숨죽이는 부동산 시장(07년9월)

얼어붙은 초겨울의 냇물처럼 요즘의 부동산시장은 그야말로 눈치보기의 끝을 달리고 있는 것 같습니다. 매수를 원하는 쪽도, 매도를 하고자 하는 쪽도 모두 현재의 시장상황을 어떻게 보아야 하는지에 대한 결론을 쉽사리 내리지 못하기 때문인 듯 보여지네요.

‘금융규제’와 ‘과도한 세금정책’ 라는 규제의 극약처방이 현재의 부동산 시장을 가까스로 잡고는 있지만, 결론적으로는 건전하고 활동적인 본연의 시장기능을 사장(死藏)시킴으로써 왜곡된 모습으로의 시장경제로 변해가고 있음이 보여집니다.

90년대 중반 금융실명제라는 것을 시행하면서 지하에 숨은 검은 돈들이 밖으로 빠져 나와 순기능적인 돈의 흐름이 한국경제를 더욱 더 투명하게 만들 거라고 정부가 선전하며 시작하였지요. 저는 그때 이런 생각을 하였습니다.

“세상에는 위로 흐르는 냇물이나 강물도 필요하지만, 냇물이나 강물이 없거나 먼 곳은 분명 지하수도 필요할 텐데, 그 지하수를 모두 막아버리는구나.” 라고요.

어떻게 보면 제가 검은 돈을 바란다고 생각하실 수 있으나, 개인적으로 어느 정도의 지하수도 그 순기능적인 역할이 분명 있는데, 땅 밑에서 흐른다는 이유만으로 그 지하수의 맥을 모두 잘라버리는 건 분명 어느 정도의 잘못은 있다고 판단이 들었지요. 그 의도가 어찌 되었건 간에 그로 파생되는 일반경제의 파급효과 또한 충분히 고려되어야 하는데, …….
단순히 ‘금융실명제’라는 것은 본디 그 태생이 아주 건전한 생각에서 만으로 태어나지는 않았다는 것입니다.
그때의 거시경제는 바로,
앞을 내다보는 경제전략을 구사한 것 이지요. 다음 정권, 다 다음 정권이 국민들의 의식의 발달로 인하여 그 수준과 동일하게 대응하려면 돈이 필요했던 거죠. 바로 경제성장을 기반으로 한 복지국가의 초기단계입니다. 그러기 위해서는,

바로 돈, 즉 세금이 필요했던 것입니다.

그것이 바로 현재의 ‘금융실명제’가 태어난 태생적 성격입니다. 결과적으로 금융실명제 이후 지속적으로 직접세와 간접세 그리고 준 조세들의 많이 올랐습니다. 거의 폭등 수준이었죠. 피해는 고스란히 국민들에게 모두 돌아갔고요. 이것이 바로 지하수를 모두 막아버린 결과입니다.

현재도 많은 세금이 필요로 합니다. ‘행정복합도시’를 비롯하여 ‘전국토의 개발’이 맞물려서 많은 돈들이 그 어느정권때 보다도 필요한 시기이죠.
“ 왜 그토록 많은 세무공무원 증원을 할까? ”
“ 기업담함이라는 것을 예전에도 알고 있었던 것인데, 왜 요즘 갑자기 세금을 때릴까?”
“ 국제유가는 내려가지 않았는데, 요즘 휘발유 가격이 100원 가까이 떨어졌는데 왜 그럴까?"
등을 생각해보셨는지요?

각 시대의 마다 그들이 후대에 평가를 받기 위해서 큼직한 것들을 한가지씩 하였습니다. 현재의 시대에는 딱히 도덕성이라고 그들이 내세우는 것 이외에는 별로 눈에 띄는 것이 없었죠.(지금도 그런지는…) 그로 인하여 발생된 것이 ‘수도이전’을 포함한 전국토의 개발화였습니다.
하지만 그것은 장기적 정책이나 거시경제를 생각하지 않은 Amateur 적인 발상으로 인한 것이므로 많은 문제에 직면하게 되었지요. 하지만 지금 그만두면 현 시대는 아무것도 남지않은 역사속의 5년이 될지 모른다는 불안감에 ‘빼어 들었으니까 끝까지 간다’로 변질되어 버린 것입니다.

전 국토의 개발로 어마어마한 양의 돈이 풀리고, 이로 인하여 화폐가치가 하락하였으며, 이와 동시에 전세계적Global 유동성의 확장으로 인하여 실물자산의 폭등현상이 일어났습니다. 돈이 넘쳐나는 것이었죠. 하지만, 현 시대의 정책들은 그것을 절대 용인할 수 없었고 시장을 네모난 상자속에 가두어 버렸죠.
그로 인하여 시장기능은 현재 마비가 된 상태입니다.

하지만 그 가두어진 시장안에서도 시장을 생겨났고, 상자 밖에서는 ‘관망’이라는 냉기가 흘러가고 있는 것입니다.

제가 단순히 선동하여 주택을 구매하게 한다의 관점에서 보지말고 무엇이 정상적인 시장이 언제 돌아오고 어떻게 돌아올 것인가에 대한 관점에서 모든 문제를 풀어야 한다고 봅니다. 현 정권에서는 분명 기대는 어렵지요. 아마도 그 이유는 더 잘 아실 듯 합니다.

한국경제의 초석은 분명 머리(두뇌)가 되어야 합니다. 하지만 그것의 기반은 바로 ‘수출’과 ‘건설’입니다. 정부와 언론의 이야기가 모두 맞는다고 믿으신다면, 이는 주가가 폭등하여 경기가 살아난다고 하는 것이 바로 사실이어야 합니다.

장치산업은 해외에서 호되게 된서리를 맞고 있습니다. 기술력에서 혹은 값싼 노동력을 바탕으로한 가격에서 여타주변국가에게 뒤지는 것이지요. 완제품을 생산하는 자동차 같은 산업역시 앞으로는 긍정적으로 발전하기 힘들 것 입니다. 건설또한 정부의 규제속에 그 앞날이 보이지 않는 것이 현실입 求？ 바로 내수의 잣대가 흔들리는 것을 말합니다.

현재의 주택정책은 현실적으로 일반 서민들이 구매를 불가능하게 만드는 금융정책와 세금정책속에서 일반국민들은 혼란스러울수 밖에는 없는 것이 사실입니다.

얼마전 용인 Hill-state에 이어서 동천동 삼성레미안이 분양승인을 받았습니다. 평균분양가1720만원 대의 고가 아파트죠. 그 중에 평당 4~500만원은 ‘시설분담금’이라 하여, 도로등의 기반시설확충비용으로 지방단체에 내는 세금이 포함되어 있습니다.

고분양가의 논란 속에서도 정부는 절대로 포기 못하는 것이 바로 세수입니다. 세수를 줄인다면 분양가가 곧바로 내려갈 수 있는데, 그렇게는 못하는 것이지요. 많은 분들이 분양원가 공개와 상한제등으로 인하여 집값하락을 예상할 지 모르지만, 이는 5년 전부터 줄기차게 주장해 오듯이 “집값은 내가 직접 챙기겠다. 확실히 잡겠다.” 로 5년을 줄기차게 오르며 속은 것과 같은 허구의 반복이 계속 될 것입니다. 정부 당사자가 충분히 내릴 수 있음에도 불구하고 그들도 그들의 이익을 절대로 못 버리는데, 하물며 이윤추구가 최대의 목표인 일반사기업이 과연 손해를 감수하면서 본인들의 사업을 진행할 지는 아마도 지켜봐야 하겠지만 긍정적 대답을 듣기는 힘들 것 같은 생각이 드는군요.

아까 말했듯, 자금의 여력이 안되시는 분들이 전세로 저렴하게 사시면서 자금을 모아 내집마련의 꿈을 이루어야 합니다. 그러기 위해서는 아까도 말했듯이 지하수, 즉 자금이 되시는 분들이 한두채를 더 장만하여 원금손실없이 세입자에게 금융자산을 마련할 수 있도록 기회와 시간이 주어져야 합니다. 하지만,
요즘은 정말로 사람들이 원하고 필요한 곳의 지하수가 말라가고 있는 느낌입니다.

기업이 무너지면 종업원들은 일자리를 잃게 됩니다. 같이하여, 여력이 되시는 분들이 힘들어지면 더 힘들어지는 것은 바로 그 하위자산 그룹이죠. 극명하게 보여지는 것이 요즘에 아파트 때문에 힘드신 분들이 바로 과도하게 투자한 서민들이지, 실제적으로 자산가들은 별 영향이 없습니다.
이처럼 내가 없으니까 꼴 좋다는 식의 발상으로 문제를 해결하려는 자세는 옳지 못한 자세입니다. 피해자는 이 시대가 말하는 투기세력이 아닌 바로 평범한 서민일 수 밖에는 없으니까요.

현재의 시장은 바로 저점이라는 생각이 듭니다. 약간의 물고만 트여도 강물이 될 수 있는 성질을 가지고 있습니다.
심리적 지지선위에 있는 것이 바로 ‘수급효과’ 입니다.

시장기능이 회복된다 하여도 과도한 대출에 대한 심리적 부담으로 많은 물건들이 쏟아져 나와 가격이 안정화 될 것처럼 보여지지만, 그러기에는 너무나 공급이 모자랍니다. 거기에 더 상황을 힘들게 만드는 것이 앞으로 발생될 재건축으로 인한 서울/수도권 일시적 수급의 파생효과지요. 재건축으로 인근 아파트는 물론 주변에 전세/매매시장에 엄청난 영향이 분명 올테니까요.

일반 아낙네도 아는데 정부가 그걸 모를까요?

현재는 사고 싶어도 못사게 되어있습니다. 금융상황이 그렇게 규제속에 묶여 있으니까요. 하지만 매수자 우위의 현재 시장상황에서 자금의 여력이 된다면 때를 놓치지 않는 것도 현명한 판단일 수 있습니다.

요즘 게시판을 보면 새아파트, 헌아파트에 대한 이야기가 많습니다. 헌 아파트를 왜 그 가격을 주고 사냐는 등의 주장들을 심심찮게 볼수 있습니다. 하지만, 개인적인 소견으로는 새 아파트 역시 5년이 지나면 유행에 뒤져지고 헌 아파트가 됩니다. 제 말은 바로 현재만을 보지 말라는 이야기 입니다.

‘지역’, ‘교육’, 그리고 ‘문화/교통Infra’ 이것이 매수하고자 하시는 분들께 드리는 미천한 저의 생각입니다.