[Mr봉]선순위 위장(가장)임차인 관련
제15화 봉대리, 위장임차인에 대한 비급을 전수받다.
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밖으로 나갈까, 그냥 구내식당에서 먹을까. 잠시 망설이다 고부장 자리를 힐끔 돌아보니, 고부장이 고개를 숙인 채 뭔가를 열심히 적고 있었다. "고부장님, 식사 안하세요?" "응, 자네 먼저 먹게나. 난 일이 좀 있어서. 아, 참. 나가는 김에 번거롭겠지만 붕어빵 좀 사다주겠나? 아무래도 오늘 점심은 붕어빵으로 때워야 할 것 같네." "번거롭기는요, 알겠습니다. 고부장님, 너무 무리하지 말고 쉬엄쉬엄 하십시오." 봉대리의 격려에 고부장이 사람좋은 웃음을 흘리며 고개를 끄덕인다.
고부장은 여전히 일에 열중하고 있었다.
"부장님, 붕어빵 드시고 하시지요?" 봉대리가 검정봉지를 눈앞에서 흔들어 보이자, 고부장이 미소를 지으며 자리에서 일어섰다. "이런, 나 때문에 자네도 식사를 못한 건가? " "아닙니다. 저번에 고부장님이 사주신 붕어빵이 하두 맛있어서 저도 오늘은 붕어빵으로 점심을 대신하려구요." 봉대리와 고부장이 텅 빈 직원 휴게실에 마주 앉아 붕어빵 하나씩을 집어 들었다. "그래, 소액보증금 변천사는 다 외웠나?" 고부장의 장난기 어린 물음에 봉대리가 멋쩍은 웃음을 흘렸다. "한참 웃다 보니까, 어느덧 머릿속에 외워져 있더라구요. 세상엔 참 기발한 분들이 많은 것 같습니다." "그래, 다들 공부하면서 자기만의 암기비법 하나씩은 갖고들 있지. 그 왜 말소기준권리 있잖나? 어떤 사람은 말소기준권리를 '저가로 이루어지는 담보 경매' 이렇게 외우더라구." "저당권, 가압류에서 한 자씩 따고 담보가등기와 경매개시결정등기에서 두 자씩 따왔군요?" "그렇다네. 그냥 금전지급과 관계된 권리라고 이해해도 문제없지만, 그런 식으로 외워두면 수월하긴 하겠지." 봉대리가 고개를 끄덕였다. 입가에 묻은 단팥을 손끝으로 닦아내며 고부장이 물었다. "자네, 위장임차인이라고 들어 봤나?" "실제 임차인은 아닌데, 소액보증금 우선변제를 노리고 전입신고를 하거나, 아니면 전입신고가 최선순위로 되어 있는 것을 이용해 대항력 있는 임차인으로 행세하는 자들 말입니까?" "그렇지, 그중에서도 경매고수들이 주로 관심을 갖는 건 두 번째 경우이지. 마치 대항력 있는 임차인처럼 공지되어 최저가가 하염없이 떨어지지만 내막을 들여다보면 허위임차인으로 드러나는 경우!" "그렇다면 별다른 경쟁 없이 알찬 수익을 낼 수 있을 텐데, 위장임차인을 밝혀내기가 어디 쉬워야 말이지요. 그 사람들도 나름대로 목적을 가지고 임차인 행세를 하는 것일 텐데, 허술하게 꼬리가 잡히지는 않을 거잖습니까? 철저하게들 대비하고 덤빌 테니 아무리 고수익이 보장된다 해도 위장임차인을 색출해 내는 게 쉽지는 않을 것 같은데요?" "그렇지. 쉽지는 않지만 그렇다고 위장임차인을 솎아 내는 게 불가능하지만도 않다네. 요즘같이 경매시장이 과열되어 감정가 이상 혹은 시세 이상 낙찰되는 경우가 빈번한 때에는 평범한 물건으로 수익을 낸다는 건 거의 불가능한 일이라고 봐야하네. 이럴 때 일수록 남들이 꺼리는 물건에 도전해야 안정적인 수익을 낼 수 있는데, 위장임차인으로 의심되는 임차인이 공지된 물건은 그 중에서도 단연 좋은 수익모델이지." 봉대리의 눈이 반짝하고 빛이 났다. 언뜻 보기에 대항력 있는 임차인이 존재하는 것처럼 보이는 물건이라면 경쟁자도 적을 것이고 낙찰가도 평균을 밑돌 것이다. 결국 해당 임차인이 위장임차인임을 밝혀 낼 수만 있다면 좋은 수익모델이 될 것은 분명하다. 그런데, 고부장님한테는 위장임차인을 색출해 내는 비법이라도 있다는 말인가? 열정으로 이글거리는 봉대리의 눈을 흡족한 미소를 지으며 바라보던 고부장이 입을 열었다. "그래, 자네 짐작대로 고수들에게는 위장임차인을 색출해 내는 나름의 비법들이 있다네. 여기, 나만의 비법을 일목요연하게 정리해 놓았으니 열심히 공부해서 자네 것으로 만들게나."
고부장이 품속에서 꺼낸 종이뭉치를 봉대리에게 건네주며 자리에서 일어섰다.
"붕어빵 잘 먹었네. 나는 잔무가 있어서 이만 일어나겠네. 아직 점심시간이 남아 있으니 자네는 천천히 먹고 오게나." 정중하게 종이뭉치를 받아든 봉대리가 감사의 마음을 담아 깊이 고개를 숙였다. 자판기에서 커피를 뽑아 한 모금 들이킨 봉대리가 차분히 자료를 응시했다.
위장임차인의 색출방법과 명도의 해법.
컴퓨터로 출력한 듯 깔끔한 필체로 적힌 제목이었다. 봉대리가 떨리는 손끝으로 페이지를 넘겼다.
그때부터 점심시간이 끝날 무렵까지, 봉대리는 누가 옆에 와도 모를 정도로 몰입해서 자료를 읽어 내려갔다.
점심시간의 종료를 알리는 차임벨을 들으며 봉대리는 자리에서 일어섰다. 그때 봉대리의 가슴은 세차게 고동치고 있었다. 고부장이 건네준 자료는 경매초보인 봉대리에게는 너무도 소중한 노하우였던 것이다. 종이뭉치를 자신의 품속에 고이 갈무리한 봉대리가 나지막이 중얼거렸다. "감사합니다. 고부장님! 나중에 실전에서 꼭 유용하게 활용하겠습니다."
위장임차인의 색출방법과 명도의 해법.
가장임차인 또는 위장임차인이라 함은 실제로는 임차인이 아니면서도 소액보증금 최우선순위 배당을 노리고 임차인의 외관을 형식적으로 갖춘 자, 혹은 실제로는 세대구성원의 일인이거나 임차인의 가족이면서도 전입신고가 최선순위로 되어 있음을 기화로 대항력 있는 임차인인양 행세하는 자를 통칭해서 일컫는 말입니다.
경매실전에서는 전자의 사례 즉, 최우선순위로 배당되는 소액보증금을 노리고 경매 개시일에 임박하여 전입신고를 하여두는 위장임차인들은 채권자들과의 관계에서만 배당문제가 특히 불거질 뿐, 낙찰자와의 관계에서는 특별한 문제는 없는 만큼 이번 강의에서는 후자의 개념 즉, 실제로는 임차인이 아님에도 대항력 있는 임차인 것처럼 행세하거나 아니면 법원에서 대항력 있는 임차인으로 취급되어 경매가 진행되는 경우의 사례만을 중점적으로 공부해 보겠습니다.
실전에서 위장임차인이 발생하는 경우는 두 가지입니다.
채무자와의 공모에 의해서 적극적으로 위장임차인으로 행세하는 경우와 위장임차인으로 행세할 의도는 전혀 없지만 임대차관계를 확실히 조사하는 것이 불가능한 실무상 어쩔 수 없이 선순위 임차인으로 취급되는 경우인데 양자는 선별의 방법이나 해결방법 등이 판이하므로 사안을 나누어서 검토해 보겠습니다.
후자의 경우는 위장임차인이라고 할 수 없는 경우인데, 전입세대열람상 소유자와 세대를 달리하는 전입신고자가 있는 경우 일단 법원은 현장 조사를 통하여 임차인 여부를 조사한 뒤 임차인인지 여부가 명백하면 물건명세서 혹은 임대차관계조사서 등에 그같은 사실을 공지합니다. 그러나 해당 목적물을 수차례 방문하였어도 폐문부재등의 이유로 정확한 임차인조사가 이루어지지 못하는 경우가 실무에서는 의외로 많습니다. 이런 경우 법원은 응찰자들에게 조심하라는 취지로 최초 전입자를 임차인으로 기재하여 공지하는데, 이때의 임차인은 대부분 가족이거나 아니면 임대차와 무관한 전입자일 가능성이 높습니다. 해당 건물이 경매에 들어가게 되면 법원에서는 이해관계인들에게 수차에 걸쳐 다양한 공문을 발송하고, 감정평가업자나 집행관들도 현황조사를 위해 해당 목적물을 수차 방문하게 되는데, 그 와중에 권리신고는 커녕 임차인인지 조차 확인되지 않았다면 임대차와 무관한 자들이라고 추정해도 크게 틀린 말은 아닐 것이기 때문입니다. 한편 이들은 의도적으로 위장임차인행세를 하는 사람들이 아니기 때문에 실제 명도과정에서도 아무런 문제없이 수월하게 명도를 마칠수 있습니다. 결국 아무런 위험도 없는 사람들이라는 말이지요. 다만, 경매절차에서 우리가 경계의 끈을 늦추지 말아야 할 유일한 자는 실제 대항력있는 임차인, 즉 아직 임대차기간이 많이 남아있고 딱히 해당 주택이 거주하기도 불편하지 않아 낙찰자에게 대항력을 행사할 목적으로 아무런 권리신고도 하지 않은 사람인데, 이처럼 요주의 인물과 아무 위험없는 인물이 언뜻 보기에는 비슷한 외관을 하고 있으니, 위장임차인 물건을 접근하실때에는 항상 신중에 신중을 거듭하셔야 할 것입니다.
다음으로 채무자와 임차인이 공모한 적극적인 위장임차인의 경우의 해법입니다.
실제로는 소유자와 부부이거나 가족의 일원임에도 전입신고가 최선순위로 되어 있는 것을 이용하여 허위의 임대차계약서를 작성하고 법원에 권리신고를 하는 유형의 임차인입니다.
대항력을 이용하여 낙찰자에게 보증금반환을 요구하거나, 경매절차에서 대항력 있는 임차인의 존재가 공지되도록 하여 최저가를 하염없이 떨어뜨린 뒤 자신의 측근들 명의로 저가에 낙찰 받아 이득을 꾀하겠다는 의도를 가진 자들입니다.
제가 경험해 본 바로는 부모와 자식간의 관계 혹은 부부관계에 있는 자들이 위장 임차인 중에 가장 많았고 간혹 형제자매의 관계에 있는 자들도 몇 번 보았습니다.
한편 가족관계가 아님에도 어떤 이유에선지 전입신고가 되어 있음을 기화로 하여 소유자와 짜고 허위로 계약서를 작성해 권리 신고하는 경우도 본 기억이 있는 만큼 위장임차인의 유형은 그야말로 다양한 듯합니다.
경매의 공정성을 해하고 채권자들의 희생 하에 자신의 이익만을 챙기겠다는 욕심을 가진 부류들이지만 경매로 고수익을 일구고자 하는 경매인들에는 마치 필요악 같은(?) 존재입니다. 대항력 있는 임차인이 위장임차인임을 밝혀낼 수만 있다면 별다른 경쟁 없이 적지 않은 수익을 창출해 낼 수 있으니 말입니다.^^
사실 낙찰자에게 정의를 바로잡기 위해 위장임차인을 응징할 권리가 있는 것도 아니고 채권자들의 희생을 통해 공중에 떠버린 수익을 낙찰자가 머리를 써서 자기 것으로 만든다하여 딱히 자랑스러울 것도 없는 만큼 위장임차인 물건을 대할 때에는 마치 장기나 바둑을 두듯 임차인과의 한 판 두뇌싸움이라 생각하고 편안한 마음으로 접근하실 필요가 있겠습니다.
위장임차인은 말 그대로 인위적으로 조작해서 임차인행세를 하고 있는 사람들인 만큼 여기저기 조작의 냄새가 나고 위장임차임을 추정할만한 증거나 정황 또한 도처에 깔려있는 것이 통상적입니다.
전입신고 시부터 장래 경매에 들어갈 것을 예상하고 철저한 계획 하에 위장임차인이 만들어지는 경우는 극히 드문 만큼 경매개시에 임박하여 급조된 위장임차인을 색출해 내기란 과히 어려운 일은 아닙니다. 아니 애초부터 철저하게 계획되어 있다하여도 경매절차의 구조상 채무자나 임차인 자신이 통제할 수 없는 부분이 있는 까닭에 치명적인 증거는 분명 드러나게 마련입니다.
그럼 지금부터 위장임차인을 색출해 내는 방법을 배워보겠습니다.
먼저 대항력 있는 임차인을 위장임차인으로 추정할 수 있는 가장 유력한 증거는,
임차인의 전입신고일과 확정일자를 받은 일자가 시간적으로 상당히 격차가 있는 경우입니다. 특히나 전입신고일과 확정일자를 받은 중간일자에 거액의 근저당권이 설정되어 있다면 위장임차인이라는 심증에 한층 무게를 실으셔도 좋을 것입니다.
정상적인 임차인이라면 자신이 전입신고를 최선순위로 마쳤다는 생각에 안심하고 확정일자 받는 것을 뒤로 미루지는 않습니다. 대항력과 별도로 우선변제권 또한 인정받는 것이 자신의 금쪽같은 보증금을 지키기 위한 확실한 방법이라는 것을 잘 알고 있기 때문입니다.
한편 확정일자 받는 과정을 경험해 보신 분이라면 아시겠지만, 확정일자는 전입신고 시 임대차계약서 들고 가서 동사무소직원에게 날짜가 찍힌 스탬프 도장을 받는 간단한 절차에 불과합니다. 그리고 보증금을 지키기 위해서 확정일자를 받아두는 것이 필요하다는 것은 널리 공지된 상식으로 비록 법률에 문외한인 사람들조차도 전입신고와 확정일자 개념정도는 분명히 알고 있는 것이 현실입니다.
만약 바빠서 동사무소 갈 시간조차 없었다면 그나마 말이 되겠지만 일단 전입신고를 위해서 동사무소까지 찾아 간 상황이라면 계약서에 확정일자 받는 것은 일도 아닌데, 전입신고만 달랑 필하고 확정일자를 받지 않았다는 것은 아무리 생각해도 비상식적인 정황입니다. 물론 이 경우 임차인의 무지의 소치가 그나마 유일하게 상정해 볼 수 있는 가능성인데, 요즘은 임대차계약 체결 또한 대부분 공인중개사를 중간에 끼고 행해지고 있고 공인중개사가 계약서 작성뿐만 아니라 확정일자까지 받아주는 형국이고 보면 임차인이 무지해서 확정일자를 받지 않았을 가능성은 거의 없다고 보셔도 되지 않을까요.
더군다나 전입신고일 이후에 거액의 저당권이 설정되고 마치 기다렸다는 듯이 후순위로 확정일자를 받는 정황은 분명 범죄의 냄새가 나는 단서입니다. 혹여 물건 검색하시다가 이런 물건이 눈에 띄면 좀 더 면밀히 검토해 보시길 바랍니다.
두 번째, 최선순위로 전입신고가 되어 있는데 후순위 근저당권자가 은행이고 그 근저당액수가 거액인 경우입니다. 은행에서 건물을 담보로 대출해 줄때는 내규에 따라 정해진 담보비율만큼만 대출을 해주고 기타 최선순위 소액보증금 임차인의 존재가능성을 고려하여 방공제(이른바, 방빼기)를 한 뒤 잔액만큼만 대출해 줍니다. 물론 1금융권에서는 대출자의 재량이 많지 않아 내규가 정확히 지켜지는 반면 저축은행같은 2금융권은 나름대로 재량의 여지가 있어 담복대출비율이나 방빼기 없이 채무자의 신용과 거래실적에 따라 고액의 대출을 해주기도 합니다. 그렇다 하여도 선순위 임차인의 보증금과 대출금을 합산하였을 때 감정가 혹은 시세를 넘어서는 만큼 대출해주는 은행은 어디에도 없다고 보시면 맞습니다.
결국 각 은행권의 담보대출비율이나 대출금 산정방식 등을 알면 감정가를 현시세로 보았을 때 얼마까지 대출이 가능한지는 충분히 예측이 가능합니다. 만약 선순위 임차인으로 추정되는 전입신고자가 있음에도 은행이 정상적인 대출을 진행해 주었다면 위 전입신고자는 분명 대항력 있는 임차인이 아닙니다. 가족이거나 세대원이기 때문에 은행에서는 신경 쓰지 않고 정상적인 대출을 해주었거나 아니면 최소한 무상으로 거주하고 있다는 확인서, 흔히 말하는 무상임대차 각서를 징구해 두었을 것입니다.
결국 전입신고자가 있음에도 은행권에서 정상적인 대출을 진행했다면 거의 100% 위장임차인이라고 판단하시면 됩니다.
그러나 이 경우 주의할 것은 근저당권자가 은행이 아닌 개인이거나 은행권과 관계없는 기관일 경우에는 위 결론이 반드시 타당하지만은 않다는 것입니다.
개인들이야 돈을 빌려주고 저당권을 설정 받으면 그 뿐, 선순위권자를 고려하여 돈을 빌려주지는 않을 것이기 때문이고 은행권과 관계없는 기관도 마찬가지로 판단하시면 됩니다. 그러나 은행권과 유사한 기관, 즉 여신기능이 있는 기관은 판단이 애매한데 중소기업의 사업자금 대출시 신용보증을 해주거나 직접 대출도 해주는 신용보증기금 같은 곳이 그렇습니다.
신용보증기금 같은 곳은 담보대출을 해주더라도 담보물의 가치뿐만 아니라 채무자회사의 실적이나 신용도, 자력 등을 종합적으로 고려하여 대출해 주기 때문에 때로는 선순위 세입자가 있어도 거액을 대출해 주는 경우가 있습니다. 이럴 때는 위 공식만으로 판단할 것이 아닌 만큼 또 다른 자료를 수집하셔서 좀 더 심증을 보완할 필요가 있겠습니다.
그리고 또 하나 주의할 점은 은행이 선순위 세입자가 있는 물건과 또 다른 물건을 공동담보로 제공받아 대출을 해주는 경우도 있습니다. 그럴 때에도 대출액이 커질 수 있는 만큼 함부로 속단해서는 안 되고 공동담보목록이 존재하는 지 신중하게 확인 후 접근하셔야 합니다.
세 번째 정황은 바로 소유자가 소유권을 취득하기 얼마 전 혹은 얼마 후에 전입신고가 되어 있는 경우입니다. 그런 경우는 대부분 가족일 개연성이 농후합니다. 소유권등기 이전에 먼저 가족 중 일부가 들어와 거주하면서 전입신고를 하는 것이 통상이고 소유권 등기 직후 전입신고를 하는 경우도 있습니다. 그러니 주택의 소유자가 변경되는 때를 전후하여 근시일 내에 전입신고가 이루어진 경우는 가족들의 전입신고로 보고 보다 심도 있는 조사를 진행해 보실 필요가 있겠습니다.
네 번째 정황은 바로 등기부등본에서 찾아 볼 수 있는데요.
소유자가 소유권이전등기를 한 이 후 임대를 주고 다른 곳으로 이전하면 등기부상으로 소유자표시 란에 변동이 발생합니다. 즉 소유자의 주소를 변경하면서 변경원인으로 ‘전거’ 즉 다른 곳으로 거주지를 이전했다는 기재를 하게 됩니다. 이는 소유자 혹은 이해관계인의 신청에 의해서 하기도하고 다른 자료로 소유자의 주소지가 변경되었음이 명백할 때 등기관이 직권으로 정정하기도 합니다.
그렇다면 임차인으로 추정되는 자가 전입할 당시에 공교롭게도 소유자가 전거했다면 이 임차인은 위장임차인이 아닐 가능성이 높겠지요. 반대로 임차인이 전입신고를 했음에도 소유자의 주소에 변동이 없다면 그 곳에서 계속 소유자가 거주하고 있다고 볼 수 있으므로 이때에도 의심의 끈을 놓아서는 안되겠지요.
그러나 소유자가 중간에 전거하였다하여도 등기부상 반영되지 않는 경우가 있을 수 있기 때문에 위장임차인으로 추정하는 네 번째 정황은 작은 단서 가운데 하나로 삼으셔야지 큰 의미를 두셔서는 안되겠습니다.
다섯 번째, 위장임차인으로 추정되는 선순위 전입신고자가 있으면 법원의 문건접수내역을 확인해 보십시오. 법원은 임차인으로 추정되는 자가 있으면 이해관계인으로 보고 임차인 통지서를 비롯해서 경매절차와 관련된 사항들을 공문형태로 다수 송달합니다. 그 통지서들은 당연히 경매목적물의 주소지로 송달될 것입니다. 진정한 임차인이라면 현재 경매대상 목적물에서 거주하고 있을 테니 말입니다. 그러나 간혹 보면 수취인불명, 이사 부재 등의 사유로 도달되지 않는 경우가 있습니다. 폐문부재라면 집배원이 거주자를 못 만났을 가능성이 있겠지만 수취인불명이나 이사 부재라면 전입신고자는 임대차와는 무관한 사람일 가능성이 크다는 말입니다.
그러나 전입신고자와 건물주 즉 경매절차의 채무자가 짜고 위장임차인을 작출한 것이라면 임차인에게 송달될 서류들을 채무자 측에서 대신 수령할 수도 있습니다. 그러니 위장임차인이라고 강력히 추정되는 사안에서 임차인통지서가 도달하여 수령된 것으로 드러나 있다 하여도 의심의 끈을 놓을 필요는 없는 것입니다.
여섯 번째, 임차인이 주장하는 보증금이 임대차계약을 체결할 당시의 시세와 비교하여 적정한지를 검토해보십시오.
위장임차인들은 경매개시에 즈음하여 급조되는 경우가 대부분이기 때문에 시간이 충분치 않아 사전에 치밀하게 준비하기란 여간 어려운 일이 아닐 것입니다. 만약 임차인의 내막이 선순위 전입신고가 되어 있음을 기화로 허위의 임대차 계약서를 작성하여 권리신고를 한 경우라면, 위장임차인은 신중한 고민 없이 보증금액란에 임대차 계약 당시인 수년 전 보증금이 아니라 현재의 보증금을 기재해 넣었을 가능성이 큽니다.
그러나 아시다시피 전세보증금은 매년 증액되는 것이 현실이고 보면 이러한 사소한 단서 속에서도 위장임차임을 추론해 낼 수 있는 것입니다. 위장임차인이 문제된 사안에서는 특히나 전입신고 일자가 경매개시일 보다 4, 5년 앞서는 것이 많은데 이 때 신고한 보증금이 현재의 보증금 수준과 비슷하다면 일단 의심부터 하고 볼 일입니다. 4, 5년 정도의 시간차라면 전세보증금에 상당한 격차가 있어야 정상이기 때문입니다. 물론 이때 영악한 임차인이라면 보증금의 증액을 주장하겠지만, 이는 그저 말일 뿐, 보증금증액부분에 대한 확정일자나 자금수수내역자료가 전혀 존재하지 않는 것이 현실입니다.
일곱째, 현장으로 달려가 우편함을 한번 뒤적여 보십시오
우편물함속의 우편물들에 소유자 우편물이 뒤섞여 있거나, 전입신고자 이외의 사람들에게 온 우편물이라면 위장임차인이라는 심증은 깊어질 것입니다.
자, 이제 선순위 전입신고자가 위장임차인이라는 심증은 굳어진 상태입니다. 그렇더라도 심증만 갖고 응찰하는 것은 곤란하고 명확한 물증하나쯤은 확보해 두고 움직이는 것이 여러모로 좋을 것입니다.
우선, 대출은행을 찾아가 대출당시 임대차 내역에 대해 문의해 봅니다. 십중팔구 선순위 전입자는 가족이거나 동일세대 구성원이라는 답을 들을 것입니다. 친절한 담당자라면 선순위 전입자가 임대차관계를 주장할 가능성에 대비하여 무상임대차 각서를 징구해 두었으니 걱정 말고 응찰하라는 조언까지 아끼지 않을 것입니다.
고객의 비밀과 신용정보제공은 불법임을 이유로 무상임대차 여부를 묵비하는 직원을 만나게 되면 포기하지 말고 무상임대차 여부는 신용정보와 무관하니 안심해도 된다고 설득하십시오. 실제 은행직원이 대출당시의 임대차내역을 일반인들에게 공개한다하여 법적으로 문제될 일은 전혀 없습니다. 처음에는 귀찮아서 정보제공을 거절하던 직원도 자꾸 달라붙어 물어보면 결국은 알려주는 게 정상적인 경과입니다. 이때 정보를 알아낼 때까지 결코 물러서지 않겠다는 결의어린 표정을 지어보이는 게 관건인데, 거울 보면서 여러 번 연습해 보시고 실전에 임하시는게 좋을 듯합니다.^^
다음으로 목적물이 아파트라면 경비실을 찾아가 거주자 명부를 열람해보십시오.
물론 사생활 침해 혹은 사적인 정보를 이유로 함부로 보여주지 않을 것입니다. 그러나 사람이 하는 일 중에 노력해서 안되는 일이 있겠습니까? 담배나 음료수 박스를 사들고 몇 번이고 얼굴 마주치다보면 분명 열람할 수 있을 것입니다. 거주자 명부는 비상시를 대비하여 실제 거주자의 이름과 연락처 등을 적어놓은 명부인 만큼 현재 건물에 실제 누가 살고 있는지에 대한 중요한 자료입니다.
그리고는 관리사무소로 달려가 관리비청구서의 명의자를 알아봅니다. 분명 전입자 명의는 아닐 것입니다. 그런데 요즘에는 소유자나 임차인이 들고나는 경우가 많아 관리비고지서에 사람명의가 아닌, 호수를 기재하는 경우가 있습니다. 이럴 때는 관리사무소에서도 실거주자를 모를 수 있으니 다른 방법을 강구하셔야 할 것입니다.
그밖에 도시가스공사나 전력공사에 공과금통지서의 수령인이 누구인지 알아보는 것도 좋은 방법이겠지요.
해당지역의 민방위본부를 찾아가 해당호수의 민방위교육통지서의 수령인이 누구인지를 확인해 보는 것도 좋은 방법입니다.
소유자와 임차인이 가족관계로 추정될 때 가족관계등록원부나 주민등록 초본, 등본 등을 떼에 볼 수 있으면 금상첨화겠지만 응찰자가 이해관계인이 아닌 입찰단계에서는 불법이므로 조심해야 합니다. 그러나 열람의 방법이 아주 없는 것은 아닌 만큼 절실히 필요하면 한번 노력해 보세요. 분명 길이 있을 것입니다. ^^
마지막으로 현장을 직접 방문해 거주자를 만나보는 방법도 있습니다. 그러나 문전박대당할 것은 뻔한 일이고 오히려 소유자나 채무자 측에서 임차인 흉내를 내면서 역정보를 흘리면 혼란스러울 수도 있으므로 직접 방문해서 확인하는 것은 최후의 보루로 남겨 둘 일입니다.
자, 이 정도 준비했으면 이제 응찰해도 문제없습니다. 요즘은 과거와 달리 위장임차인 물건도 경쟁자가 많아 적정수익을 챙길만한 가액에 낙찰받기란 쉽지 않지만, 그래도 운 좋게 낙찰 받았으면 지금부터는 해결만이 남아 있습니다. 위장임차인들은 어차피 돈이라는 목적달성을 위해 가면을 쓰고 덤비는 사람들이니 여러분들도 인격적으로 접근할 필요는 없습니다. 그냥 위장임차인과의 한판 머리싸움이라고 생각하고 적절한 회유와 협박으로 협상의 칼자루를 빼앗기지 말아야 합니다.
위장임차인에 대한 해법으로 대부분 명도소송이나 임차권부존재 확인소송을 생각하는데 그럴 필요 없습니다. 증거만 명확하다면 인도명령절차에서 간단하게 강제 집행할 수 있는 권원을 받아낼 수 있습니다.
우선, 낙찰 후 경매기록 열람등사를 신청해 임차인이 제출한 임대차계약서, 권리신고서 등을 유심히 살펴봅니다. 분명 허술하기 그지없이 작성되어 있을 것인데 혹여라도 이쪽에 유리한 증거라고 판단되면 인도명령 시 증거로 첨부합니다. 임차인이 제출한 임대차계약서 상 공인중개사의 중개흔적이 없는 경우에는 직거래를 할 만한 특별한 사정에 대하여 집중추궁하고 임대차계약서상 기재된 공인중개사가 해당 목적물 인근의 공인중개사가 아닌 경우에도 의심의 끈을 놓지 말아야 합니다. 인도명령의 심문기일 날 임차인에게 보증금 지급내역에 관한 증거자료의 제출을 요구하고, 임차인이 미성년 혹은 성년이지만 대학생인 경우처럼 거액의 보증금을 마련하는 게 쉽지 않은 경우에는 자금의 출처에 대해 집요하게 추궁합니다. 여러 정황상 판사님도 낙찰자의 편에서서 임차인에게 이것저것 캐물으실 텐데 그 물음에 납득할 만한 해명이 없으면 백이면 백 다 인도명령은 인용됩니다.
한편 인도명령 신청 후 결정까지 보름에서 한 달 정도의 시간이 걸리는데, 그때까지 마냥 기다리지만 말고 임차인에게 접근해 협상을 시도합니다. 물론 말이 협상이지 근시일내에 집을 비워주지 않으면 형사고소 하겠다고 경고하는 과정입니다.^^
위장임차인에게는 형법상 강제집행면탈죄, 입찰방해죄, 심지어는 사기죄까지 성립할 수 있습니다. 진정한 임차인이라면 낙찰자에게 당당하게 이사비 등을 요구할 텐데, 제 발 저린 위장임차인은 이사비는 말도 못 꺼내고 형사고소만 안한다면 최대한 빨리 이사하겠다고 쉽게 포기의 의사를 내비칠 수 있습니다.
그러나 임차인이 쉽게 포기하지 않는 경우도 있는데, 그럴 때에는 입찰방해죄를 죄명으로 하는 형사고소장을 작성해 가서 임차인의 면전에 대고 흔들어 댑니다. 계속 버티던 임차인도, 더 이상 협상은 없고 곧바로 고소장 접수하겠다며 발걸음을 돌리는 순간 여러분의 바지가랑이를 잡고 늘어지며 선처를 바랄 것입니다. 어차피 돈이 목적이었던 만큼 돈만 포기하면 되는 임차인에게는 형사고소는 무척이나 두려운 압박수단이 될 수 있습니다.
자, 여기까지 해서 여러분은 위장임차인으로 강력히 추정되는 선순위 임차인이 있는 물건에 응찰하여 성공적으로 명도까지 끝마칠 수 있었습니다. 이제 도배장판 예쁘게 새로 하고 여기저기 손도 보고, 나름대로 깔끔하게 치장하여 매수자를 기다리는 일만 남았네요.^^
BY 고명한 부장
봉대리, 여기까지 읽느라 수고했네. 이 글은 내가 경매고수를 꿈꾸는 사람들이라는 까페에 올려놓은 건데, 자네에게 도움이 될 것 같아 출력해 놓았다네.
세상에는 경매고수도 많고, 알려지지 않은 비법들도 참으로 많다네. 그러니 공부 좀 했다고 자만하지 말고 항상 겸손한 마음으로, 늘 배우겠다는 자세로 세상을 바라보도록 하게나. 그렇게 차근차근 단계를 밟아 가다보면 어느 순간 경매고수의 반열에 오른 자신을 발견하고 뿌듯한 웃음을 지을 날이 오게 될게야.
봉대리, 자네에게는 그 날이 그리 멀지 않아 보이네. 너무 막연하게, 두렵게만 생각하지 말고 꾸준히 공부하고 부지런히 발품을 팔아 보게. 그렇게 집중하고 몰입하다보면, 그 순간은 자네 생각보다 훨씬 빠르게 다가올 수 있을 거라네.
그러니 지치지 말고, 포기하지 말고 부디 끝까지 가 보게나.
봉대리, 자네 뒤에는 내가 든든하게 버티고 있으니, 절대 뒤돌아보지 말고 오로지 앞만 보고 전진하도록 하게.
자네의 무운과 건투를 비네. |
이상은 경매천사 정충진 변호사님께서 쓰신 비바 Mr.봉의 내용이었습니다.