잘 가지고 있어야할 대항력과 대위변제!
안녕하세요 설춘환입니다
오늘도 즐거운 하루되세요
어제 방송에 출연했는데요
임차인인 시청자께서 배당요구를 했는데 대항력을 언제까지 유지하고 있어야 하나? 였습니다
명쾌하게 알아두세요
배당받은 임차인은 - 배당요구종기일까지
선순위임차인으로 낙찰자에게 대항하려면 - 낙찰자가 잔대금을 납부할때까지........
먼저 대항력의 존속기간에 대하여
주택임차인이 경매절차에서 우선변제를 받기 위한 대항력의 존속기간은 언제까지 계속되고 있어야 하는가에 대해 대법원 판례는 주택의 점유와 주민등록의 요건은 적어도 배당요구종기일까지로 하였고,
임차인이 임대인으로부터 주택을 임차하여 임차인의 가족과 함께 그 주택에 대한 점유 및 전입신고를 완료한 후,
이후 임차인만이 주민등록을 다른곳으로 일시 퇴거하였다가 그 후 약 몇 달후에 임차인이 주민등록을 다시 임차주택의 주소지로 전입신고를 한 사실,
그러나 그의 다른 가족들은 위 주민등록의 주소지를 변경한 바 없이 계속하여 임차주택의 주소지에 주민등록이 되어 있었던 경우에는 주택임대차보호법 소정의 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라
그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이므로 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다
(95다 30338)
또한, 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때,
달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이하는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 해석함이 상당하다(대판 1987.2.24., 86다카1695, 1989.1.17., 88다카143 등 참조).
따라서 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고,
그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로서 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이라 하겠다(대판 1997.1.23., 97다43468).
주택임대차보호법에 의하여 가압류권자나 강제집행신청인 모두에 대해 대항할 수 있는 임차권을 가진 임차인이 다른 채권의 담보목적으로 임차주택의 소유권을 취득했다해서 임차권이 혼동으로 소멸한다면 위 제3자인 위 가압류채권자나 강제경매신청인등이 부당한 이득을 보게 되고 임차인은 예측못한 불이익을 보는 부당한 결과를 초래하게 되므로 이와 같은 경우에는 혼동의 예외로서 임차권이 소멸하지 않는다
대위변제에 대하여 즉 대항력 없는 임차인의 대항력 취득관계
담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는,
낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만,
낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는,
대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.(대위변제언제까지 가능한가 확인)
선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 상실하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나,
그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다
여러분 오늘도 공부열심히 하셨나요
이상 설춘환이었습니다