부동산 경매/기타
월세 임대부동산의 수익율 계산법
크레도스
2013. 7. 23. 13:25
안녕하세요. 이승환입니다.
팁게시판에 올리려다가 그냥 모공에 올렸는데 개인적으로 몇몇 분이 팁란에 놓는것도 좋겠다 하셔서
다시 팁과강좌 게시판으로 옮겨 옵니다.
원래 모공의 글에 붙었던 댓글도 함께 복사해서 옮겨 왔는데
댓글 달아 주신분들에게 일일히 양해는 못 구했습니다.
혹시 자신의 댓글이 이곳에 올라오는게 싫다면 쪽지 주시면 본문 수정을 통해 지워드리도록 하겠습니다.
그리고 문맥을 조금 더 부드럽게 수정하였습니다.
국내 모 경영대학원의 부동산금융 전공교수에게 들은 얘기를 간략하게 풀어보도록 하겠습니다.
기본전제는 리스크가 클수록 기대수익은 높게 잡고
작은 리스트에는 기대수익을 낮게 잡아도 된다는 것입니다.
A. 예를 들어 대기업의 사무실로 사용하기 위해 한 층을 임대해 준다고 하면
대기업으로부터 월세를 못 받을 리스크는 굉장히 낮을 겁니다.
(높다, 낮다, 크다 작다를 혼용하는데 이해 바랍니다.)
그 이유는 통상 대기업과는 임대기간도 제법 길고 또 임차인이 망해서 월세를 못 낼 가능성도 굉장히 낮으니 기대수익은 좀 낮게 잡아도 인정할 것입니다.
B. 그러나 동네치킨집에게 임대해 준다면 상대적으로 대기업에게 임대해 주는것 보다는 리스크가 큽니다.
그래서 월세를 못 받아 보증금에서 충당해야 하는 상황이 발생할 가능성이 높아서 기대수익은 좀 더 높게 잡아야 할 것 입니다.
즉, A에게는 5%의 임대료를 받더라도 오랫동안 안정적으로 받을 수 있을거라 생각하기 때문에 적절 할 수 있지만
B에게는 5%의 임대료를 받으면 어떤 건물주도 계약을 안하려 할거란 얘기입니다.
그러니 보통 15%정도까지도 올라가곤 합니다.
각설하고,
요즘에는 전세보다는 월세를 선호하죠.
예전에는 만약 시세 1억짜리 오피스텔에 전세 7,000만원에 세입자를 들였다면
(이 상황에서 내 투자원금은 3,000원이라고 해도 무방하겠지요)
요즘에는 보증금 1,000만원에 월세를 남은 전세보증금의 1%라고 하면 60만원을 받는 식을 원하죠.
그러면 1억들여 구입한 오피스텔을 보증금 1,000만원에 월세 60만원을 받는것(a)과
보증금 3,000만원에 월세 40만원을 받는것(b)의 수익율을 계산해 보죠.
a는
10,000만원 - 1,000만원 = 9,000만원이 원금이고
1년에 60 * 12 = 720만원의 수익이 들어오니
투자원금 대비 1년 후 수익율은 8% 입니다. (720 / 9000)
b는
10,000만원 - 3,000만원 = 7,000만원이 원금이고
1년에 40 * 12 = 480만원의 수익이 들어오니
투자원금 대비 1년 수익율은 6.85% 입니다. (480 / 7000)
전세보증금 대비 1%의 월세 환원을 했는데 최종 기대수익율이 꽤나 차이가 나는 상황이 발생하는거죠.
그러니 집주인이 연 8%의 수익을 계속 기대한다면
월세 보증금을 3,000만원으로 올린다면 월세는 약 47만원이 되어야 합니다.
(47 * 12 = 564만원 / 7000 = 8%)
이런 이론 때문에 월세 보증금을 올리면 상대적으로 월세가 덜 줄어드는 계약을 하게 됩니다.
그런데 기대수익율이 커지면 이 상황이 뒤집어 집니다.
만약 리스크가 커서 기대수익을 15%로 잡아야 한다면
보증금 1,000만원이라면 월세 113만원은 받아야 할테고
임차인이 보증금을 3,000만원으로 올리기를 원한다면
월세는 88만원이 되는데 올린 보증금 2,000만의 1%인 20만원보다 큰 25만원이 줄어들게 됩니다.
즉, 올린 2,000만원대비 1.25%입니다.
정리하자면
기대수익 8%일때는 올린 보증금의 1%보다 월세를 더 내야(받아야) 하는 상황이지만
기대수익이 15%일때는 올린 보증금의 1%보다 훨씬 많이 월세가 줄어드는 결과가 나옵니다.
그러면 기대수익을 20%라고 한다면요?
보증금 1,000만원은 월세 150만원
보증금 3,000만원은 월세 117만원
차액은 33만원으로 2,000만원대비 1.65%입니다.
그러면 우리가 원하는? 보증금대비 월세가 1%가 되기 위한 기대수익율은 몇%일까요?
정확히 12%입니다. 보증금이
1,000만원일때 월세 90만원 이고
3,000만원일때 월세 70만원
5,000만원일때 월세 50만원 입니다.
정확히 전세보증금 대비 1%가 월세입니다.
뭐 이런 이론으로 움직이는 거라고 하더군요.
결국 연 수익율 12%정도가 임대사업의 심리적 바닥이라는 생각을 할 수 있습니다.
임대수익을 염두한 부동산 투자를 할때 수익율은 개인적으로 15% 이상이 나지 않으면 안하는게 낫다고 생각합니다.