2012년 첫글(2012년 3월 5일)

‘거시경제’나 ‘미시경제’나 다 중요하죠.
그리고 더 중요한 것은 바로 우리가 자주 접하게 되는 ‘실물경제’일테구요.

‘한국30년’ 24번째 이야기를 해야 하는데, 계속 주제가 무거울 듯 해서 오늘은 ‘경매’ 이야기 좀 하렵니다. 그리고, ‘세상 사는 이야기’도 궁금해 하시니, 중간중간에 세상사는 이야기도 좀 할께요.

그 중에서 경매이야기를 하면서, ‘전세’ 이야기를 하렵니다.
왜 이 이야기를 하냐면, 전세가가 하늘높이 치솟으니 잘 보시라 하는 것이죠. ‘경매’이야기 보다는 ‘전세’이야기겠죠.

재 작년인가 오랜만에 조카랑 경매시장에 다녀왔었죠.
분위기도 살펴볼 겸 해서, 조카녀석이 투자 겸 경매 공부하면서 집 장만을 한다고 해서 같이 따라가 주었답니다.

그 중에 눈에 들어오는 물건이 있었답니다. 사려고 하는 것이 아니라, 재미난 물건이었죠. 의왕에 있던 물건이고 30평 대였죠.
대 단지 아파트가 아니기에 감정가가 제 기억으로 2억 6천인가 했는데, 경매시작 전 몇 개 물건을 인근 부동산에 물어 알아보니 급매가 2억 3,500만원에 나와있더군요.

그렇다면 이 물건은 2억 이하면 좋고, 1억 후반대면 인수해도 전혀 문제가 없는 물건이겠죠. 그런데, 이 물건이 1차 입찰에서 감정가 30%가 내린 금액에 유찰이 되었답니다.
가격은 1억 8천2백 이었죠.

왜 유찰 되었을까요?

이 아파트가 전세가 있었죠.
1~2년 전에 전세를 들어왔다면, 전세가 1억 1천 정도에 세입자가 들어왔을 거라고 예상되더군요.

그냥 전세만 놓고 보자면, 1억 8,200만원에 낙찰을 받아서 전세 1억 1천을 돌려주면 합이 2억 9천200만원인데, 경매시장에 이걸 낙찰 받으면, 최저가보다 5,700만원을 더 주고 사는 것이죠. 어차피 전세를 들어온 세입자의 전세금이야 명도 소송비용하고 밀린 관리비와 수수료등 해서 1,000만원이면 해결이 되는 것이기에 문제는 아니랍니다.

결국, 이 세입자가 가져갈 수 있는 돈은 집주인이 주는 500 정도의 이사비 외에는 건지지 못한답니다.

전세입자의 전세금을 이야기 하는 것이 아니랍니다.

문제는 1억 8,200에 낙찰을 받고 이것저것 비용 들어가는 것 1,000만원이 들어간다면, 1억 9,200만원이면 좋지만,

경매라는 것은 누가 돈을 못 받아서 물건을 시장에 강제로 내어 놓은 것을 계산해야겠죠.

채권자인 은행이 청구한 채권액이 2억 500만원 정도 했으니, 실제 최초 집주인이 은행에서 빌린 돈은 약 1억 6천~1억 7천만 원정도 이겠죠. 1억 7천만 원이라고 가정할 때, 여기에 이자 등이 붙어서 2억 500만원이 되었을 것이고요.

그렇다면, 경매에 낙찰을 받게 된다면 2억 500만원을 채권자에게 낙찰자는 돌려주어야 하고 여기에다가 명도비용과 이사비, 밀린 관리비, 수수료 등 약 1,000만원에서 많게는 1,500만원의 비용을 다시 더하면 실제로 매입하는 비용은 2억 1500만원~2억 2천정도 랍니다.

이 정도면 가장 싸게 나온 2억 3,500의 급매보다 1,500에서 2,000만원이 싸니 매입할 만 하죠.
제 기준으로는 이 가격이면 큰 메리트가 없답니다. 그리고 만져서도 안 되는 물건이고요.

급매로 나온 가격이 2억 3,500이니, 바로 팔려면 2억 3천에는 내 놔야 하는데 1,500만원 먹자고 시간이며 노력을 쓰는 것은 무리죠. 거기에다가 지금이야 명도과정이 과거보다 빨라졌지만 당시에는 전세로 거주하고 있는 임차인이 버티면 1년 가까이 묵힐 수 밖에 없는 노릇이었죠.

자신의 전세금이 다 날라가게 생겼는데, 가만히 내어줄 임차인이 있을지도 만무이고요.

이 물건을 2차 경매에서 2억 이하로 낙찰이 되면 수익적인 측면만을 보았을 때 3천정도 수익을 얻을 수 있어서 받을 만 하지만, 이렇게 되면 채권자가 거부를 하겠죠. 차라리 본인이 인수해서 파는 게 이익일 테니까요.

1,500~2000만원 수익보고 달려드는 사람이 있는 것은 딱 세가지랍니다. 부동산 가격이 오를 것을 예상하는 사람이나, 조직적으로 움직이는 사람들 딱 둘이죠. 옛날에는 깡패들도 경매에 많이 들어왔으니까요. 마지막으로 책만보고 와서는 싸다고 사는 사람이겠죠.

경매가 이렇듯 어렵답니다.
잘 모르시는 분들이 경매를 책 한두 권 보고 들어가지만, 경매는 책보다는 현장 경험이 더 중요하죠.

이야기 하려는 것이 무엇인가요?

전세가 없다고 대출이 많이 낀 집에 전세로 들어갈 경우, 혹시 집주인이 채무를 못 갚을 수도 있어 이런 상황이 벌어질 수 있으니, 싸다고 대출 많은 아무 집에나 들어가는 것이 아니랍니다.

다음 번에는 임대차 시장의 변환에 대해서 중간에 한번 더 이야기 해드리죠.