경매 10문 10답과 코멘트^^

1. 다음의 주택 임차인의 대항력은 언제 발생하나?

 

   1) 점유  11월 3일

   2) 전입신고  10월 3일

 

 

정답은?  11월 4일 0시

 

설교수의 코멘트?  대항력이 언제 생기는지 감각적으로 알아야 하겠다

                       아주 단순하다

 

                     이사한 날 또는 전입신고한 날 중 느린날의 다음날 0시다

                     경매공부시 꼭 암기해야한다

                   참고로 대항력이란 새로운 소유자에게 기존의 임대차계약을

                   승계하라고 주장할 수 있는 권리 - 대표적으로 기간과 보증금

 

 

 

 

 

2. 다음의 상가 임차인의 대항력은 언제 발생하나? (단 보증금 2억원에 월세300만원이다)

 

  1) 점유  11월 5일

  2) 사업자등록신청일 11월 7일

 

 

정답은? 대항력은 발생하지 않는다

 

설교수의 코멘트? 마치 대항력이 11월 8일 0시에 생기는 듯 하게 보일 수 있다

                     그러나 상가건물임대차보호법의 내용을 잘 이해해야한다

                     대표적으로 위 상가법은 지역마다 일정한 환산보증금 이내의

                     임차인에게 적용한다

                     위 예시에서 지역을 이야기하지 않았지만 가장 높은 서울의

                      환산보증금이 3억원이다  그래서 보호대상이 되지 않는다

 

                     환산보증금 구하는 공식? 보증금 + 월세 * 100

                     따라서 위 환산보증금은 5억원에 이르러 보호대상이 아니어서 대항력 없다

 

 

 

 

3. 다음의 채권자가 못받은 배당금은 누구에게 청구할 수 있나?

      (배당요구를 적법하게 하였다)

 

  1) 선순위전세권자 2억원 중에 5000만원 못받았다 - 누구에게?

  2) 선순위임차인 2억원을 전액 배당 못받았다 - 누구에게?

 

 

정답은? 1) 전세권설정자 즉 전소유자

           2) 낙찰자

 

설교수의 코멘트? 헷갈려서는 안된다

                      일반인들이 혼동한다

                      전세권자는 등기/ 임차인은 등기 없다

                      참고로 낙찰자에게 선순위임차인 보증금등 주장하기 위해서는 낙찰자가

                      잔금납부할때까지 대항력 유지 ok?

 

 

 

 

4. 다음과 같은 경우에 차순위매수신고를 할 수 있는 가장 낮은 금액은 얼마인가?

 

  최저가 5억원 - 보증금은 10%

  최고가 매수신고인 6억원이다

 

 

정답은? 6억5천만1원

 

설교수의 코멘트? 이것도 간단한 공식이다

                      차순위매수신고 요건은

                      최고가 - 보증금을 초과하여야 한다

 

                      6억 - 5000만원은 6.5억원

                      초과하여야 하니 650,000,001원

 

 

 

 

5. 등기부등본 갑구에 기재되는 권리 3가지 이상

 

 

정답은? 소유권에 관한사항

 

          대표적으로 가압류 압류 가등기 가처분 예고등기 경매개시결정기입등기 등

 

 

설교수의 코멘트? 등기부등본을 자주 보라고 권하고 싶다

                       더불어 을구에는 전세권 지상권 지역권 근저당권 저당권 임차권 등

 

 

 

 

 

6. 상가임차인은 확정일자를 어디에 가서 받아야 하나?

 

 

정답은? 관할세무서

 

설교수의 코멘트? 임대차계약서 원본을 가지고 가야 한다

                      환산보증금이 넘은 임차인은 확정일자를 받아도 아무런 효력없다

 

 

 

 

 

7. 주택 전입세대 열람시에 준비물은?

 

 

정답은? 신분증 + 경매정보지 + 열람비용(통상 300원)

 

설교수의 코멘트? 아무런 관할센타에 가면 안된다

                       반드시 어디로?

                       그렇다 관할 주민센타로 가서 열람해야한다

                       관할아니면 큰일난다

 

 

 

 

 

8. 보증금 1000만원에 월세 100만원을 받을 수 있는 오피스텔을

   1억 1천만원에 낙찰을 받았다

   단순 수익률은? 연 몇%

 

 

정답은? 연 12%

 

설교수의 코멘트?  1.1억원의 낙찰대금에서 보증금 1천만원 들어오니

                       실제 투자금액은 1억원

 

                       월 100만원이니 연 1200만원

                       1억원 투자해서 연 1200만원 나오니 연 12%다

                       수익형 부동산에서는 수익률이 중요하다

 

 

 

 

9. 서울 강서구 화곡동 아파트가 경매진행중이다

    관할법원은?

    법원이 위치한 역은?

 

 

정답은? 서울남부지방법원

          5호선 목동역

 

설교수의 코멘트? 북부지방법원은   태릉입구역에서 도봉역으로^^

 

 

 

 

 

10. 본인이 입찰장에 갈때 준비물은?

 

 

정답은? 신분증 + 도장 + 입찰보증금

 

설교수의 코멘트? 신분증은 주민등록증 이나 운전면허증 여권까지 가능할듯

                      도장은 막도장 인감도장 아무거나

                      입찰보증금은 통상 최저매각가격의 %

 

                      재매각인 경우 할증된다

                      이때에는 매각물건명세서 상의 비고란 참조할것

 

 

경매공부 빡세게 해보아요