전문가만 아는 경매를 이용한 고수익 투자법

출처 : 한경닷컴 > 박상언의 시장을 이기는 부동산 투자법
원문 : http://www.hankyung.com/board/view.php?no=650&id=_column_193_1&ch=comm

급매보다 10% 정도 저렴하게 잡아야

scene1.

금융위기 여파가 채 가시전 전인 2009년 3월 , 이 미경(가명, 52세)고객이 필자의 사무실을 방문했다. 사연인 즉,보유하고 있는 아파트가 대출이자 연체로 경매로 넘어가게 되었는데 적절한 해결책을 제시받기를 위해서였다. 물건지가 위치한 안산시 아파트 시세와 제 2금융권까지 이용한 담보대출액을 보니 많이 급해 보였고 과거에도 연체된 경험이 있어 추가 대출 받기가 쉽지 않아 보였다. 남부럽지 않게 살다가 오래전 남편과 사별하고 음악을 전공하는 아이들을 뒷바라지 하다가 결국엔 경매까지 넘어가게 된 것이다.

scene2.

부동산중개업소 뿐만 아니라 부동산 컨설팅업계 전문가들과 폭넓은 인맥관계를 자랑하는 평범한 가정주부인 박 미숙씨 (가명,51세). 1년에 한두차례정도의 부동산 거래로 아이들 유학 보내고 본인은 사시사철 해외여행을 즐긴다.박 미숙 씨의 주종목은 경매에 나온 물건의 채무자를 만나 경매취하(채권자의 채무 일부 변제)해주는 조건으로 해당물건을 시중가보다 저렴하게 취득하는 것이다. 채무자입장에서도 경매로 해당 물건을 헐값에 날리는 것보다 박미숙씨같은 전문 투자자나 일반시장에 저렴하게 매도하는 게 금전적으로 따져볼때 이득인 것이다.

경매사이트나 정보지를 살펴보면 이런 물건이 수없이 쏟아진다.

평소에 이런 물건을 취급하는 해당 전문컨설팅사와 끈을 잘 연결해 놓아야 한다. 아무리 유능한 전문가라도 자금에 한계가 있어 이런 물건들을 전부 투자할 수 없는 일이기 때문이다. 컨설팅사 입장에서는 우량 물건이 나오면 평상시 유대관계가 잘 되어 있는 고객들에게 우선 연락하기 때문에 고객들 입장에서도 수천만원정도의 투자자금을 미리 준비해 놓으면 금상첨화다.

경매취하조건 물건을 고르는 기준은 급매보다도 5~15%까지 저렴해야 한다는 것이다.

등기이후 정상가보다 싸게 넘겨 세금을 제외하더라도 10%의 수익을 단기간에 낼수 있는가 살펴봐야 한다.4억원대의 경매취하물건매물을 잡아 10%만 이익을 남기고 매도하더라도 단기간에 수천만원의 수익을 올릴 수 있다. 1년에 1~2차례 괜찮은 물건을 잡으면 어지간한 직장인 연봉을 훨씬 상회한다.

투자물건 선정기준

DTI규제 대출이 어려워져 1순위는 제 1금융권에서 설정은 하더라도 추가 담보대출은 제2금융권이나 담보대출업자에게서 자금을 융통하기 마련이다. 3.22 대책을 전후로 부동산거래도 점차 줄어들고 있고 부동산 가격도 조정받고 있어 담보가치가 예전보다 많이 떨어진 만큼 보수적으로 경매취하물건에 접근해야 한다. 결론적으로 경매취하물건의 투자요건은 시장에서 잘 팔리는 물건 위주로 접근해야 한다는 점이다.

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