부동산 투자의 길잡이 10 계명

부동산 투자 10계명. (가)

1. 명도의 왕도는 대화다.
문전박대를 당하더라도 가능한 점유자와 만나라.

그러면 반드시 마음의 문을 열게 된다.
비록 다리는 힘들지라도 명도는 편안해질 것이다.

발품이 최고다.

2. 명도비 없는 명도는 생각지 마라.
윤활유 없이 기계가 돌아갈 수 없듯, 아예 입찰 전부터 명도비를 예산에 포함하라.

그러면 명도시 아깝다는 생각이 안들 것이다.

왜 명도비를 줘야 하느냐고 반문할 수도 있다.
물론 법적으로 지급해야할 의무는 없다.
그러나 어차피 강제집행을 하더라도 소정의 집행비와 시간이 필요하다.

시간과 돈을 교환하라.

3. 오른 손엔 당근(명도비), 왼 손엔 채찍(강제집행)
명도 협상차 점유자를 방문할 때는 오른 손만 보여줘라.
그러면 상대방은 낙찰자의 진정성을 이해하고 닫혔던 마음의 문을 열 것이다.

왼 손은 그저 존재 자체만으로도 상대에게 위엄과 권위를 나타낸다.

먼저 왼 손을 상대방 앞에서 흔들지 말라.

4. 강제집행은 최후의 수단이다.
전가의 보도는 함부로 휘두르는 것이 아닌 것처럼 엄포용으로만 이용하라.
단, 꼴불견 임차인에게는 엄정하게 대처할 필요가 있다.
마치 맡겨 놓은 돈 찾아가는 것처럼 너무도 당연히 명도비를 요구하는 사람,

그것도 아주 터무니없는 금액을 요구하는 사람에게는 ..

차라리 국가에 세금을 내는 것이 낫다.

강제집행이 보약이다

5. 분할통치하라.
다가구나 상가 등 여러 가구가 거주하는 경우에는 목소리 큰 사람이 반드시 있다.
집단의 힘을 이용해 협상에 찬물을 끼얹는 사람은 다중으로부터 격리해야 한다.

본보기로 강제집행을 신청하면 나머지 사람들은 원하는 데로 잘 따라온다.

상대의 약한 고리를 집중 공략하라.

6. 집행 사전 예고제를 이용하라.
강제집행이 불가피하다면 강제집행을 신청하고 집행관에게 방문을 부탁하라.
집행관이 10일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제집행 하겠다는 계고서를 붙이면

효과가 바로 나타난다.
집행관이 협상을 종용하고 조만간 강제집행 할수있음을 고지하면 바로 꼬리를 내린다.

7. 잔금 납부 전에는 반드시 방문하라.
경매는 일반 매매와 달리 사전 방문이 거의 불가능하다.

그러나 낙찰 후에는 사정이 달라진다.
대금지급기한 통지서를 받거든 방문하라.

방문하면 명도의 난이도를 판단할 수 있다.
대화를 하다보면 어느 정도 성향을 파악할 수 있기 때문이다.
덤으로 숨어있는 하자를 발견할 수 있어 위험(금전 손실)를 최소화할 수 있다.

8. 잔금 납부와 동시에 통보하라.
잔금납부 후에는 내용증명을 보내 주인이 바뀌었다는 것과 이사 할 수 있는

일정 기간(잔금 내는 날로부터 30일 이내)을 통보하고, 기한 내 이사가지 않으면

강제집행 할 수 있으며 집행에 소요되는 비용 등을 청구 할 수 있다는 점을 주지시킨다.

9. 명도는 송달이 생명이다.
‘하늘을 봐야 별을 따듯이’ 송달이 돼야 강제집행을 할 수 있다.

종종 점유자가 고의로 송달을 거부하는 경우가 있다.

우체국 집배원이나 집달리와 가까우면 덕을 볼 수 있다.

10. 때로는 빈 집 명도가 더 힘들수도 있다.
살림살이가 남아 있지 않다면 관리사무소 등의 협조를 얻어 조기에 입주할 수도 있다.

그러나 세간이 남아 있을 경우 함부로 옮겨서는 안 된다.

소정의 법적 절차를 거쳐 적당한 곳에 보관해야 한다.

부동산 투자 10계명. (나)

1. 정보 수집에 전력을 기울여라
부동산투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다.

정보를 찾기 위해서는 신문과 부동산 사이트 등을 눈여겨 보는 일이 첫걸음이다.

원하는 정보는 꼼꼼히 스크랩 하고 때로는 비용도 아끼지 않아야 한다.

특히 부동산에는 누구에게나 많은 정보들이 열려 있지만 부동산의 특성상

숨은 정보가 많다. 이 숨은 정보의 차이를 알아내는 능력을 키우는 일이야말로

내집마련을 앞당기는 비결이다.

2. 집에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하라
아파트의 가격을 형성 하는것은 단순히 위치나 교통여건 만이 아니라

작은 슈퍼마켓 하나까지도 가격형성요인이 될 수 있다.

따라서 모르는 곳은 되도록 피하는 것이 현명하다.

만약 그래도 투자해야 한다면 인근 중개업소나 부동산 사이트 등을 최대한 활용해

역대 가격 변동폭이나 추후 들어설 시설 등을 면밀히 따져봐야 한다.

집에서 먼 곳은 아무리 잘 안다 하더라도 기동력이 떨어지므로

그때 그때의 분위기 파악이 어렵다.

3. 일시적 동향에 '일희일비(一喜一悲)’ 하지 말라
일반적으로 내집마련을 미루는 사람들의 공통점은 지나치게 소심하다는 것이다.

잘 못 구입했다가 가격이 떨어지면 어떻게 하나,

혹시 가격이 폭락이라도 하지 않을까 해서 전전긍긍하게 되는 것이다.

특히 방송이나 언론에 보도되는 가격동향은 그때 시점의 현상을

설명하는 경우가 많으므로,장기적인 안목으로 이를 받아들이는 것이 중요하다.

4. 투자 결정은 신속하게 하라
대부분의 투자자들은 원하는 정보를 얻고도 실행에 옮기는 데는 많은 시간을 소비한다.

자신의 생각에 대해 의심하기도 하고 때로는 상상에만 그치는 경우도 많다.

확실하다고 판단이 서면 결단을 빨리 내리는 것이 내집마련 성공자들의 공통점이다.

또 일단 내린 결정에 대해서는 뒤를 돌아보지 않는 자세도 중요하다.

5. 매도 및 매수시기를 잘 선택하라
부동산투자에서 타이밍을 맞추는 것은 쉽지 않다.

부동산 정책과 부동산 가격 흐름 등을 살펴서 남들보다 한발 앞서서

실행해야 하기 때문이다. 흔히 ‘선수’들은 남들이 매도할 때 매수하고,

매수시기에는 오히려 매도 하는 경우가 많다.

“무릎에 사서 어깨에서 팔아라”는 교훈을 새길 필요가 있다.

6. 실패를 두려워 하지 마라
주변을 살펴보면 의외로 완벽한 기회만을 노리다가 영영 기회를 놓치는 사람들이

적지 않다.그러나 전재산을 다 날릴 만큼 가격이 떨어진 경우가 아니라면 다시 한번

마음을 비우자. 설사 작은 실패가 쌓이더라도 향후 성공할 확률은 훨씬 높아진다.

7. 적절한 은행대출은 보약이다.
초보 투자자들 혹은 무주택 서민들이 가장 꺼리는 부분이 바로 은행 대출이다.

하지만 집값을 다 모아서 내집을 장만하기란 여간 어렵지 않다.

자칫 모자란 돈 때문에 전세만 전전하게 될 가능성이 높다.

이럴 경우 자신의 소득수준 범위 내에서 지불할 능력이 있다면 과감히

은행대출을 활용하는 것이 필요하다.

특히 저금리가 지속되고 있는 상황이므로 내집마련 희망자에게는 둘도 없는 기회다.

8. 돈 되는 부동산을 골라라
부동산은 상승하는 종목이 더 상승하게 된다.

어떻게 보면 당연한 말인 듯 하지만 그 차이는 상당히 크다.

예를 들어 로열동, 로열층 아파트는 상승기에 더 오르고 반대로 하락기에도

낙폭이 적다.

매매도 훨씬 손쉽다.

9. 경제동향이나 관련 정책에도 관심을 가진다
부동산 시장은 전체적인 경제 흐름과 밀접한 관계를 가지고 있다.

따라서 현재의 경기상황이나 정부 정책 등 각종 변수들에 대한 이해 없이는

실패할 확률이 높다. 이러한 기초상식을 바탕으로 당장의 수익을 추구하기 보다는

1∼2년후의 수익을 기대하는 자세가 필요하다.

특히 부동산 거래는 주식과 달리 즉흥적으로 이뤄지는 것이 아니므로

장기적인 안목에서 접근하는 자세가 무엇보다 중요하다.

10. 내집 마련 방법은 단순하게 시작
내집을 장만하는 데 가장 보편적으로 사용하는 방식이 바로 청약통장을 활용하거나

기존 주택을 매입하는 것이다.

이밖에 경매를 비롯해 분양권, 재개발·재건축지분 구입 등 여러가지의 방법이 있다.

하지만 섣불리 전문가의 비결을 흉내내는 투자방식은 초보자들에게는

다소 위험할 수도 있다.

자신이 가장 익숙한 방법으로 시작하는 것이 위험도를 낮출 수 있는 첩경이다.