을 제외하더라도 세금, 또한 기회비용에 대한 이익을 내고자 월세로 전환되고 있는 것은 신문에도 잘 설명되고 이야기 하더군요.

전,월세가 공급이 안되면 어쩔 수 없이 서민들이 등 떠밀려 집을 살 수 밖에 없어진답니다. 거주할 집 자체가 공급이 안 되니까요. 또한 계속해서 외각으로 밀려나겠죠.

자 그렇게 되면, 이제는 집이 투자보다는 서민들의 ‘거주’의 형태로 바뀌나요? 이 상황에서 집값이 폭락한다면 정부가 존재할 수 있을까? 부자가 아니라, 은행에서 돈을 빌려서 집을 대부분이 살 수 밖에 없는 구조로 바뀌게 되면 그때 집값이 폭락하면 어찌되나요?

언젠가는 폭락을 할 테니, 조금만 더 기다리라고들 하죠.
기다리는 것이야 기다릴 수 있지만, 그때까지 거주해야 할 곳은 있어야겠죠?

많은 손바뀜이 그러니까 무리하게 대출 받아서 유지하지 못하여 집주인이 바뀐 것은 금융위기 이후 3년동안 일어났죠. 그러는 동안 규제가 풀린 것은 거의 없답니다. 어차피 규제와 완화의 반복이 과거 50년동안 1년에도 수차례 바뀌었었으나, 이번 규제가 오래가는 것은 풀린 돈. 즉 유동성 때문에 정부가 규제에서 손을 대지 못하고 있는 것이죠.

요즘 딸러이야기가 신문에서 많이 나오지만, 딸러가 앞으로 어찌 될 것인가라는 것은 다른곳 말고 한국만을 이야기했을 때, 아주 간단한 곳에서 답을 찾을 수 있죠. 바로 수 차례 이야기했던 인플레이션과 금리에 그 답이 있답니다. 그렇게 되면 금리가 어찌 될 지도 답이 나오겠죠?

모든 경제의 구성요소는 경제 홀로이 움직이는 것이 아니랍니다. 바로 사회와 문화 그리고 구성원의 생각도 모두 경제의 주체가 되는 유기적인 구조죠.

오름이 있으면 내림이 있고, 강함이 있으면 약함이 있기에 그 평행선을 가는 것인데, 그것을 인위적으로 막는다고 해결될 수 있을까요?

처음서부터 전세대책이라는 것은 있을 수도 없고 존재할 수도 없는 것이었죠?
지금의 문제를 한번에 풀 수 있는 방법이 있을까요?
사람이 만든 문제인데 사람이 못풀리가요.

전세가 내리는 것 아주 쉽죠. 그리고 거주하는데 서민들이 자산손해 안보게도 할 수 있답니다.

간단히 DTI나 LTV는 최소한 그대로 유지하거나 가장 좋게는 강화하고, 집에 들어가는 취등록세 절반으로 낮추고, 보유세, 종부세, 양도세를 폐지하면 된답니다.

돈이 없는 서민들이 집을 사기는 더욱 힘들겠지만, 세금을 제일 무서워하는 부자들에게는 투자를 할 기회를 주는 것이죠. 대신 그들의 추가구매로 인해서 값싼 전세는 많이 공급되겠죠.
LTV나 DTI가 강화되니, 자산이 건전한 사람들만 집을 사게 될 수 있을 터이니, 부채로 인해서 위험해지는 상황도 발생하지 않을 것이고요.

잘 보세요.

미국에서 시작한 금융위기는 소득과 자산이 적은 사람에게 돈을 대출해주어 집을 매입하게 한 ‘서브프라임’으로부터 시작되었죠. 이것은 바로 표를 의식한 ‘복지’를 내세운 결과랍니다.

세상에 ‘공짜’란 없답니다.
내가 국가에서 받은 복지는 언제인가 갚아야 할 빚이 되어 온다는 것을 아무도 모르죠.

하지만 이리하는 것이 쉬울까요?
표도 표이겠지만, 그리하면 빈익빈 부익부의 문제를 넘어서 이제 계급사회로 변모될 수 있으니 그 누가 호랑이 꼬리에 방울을 달 수 있을까요?

그 중간 타협점을 정부가 제시해야 하죠.

요즘 전세를 4년으로 연장한다는 이야기가 많이들 나오더군요.
그러면 그럴수록 임대로 나오는 집을 더욱 사라진답니다. 정부를 욕할필요 있나요?
다 우리 스스로가 이리 만든 것이니 누가 다른사람이 만든 것이 아니랍니다.

거래량이 줄어들면 집값하락의 전조인가요?
아니죠.
그것의 인과 관계가 맞으려면 조건을 보아야 하겠죠.

예전에 한달에 10채가 거래되면 8채가 돈 있는 사람이 거래했다면, 이제 거래량이 줄어 한달에 8채가 거래될 때 매수하는 사람 중 5명이 실거주를 위한 서민이랍니다.
이 한 줄의 의미를 이해하지 못하면 지금의 상황을 볼 수 없겠죠.
숙제로 남겨드릴 테니 잘 고민해서 생각해보세요.

자 이제 시대는 노태우시절로 가야겠죠.

노태우 시절이 역대에서 집값이 가장 안정적인 때였다 많이들 이야기하죠. 자 그렇다면 그때의 상황에 비추어 부동산이 어찌 변했나 볼까요?

대선이 치러진 87년은 86년대비 통화량이 30.8%나 증가 되었죠. 전두환임기 말기부터 노태우 취임첫해인 86~88년까지 경제성장율은 거의 11%에 육박했답니다.

그러면서 부동자금이 부동산에 흘러가면서 87~88년 부동산이 급등했죠.

이에 88년 4월 부동산 상습 투기자 명단을 공개하였죠. 또한 8월에 ‘부동산 투기 억제 종합 대책’을 발표하고 투기지역에 해당하는 1500곳을 지정하여 토지거래허가제를 실시하였답니다.

9월 대선공약으로 내세웠던 200만 가구 건설 계획을 구체화해서 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 다섯 곳에 ‘신도시’ 계획을 발표하고 진행했죠.

하여 89년부터 시작된 공사는 91년 8월에 사업을 완료하였는데 이 기간에 지어진 주택수가 모두 214만 가구였답니다. 87년 총 주택재고 물량 645만가구의 삼분의 일에 해당하는 대단한 규모였죠.

문제는 ‘돈’이었답니다.
올림픽의 특수와 경제성장이라는 두 토끼의 호황에 맞물려서 시중에 자금들은 계속해서 늘어나고만 있었고, 이 돈들이 투자처를 찾아 이곳저곳을 몰려다니고 있었죠.

신도시계획이 발표된 88년 이후, 아파트를 짓기 위해 시간은 필요했고 계속 부동산쪽으로 돈이 몰리자 89년 1월에 해외부동산 투자 자유화도 했죠. 같은 해 5월 투기적 가수요를 억제하기 위해 민간 아파트 당첨권 전매 금지를 골자로하는 대책도 내놓았고, 한번 아파트를 분양받은 사람은 재당첨 기간이 지나도 2순위 자격으로 제한했었죠.

현실은 어떠했냐면, 91년 아파트가 공급되기 전까지 부동산으로 돈이 몰리는 것을 막을 수가 없었답니다.

전국의 땅값은 연평균 17%씩 올랐으니까요. 89,89년에 2년동안 약 55%가 올랐고, 90년에도 21%의 상승으로 해마다 고공행진을 했죠.

막을 방법이 없으니 노태우가 꺼낸 카드가 바로 ‘토지공개념’을 89년 12월에 동원했죠. 거의 자본주의를 포기한 정책이었죠. 얼마나 다급했는지 알수있겠죠.

토지공개념이란 개인의 토지 소유권 사용권은 인정하지만 이용권과 수익권, 처분권을 공공이 관리한다는 것이죠. 토지 소유를 인정하면서도 이용권과 수익권을 공공이 관리하는 것으로 국가나 사회가 개인으로부터 토지를 몰수하지 않으면서도 토지를 국유화하겠다는 것입니다.

이러한 강력한 법은 군부시절이기에 가능했었죠. ‘토지공개념’의 3가지 주축은 어찌 되었을가요?

토지공개념중 하나인 ‘토지초과이득세’. 즉, 유휴지, 비업무용 토지에서 발생하는 자본 이득의 50%에 대한 과세는 94년 7월 위헌으로 폐지되었고,
‘택지소유상한제’. 즉, 1가구당 200평 이상의 토지 소유금지는 02년 7월 위헌으로 폐지 되었죠.
‘개발 부담금제’는 개발로 인한 지가 상승 때 차익에 대한 과세의 내용인데, 이는 노무현정부때 부활했던 것을 잘 알고 계실겁니다.

88년부터 2가지의 문제를 안고 주택정책은 시작이 되었죠.
200만호 주택을 건설해야하는 과제가 있는 동시에 투기의 문제도 잡아야 하니, ‘규제완화’와 ‘투기억제’의 두마리를 어찌 잡느냐였답니다. 하여, 주택건설에 대한 대책은 풀고, 비업무용토지등 투기에 관련된 것은 강제매각등의 방법을 써서 두가지 대책을 동시에 내놓았죠.

이때 ‘주택임대차보호법’을 개정해 임대차 보호기간을 1년에서 2년으로 연장했답니다. 요즘 4년으로 전세기간을 연장하자고들 하죠.
이때도 2년으로 연장하면서 많은 문제가 있었답니다. 2년치 보증금을 한꺼번에 올리는 바람에 거리에 나앉는 가장들이 자살하는 일들이 신문에 매일 나왔죠.

아파트 200만호를 건설하면서 주택가격안정에 기여했다는 노태우시절에도 이런 많은 부동산과 관련된 문제점들이 많이 존재하였죠.

20년전과 지금도 똑 같은 모습이랍니다.

예전 ‘세상 사는 이야기 열 세번째’를 기억하고 계신가요?

마음먹기에 따라 세상은 천국이 되기도 하고, 지옥이 되기도 하죠. 그래서 그 마음가짐이 얼마나 중요한지 제가 13번째 이야기를 쓴 것이고요.

‘지식’ 과 ‘지혜’는 다른 개념이랍니다.
젊은이들에게 그리고 자녀들에게 ‘독창성’과 ‘창의적 사고’를 많이 요구하시죠. 분명 앞으로 이런것만이 먹고 살아갈 방법은 분명하답니다.
무엇을 만들어 갈 줄 안다는 것이 그리 쉬운 문제는 아니죠. 중소기업 사장님이건 새로운 학문을 여는 분들을 보면, 세상 사는 방법에 대한 틀을 본인들이 만들 줄 알죠.

특히 제가 만난 사장님들 보면, 절대 ‘지식’의 문제가 아닌 ‘창의적 사고’만이 과거에도 그랬고 앞으로도 인생을 설계할 수 있는 기본이 되는 것이라 보여집니다.

세상을 만들어가는 것을 많은 분들은 ‘지식’을 기반으로 한 이성이라고들 생각하시지만, 마음속에 가진 ‘희망’이 더 중요하고, 두뇌의 명석함도 결국은 젊은이의 뜨거운 심장에 미치질 못한답니다.

열 세번째 이야기에서 이야기했듯, 나에게 무한한 가능성이 있다는 것을 믿으세요. 그 가능성을 꿈에 그리고 스스로 믿으면 분명 성공하고 행복해진답니다.