1주택 양도세 부과, 그 숨은 뜻은?(2003/06/20)

지난 6월 4일 김진표 부총리가 1가구 1주택에 대한 양도소득세 과세 검토를 언급한 이래 많은 논란이 되고 있습니다.
그러면 정부에서 노리는 것은 무엇이고 많은 사람들이 반대를 하는 것은 무엇 때문인가에 대해 생각해보죠.

그 동안의 언론에 흘린 김 부총리의 발언을 요약해 보면,
“첫째, 1가구 1주택에 대해서도 양도세 부과를 검토하겠다.
둘째, 1가구 1주택 비과세를 폐지하더라도 일정 금액 이하의 양도차익은 소득공제를 통해 세금을 매기지 않을 계획이다. 그 일정 금액은 3억원 이상으로 생각하고 있다.
셋째, 빠르면 내년에 법 개정을 할수 있다.”라고 할수 있습니다.

< 정부의 의도 >
김부총리의 발표를 액면 그대로 받아들이면 납세자가 거의 없어 보입니다.
지금도 실거래가가 6억원을 초과하는 주택에 대해서는 1가구 1주택일지라도 양도세를 부과하고 있습니다.
그러므로 법이 개정되면 매매 차익이 3억원 이상이 나는 경우만 해당하므로 실거래가 기준으로 6억원 이하의 주택이 해당됩니다.
그러나 현행법에서는 양도세 과세 기준이 기준시가이므로 실거래가가 6억원이라도 기준시가는 4억원 정도에 불과하다는 것을 감안하면 실제 과세 대상은 기준시가가 1억원 이하일때 집을 산 1가구 1주택자 이외에는 별로 없는 것입니다.
그러나 실제로 국세청 홈페이지에 들어가서 찾아보시면 알겠지만 지금 기준 시가 차이가 3억이 넘으려면 90년도 이전에 분양받아서 지금까지 10년 이상 장기 보유한 1가구 1주택자 이외에는 거의 없습니다.
즉, 지난 몇년간 아파트 값이 폭등한 강남 지역이라 하더라도 지난 10년간 기준시가가 3억원 이상 오른 곳은 거의 없습니다.
그러면 정부에서는 이들 10년 이상 장기 보유자를 투기꾼으로 보고 이들만을 타겟으로 과세한다고 한 것일까요?

그것은 아닙니다.
발표에서 직접적인 표현은 빠져있지만 정부에서 원하는 1가구 1주택 비과세 폐지론은 실거래가 과세 실시를 염두에 둔 것으로 보입니다.
즉, 현행 기준시가 제도를 폐지하고 실거래가를 기준으로 과세를 하겠다고 하는 것인데, 실거래가 과세를 위해서는 1가구 1주택자에 대한 과세가 필수적이기 때문입니다.

그러면 왜 현행법은 양도세를 실거래가 기준으로 부과하지 않고 번잡스럽게 기준시가라는 것을 만들어서 과세를 할까요?
그것은 납세자들이 실거래가를 사실대로 신고하지 않는다고 생각하기 때문이며, 이것은 사실입니다.
현재 양도세 과세 대상인 1가구 다주택자와1가구 1주택자간에 이중계약서를 쓰는 담합이 이루어지기 때문입니다.
양도세 부담을 느끼는 1가구 다주택자와 취득세, 등록세의 부담을 느끼는 1가구 1주택자간에 이해 관계가 맞아 떨어져 이중계약서를 쓰기 때문입니다.
이러한 상황하에서는 실거래가 과세가 무의미하기 때문에 국세청에서 매년 조사하여 발표하는 기준시가를 통한 과세를 하고 있는 것입니다.
그러나 1가구 1주택 비과세가 폐지되면 지금 당장의 취득세나 등록세 부담보다는 미래에 발생될수 있는 양도세의 부담이 더 크므로 1가구 1주택자의 입장에서는 ‘이중계약서’ 작성에 협조(?)를 하지 않게되어 담합의 고리를 끊을수 있다는 것이 정부의 계산입니다.
세무당국으로서는 모든 주택의 실거래를 손쉽게 파악할 수 있게 됩니다.
따라서 1가구 1주택 비과세 폐지 조치는 1가구 1주택자보다 오히려 1가구 다주택자들을 대상으로 한 조치라고 보면 됩니다.

그러면 양도세의 부과 기준이 기준시가가 아니라 실거래가로 바뀌면 어떤 영향이 있을까요?
1가구 1주택자 입장에서는 정부 발표대로 양도세의 면세점이 3억원이므로 양도세 부담은 실제로 없을수 있더라도 실거래가 신고로 인한 취득세, 등록세 추가부담은 있습니다.
(취득세, 등록세는 실거래가와 기준시가중 높은 것을 기준으로 부과됩니다.)
그러나 다운계약서 (또는 이중계약서) 작성 자체가 불법이므로 이 세금은 원래 부담을 해야할 부분이었습니다.
그러므로 납세자들은 성실히 이 세금을 내야하는 의무가 있습니다.
그리고 당당하게 세율의 인하에 대하여 요구해야 합니다.
즉, 개별적 탈세가 아니라 공식적인 감세가 이루어져야 하는 것입니다.
양도세 면제점인 3억원 이상의 매매 차익시 과세를 피하기 위하여 단기 거래를 시도할수 있지만 어차피 다음 집을 살 경우 취득세,등록세 부담이 만만치 않으므로 장기 보유로 방향을 틀것으로 보입니다.
법 개정후 첫번째 거래에 많은 혼란이 따를 것으로 보입니다.
과거 매입시 다운계약서를 써주었다면 신고해야 할 양도 차익이 실제 거래 차익보다 커지게 됩니다.
즉 과거 주택 매입시 매입 실제가가 3억원인데 2억원으로 신고를 했고, 현재 매도가가 6억원이라면 실제 양도 차익은 3억원이므로 면세 대상이지만 서류상의 차익은 4억원이므로 공제 금액 3억원을 제외한 1억원에 대해서 36%의 양도세를 내야 합니다.
이 경우 실제 소득이 발생되지 않은 것에 대한 과세가 정당한가라는 논란이 예상되며, 많은 행정 소송이 있을 것입니다.
이러한 선의의 피해를 줄이기 위하여 지금부터라도 실수요자들은 다운계약서 작성을 지양하고, 계약서를 공증받아두는 것이 좋습니다.

1가구 다주택자 입장에서는 어떤 영향을 받을까요?
현재 1가구 2주택자는 탈세를 하고 있는 부분은 없습니다.
현재는 기준시가를 기준으로 양도세를 내고 있기 때문입니다.
법이 실거래가 거래로 바뀐다면 약간의 양도소득세는 더 부담해야 할 것입니다.
즉, 세제 개편에 따른 영향은 (매도 실거래가 A – 매입 실거래가 B) – (매도시 기준시가 C – 매입시 기준시가 D)이라 할수 있습니다.
실거래 차익이 기준시가 차익보다 현실적으로 큰 것은 사실이지만 기준시가 자체가 실거래가를 기준으로 조사되고 있으며, 그 차이가 점점 줄어드는 추세를 비추어 볼때 현실적인 추가 부담은 많지 않을것으로 보입니다.
더구나 실거래가 기준으로 전환되면 현재의 고율의 양도세에 대한 인하 요구가 잇다를것으로 예상됩니다.
한국의 양도세 한도는 36%이나 미국은 5~15%입니다.
부부 합산 소득이 56,800달러 (약 6800만원) 이상인 가구는 양도세 최고 한도가 15%이나 부부 합산 소득이 56,800달러 미만인 가구는 양도세 최고 한도가 5%에 불과합니다.

문제는 1가구 3주택자 이상입니다.
현행법에서도 1가구 3주택자가 3번째 주택을 매도할때는 기준 시가가 아니라 실거래 기준으로 과세되는데 이 경우 1가구1주택자와의 담합으로 다운계약서가 작성되고 이에 따라 실질 과세가 되고 있지 않다는 점입니다.
그렇기 때문에 표면적으로 보면 1가구 3주택자 이상이 양도세 개편 논의 주 타겟인 것으로 보입니다.
그러나 좀더 깊게 생각해보면 전혀 내용입니다.
실질적으로 양도세가 면세되는 임대사업자를 제외하고 1가구 3주택자의 숫자는 많지 않을 것입니다.
그러므로 이들을 타겟으로 하여 제도를 바꾼다는 것은 실거래가 등록을 위해 추가로 투입되는 행정비용을 포함할때 전혀 효율성이 없다.
더구나 이들이 타겟이라면 현재의 제도에서 간단히 해결할수 있습니다.
1가구 3주택자의 양도세 부과 기준을 실거래가가 아니라 기준시가로 바꾸고 특별 (누진) 세율을 부과하거나 정부에서 이미 발표한대로 기준시가를 점차 실거래가와 비슷하게 현실화하면 되는 것입니다.

그러므로 일부 순진한 사람들이 믿는 것과 같이 1가구1주택 양도세 부과안은 주택시장 안정책이 아닙니다.
세수 증대안이라고 분류되어야 합니다.
이 개편에 의해서 손해를 보지 않는 사람은 현재의 무주택자중 앞으로도 계속 무주택자로 남아 있을 사람들뿐입니다.
이번 개편안을 다시 한번 정리를 하면, 전체 주택 거래의 60% 정도를 차지하고 있는 1주택자는 취득세,등록세 과표 인상 및 3억 이상 양도 차익에 대한 과세. 2주택자는 기준시가 차액에서 실거래 차액으로 기준이 바뀌는 것에 대한 차이, 3주택자는 실거래가 신고가의 현실화에 따른 과표의 인상분에 대해 세수가 증대되는 것입니다.

이번 추진안을 객관적으로 평가를 하자면 투명한 거래를 통해 소득원을 노출시키고, “소득이 있는 곳에 세금이 있다.”는 원칙하에 세금을 징수하여 행정수도 이전등 여러 대선 공약을 수행할 자금을 마련하자는 것입니다.

< 1가구 1주택자의 반발 >
그러면 1가구 1주택자 중에서는 실제 과세 대상인 사람이 많지 않다는데, 왜 많은 사람들이 불안해하고 분노를 할까요?
최근 중앙일보의 설문 조사에 따르면 총 응답자 16,184명중 70%인 11,327명이 1가구1주택 양도세 부과안에 대해 반대하고 있습니다.
이 사람들이 1가구 다주택을 꿈꾸기 때문일까요?
자기가 소유한 집의 양도 차액이 3억이 넘어서일까요?
아닙니다.
그것은 한마디로 정부의 숨겨진 의도가 있지 않을까해서 입니다.
한마디로 이 양도세 개편 방향이 강건너 불구경이 아니라 옆집의 불구경이라는 것입니다.
불똥이 언제 우리 집으로 튈지 모른다는 점입니다.

현재는 면세점이 3억을 고려하고 있다고 하지만 일단 법이 제정되면, 면세점은 하위법이나 대통령령에 의해 수정할수 있게 될수 있습니다.
그 다음에 “소득이 있는 곳에 세금이 있다”는 논리와 “3억 이상 차익을 거둔 사람은 과세를 하고 2억 9천만원 차익을 거둔 사람은 비과세를 하느냐?”라는 조세 형평주의에 의거하여 면세점을 하향 조정할수 있는 것입니다.
이렇게 되면 세무당국으로서는 근로소득세에 이어서 또 하나의 손쉬운 조세 징수 수단을 가지게 되는 것입니다.
정부 재정이 부실하면 면세점을 3억에서 5천만원으로 낮추고, 대통령 선거가 가까워지면 대선 공약으 로 면세점을 다시 1억원으로 올릴수 있으므로 정치적인 목적으로도 아주 유용하게 쓰이게 될것입니다.

그러면 세무당국에서 말하는 “소득이 있는 곳에 세금이 있다.”라는 논리는 타당할까요?
주택의 양도 차액을 단순하게 소득으로 보는 것은 문제가 있습니다.
물론 1가구 다주택의 양도 차액은 당연히 소득입니다.
그러나 1가구 1주택자의 양도 차익을 소득으로 보기에는 무리가 따릅니다.
살던 집을 판돈은 다음에 살 집을 사는 원가가 되기 때문입니다.
(물론 이 사람이 집을 사지 않을 경우 소득으로 보아야 합니다.)
즉, 어떤 사람이 집을 2억원에 사서 1억의 차익을 내고 3억원에 팔았고 면세점이 5천만원으로 하향 조정되었다고 가정을 하면 양도세율을 20%로 보았을때 양도세는 1천만원(= (양도차익 1억 – 면세점 5천만원) * 20%) 입니다.
이 사람이 다른 동네에 3억원짜리 집을 다시 샀을 때는 취득세 및 등록세 (이것도 실거래가 기준으로 바뀜) 5%, 즉 1500만원 만원을 내게되므로 총 세금은 2천 500만원에 이릅니다.
(주민세등 부가로 붙는 세금은 계산에서 생략했음.)
이사 한번 갈때마다 수천만원씩을 세금으로 내야하는 것입니다.
물론 자기가 살던 집값만 오르고 다른 집값이 오르지 않았다면 누구나 웃으며 세금을 내겠죠.
그러나 집값은 거의 비슷하게 오르기 때문에 이사하는 사람은 이사 다니지 않는 사람에 비해 언제나 손해를 보게되는 것입니다.
더구나 이사한 집값이 떨어졌다고 납부한 양도소득세를 환급해줄 것으로는 보이지 않습니다.

이것에 대한 해결책으로 정부에서 언제나 즐겨 인용하는 선진국의 예를 들어보겠습니다.
위와 같은 모순을 없애고자 선진국에서는 세금 유예 제도(Deferred Tax)를 채택하고 있습니다.
예를 들면 돈 마너(Don Maner)씨가 투자용 집을 30만불에 샀다가 40만불에 팔 경우 10만불의 매매차익이 발생합니다.
이럴 경우 10만불의 매매 차익에 대해서 세금을 낼수도 있으나 이 돈으로 다음 집(40만불 짜리)을 살 경우 세금 유예를 신청할수 있습니다.
이 경우 두번째 집의 매입가는 40만불이 아니라 첫번째 집의 매입가 30만불이 됩니다.
그러므로 나중에 두번째 집을 50만불에 팔 경우 매매 차익은 10만불이 아니라 20만불(= 두번째 집 매매가 50만불 – 첫번째 집 매입가 30만불)이 되는 것이고 이에 대해 과세를 하는 것입니다.
만약 세번째 집을 50만불에 사게된다면 마찬가지로 세금 유예가 가능합니다.
이러다가 집 값이 40만불로 떨어진다면 최종 세금은 최종에 판 집값에서 최초에 산집의 차익에 대해서만 과세를 하게 됩니다.
참고로 미국의 경우는 1가구 1주택뿐만 아니라 1가구 다주택자에도 이 세금 유예 제도를 적용합니다. 실거주용 주택에 대해서는 면세점이 50만불(6억원)입니다.
그러나 미국의 평균 집값이 12만불이라는 점을 감안하면 실거주용 주택에는 양도세가 없다는 것으로 보아야 합니다.

이런 사실을 한국 정부에 있는 수많은 세금 전문가들이 몰랐을까요?
선진국의 제도를 도입하려면 그 제도의 입법 취지와 보완책등을 종합적으로 검토해서 도입해야 하는 것입니다.
세수 확보에 유리한 부분만 발췌해서 도입한다는 것은 문제가 있어 보입니다.

< 맺음말 >
1가구 1주택자에 대한 양도세 과세 방침은 일부 순진한 사람들이 믿는 것과 같은 부동산 안정책이 아닙니다.
세수 확보가 목적이 아니라 1가구 다주택자를 압박하여 부동산 투기 심리를 잠재우고 이들의 보유 주택이 매물로 나오게 하려면 1가구 1주택자에 대한 양도세 과세라는 극약 처방이아니라 현행 법을 조금 손질하여 할수 있는 방법이 많습니다.
그러나 정부의 메세지는 명확합니다.
더도 덜도 아니고 “소득이 있는 곳에 세금이 있다.”입니다.

그러나 실시 시기는 아직 불투명합니다.
우선은 정치권의 요구에 따라 총선전까지는 더 이상의 논의는 진행될 것 같지 않습니다.
세금 문제는 워낙 유권자들이 민감하게 반응하는 사안이라 쉽게 다루어질 성질이 아닙니다.
그러나 만약 1가구1주택자에 대한 양도세 과세 방침의 목적이 (정부의 세수 확보가 아니라) 부동산 안정책이라고 진짜로 믿는 국회의원이나 보좌관이 있으시면 다음 총선에 한번 공약으로 걸어보십시오.
어떻게되나 궁금합니다.

국민은 1988년 국민연금 도입시부터 지금까지 정부가 어떻게 말을 바꾸어왔던가를 생생하게 기억하고 있습니다.
정부에서는 손쉬운 세원 확보보다는 일부 전문직 종사자에 대한 공평 과세등에 보다 행정력을 집중해야 할것입니다.
또한 국가기간 사이의 과세자료를 공유하고 고율의 세율을 낮춤과 동시에 비과세 요건을 엄격히 제한한다면 투기도 잡고 세원도 늘리고 두마리 토끼를 다 잡을수 있을 것입니다.
민주주의 체제하에서 나라 살림살이에 쓸 돈을 각 개인이 부담한다는 것은 국민의 기본 의무입니다.
그걸 부정하는 사람은 한명도 없습니다.
그러나 국민이 가지고 있는 불만은 공평 과세가 되고 있느냐에 대한 것입니다.
정부가 근로소득세나 양도세등 과세가 쉬운 세원에만 집착할 경우 부의 편중 현상은 심화되고, 이것이 그대로 부동산 시장에 반영되기 때문입니다.


아기곰 (부동산 컬럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net)