경매 10개월만에 6천만원+월350만원

안녕하세요. 청울림입니다.

제가 북극성 병아리반에 들어온 것은 작년 봄이었지만

그 사이에 공인중개사 공부 등등을 하다가 본격적으로 입찰을 시작한 것은 작년 11월부터였으니

지금까지 약 10개월 정도 전업투자 활동을 한 것 같습니다.

 

경매 전업투자자의 길을 계속 걸어갈 생각이었으나

9월부터 갑작스럽게 다시 직장생활을 하게 되어 지금 좀 붕 떠 있지요^^

그래서 전처럼 활발하게 투자활동을 하지는 못하겠지만

투자는 계속 이어나갈 것입니다. 아마도 무척 힘이 들겠지만요.

(직장생활은 약 2년 정도 생각하고 있습니다)

 

10개월... 매우 짧은 시간이지만 전업투자자로서 새로운 길을 걷게 된 저에게는

정말 엄청난 시간이었습니다. 모든 면에서요.

그래서 저의 지난 짧은 경험이 이제 경매를 시작하시는 분들에게

작은 도움이 될 수 있을까라는 차원에서

저의 지난 10개월을 정산해 보는 글을 쓰게 되었습니다. (성주님께 보은하는 차원도 일부... ^^)

뭐라도 도움이 되셨으면 좋겠네요.

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10개월 투자 결산

 

- 낙찰 : 총 27건 (2건 낙찰 후 취하, 3건 매도, 현재 22건 보유중)

- 경로 : 경매 13건, 공매 14건

- 종목 : 아파트 25, 오피스텔 1, 빌라 1

- 지역 : 천안,아산,원주,당진,평택

- 금액 : 25건 총 낙찰가 14억5천, 건당 평균 5천8백만

- 실투 : 총 1억8백만, 건당 평균 4백3십만 (모든 비용 포함)

 

- 매도수익 : 3건 매도수익 약 6천만 (세후)

- 임대수익 : 현재 보유중인 22채에서 월 순소득 350만 발생 (수익률 약 40%)

             (월 임대료를 850 받아 이자 500 내고 350 남는 구조)

- 보유중인 주택 시세상승 : 22채 도합 약 2억 (현시세-낙찰가, 비용 제외)

 

결론적으로 10개월간 매도차익 6천, 월 임대수익 350만,

보유중인 주택 시세상승... 등의 결과를 얻어 냈습니다.

 

운이 좋았는지 낙찰받은 물건들은 대부분 5백에서 3천까지 상승을 한 것 같습니다.

한 채당 실투자금이 5백 정도 들었는데 1년도 안되어 꽤 오른 셈이군요.

살 때 비싸게 샀는데 흐름을 타서 더 오른 것도 있고

살 때 꽤 싸게 샀기 때문에 상승장이 아닌데도 차액이 생긴 것들도 있습니다.

 

그런데 저야 뭐 특별한 경우가 아니면 모두 중장기로 갈 계획이기 때문에

요즘과 같은 단기상승에 큰 의미를 두지는 않습니다.

요즘 지방 상승세가 무섭지만 자고로 어떠한 자산이던간에 한량없이 오르는 것은

없음을 잘 알고 있기 때문입니다.

저는 시세차익보다는 현금흐름을 중요시하는 사람이기 때문에 더더욱 그러합니다.

제가 경매투자를 시작한 목적 자체가 돈을 몇억 벌겠다 이게 아니라

매월 어느 정도의 고정수익을 만들겠다 였기 때문이지요.

그래서 의도하지 않게 3건을 단타매도하여 6천만원이라는 큰 단기수익을 얻었지만

저는 그보다 1억을 투자하여 월 350만원의 고정수익구조를 만든 것이

훨씬 더 기쁘고 의미있는 결과라고 생각합니다.

제가 왜 그렇게 생각을 하는지를 비롯하여 저의 투자원칙이나

중요시하는 생각 등을 가감 없이 풀어보겠습니다. 좀 긴 글이 될 듯 합니다.

(그냥 제 개인적인 생각이니 참고만 하셔요~~)

 

 

 

현금흐름 vs 시세차익

 

우리네 사람들은 너무 빠른 결과만을 중시하는 경향이 있습니다.

아마도 누군가가

“매년 1억씩 10년동안 받을래, 일시불로 7억 받을래?”하고 물어보면

아마도 대부분의 사람들이 일시불로 7억 받겠다고 대답할 것입니다.

 

이런 '빨리빨리’성향으로 인해 대부분의 경매투자자들 역시 작고 감질나는 임대수익보다는

크고 화끈한 시세차익, 특히 단타 차익을 선호하는 경향을 보이고 있습니다.

 

물론 시세차익을 제대로만 얻을 수 있다면 수년간의 임대수익 정도는

명함도 못 내밀 정도로 그 위력이 대단함을 잘 알고 있습니다.

하지만, 문제는 그 시세차익이라는 것이 쉽게 얻어지는 것이 아니라는데 있습니다.

사실 ‘시세차익’이나 ‘단타’라는 말 속에는

‘도박’의 속성이 많이 내포되어 있기 때문에 그렇습니다.

 

여러분은 다음중 어떤 경우에 가장 큰 시세차익이 날 것 같습니까?

 

1. 시세가 떨어진 지역에 투자하여 다시 오르기를 기다린다.

2. 현재 시세변화는 없지만 미래호재가 있는 지역에 투자하여 오르기를 기다린다.

3. 가파르게 오르고 있는 지역에 투자하여 더 오르기를 기다린다.

 

제가 생각하는 정답은

.

.

.

.

. 

 

‘모른다’입니다.

 

주식이나 부동산 같은 자산의 가격을 결정하는 요인은 너무도 변화무쌍하여

호재가 있다고 해서 무조건 오르는 것이 아니며 많이 떨어졌다 해서 오르는 것도 아니고

현재 오르고 있다 해서 언제까지 마냥 오르는 것도 아닙니다.

좋은 예로 불과 한달여 전까지만 해도 국내 주식시장은 상당한 호황이어서

대부분의 전문가들이 연말 지수 2,500~3,000포인트대를 예측하는 것이 이상하지 않았으나

불과 한달만에 지수는 1,700대로 추락하고 만 것이 그 좋은 예가 될 것입니다.

(또 모릅니다. 연말에 2,500을 넘어설지는... 아무도 모르는 것이지요.)

 

그런데 뭇 사람들은 너무도 쉽게 예측을 하며 투자에 나서고는 합니다.

 

“8천짜리가 1년만에 1억 되었으니 지금 들어가도 2년 뒤에 2~3천은 더 오르겠지...”

“지금 1억인데 지하철 개통되면 최소한 1억5천은 가겠지...”

“이 지역에 공급이 부족하니 최소한 3년간은 더 오르겠지...”

“내년에 선거가 있으니 수도권 부동산은 오를 수 밖에 없을거야...”

 

ㅎㅎ 과연 그럴까요???

물론 가격의 기술적 변동 흐름과 호재, 수급, 정책 등은 부동산 가격을 결정짓는데

상당한 영향을 미치는 요인임에는 분명하나 항상 들어맞는 것은 아니라는 데에

문제가 있습니다.

저 역시 얼마 전까지는 주식에 수억씩 투자를 하였고

오르기를 기대하면서 중대형아파트에 수억씩을 투자하고는 하였습니다.

결과는... 오른 것도 있고 손해 본 것도 있습니다. 반반이었던 것 같습니다.

ㅎㅎ 요점인 즉슨 시세차익을 바라는 투자는 도박과 다를 것이 없다는 것입니다.

(물론 성주님처럼 미래 시세상승을 귀신같이 예견하는 극소수 분들께는 예외가 되겠습니다만

 우리 대다수는 그렇지 못하기 때문에...)

 

경매에서 제가 생각하는 진정한 시세차익 투자는

오르리라 예측을 하고 투자에 나서는 것이 아니라

살 때부터 확실하게 싸게 사는 것만이 진짜 시세차익 투자라는 생각입니다.

특수물건, 관심이 덜한 물건, 검색이 어려운 물건 등이 그러하겠지요.

주택의 경우 감정가의 60~70% 정도에 낙찰받으면 시세차익은 무조건 난다고 봐도

무방하지 않을까 싶습니다.

제가 최근 매도한 충남의 한 아파트도 그러한 경우였지요.

물건에 문제가 있어서 시세의 70% 가격에 사서 문제를 해결한 후

한달만에 바로 되팔아서 그 차액을 챙긴 경우입니다.

이것이 경매의 진정한 묘미임은 분명해 보이고, 저 역시 부단히 노력하여

향후에는 이와 같은 진정한 시세차익 투자를 주로 하겠다는 계획을 갖고 있습니다.

 

하지만 이처럼 처음부터 싸게 사는 경우가 아니라면 저는 도박이라고 생각합니다.

아무리 큰 호재가 있다 해도, 아무리 그 지역의 수급이 꼬였다 해도

오를 것을 예상하고 단행하는 투자는 항상 실패할 가능성이 있다는 말씀입니다.

 

그렇기 때문에 저는 시세차익에 투자하지 않고 현금흐름에 투자합니다.

시세가 오르지 않아도 좋고 오르면 정말 고마운 그런 투자입니다.

시세가 오르지 않아도 수익률이 은행이자의 열 배 정도 되는 투자입니다.

한마디로 투자자본 대비 임대수익률이 높은 부동산을 말함이고

지금까지 10개월간 그런 물건에만 투자해 왔습니다.

 

기본적인 투자구조를 보면

낙찰가 5천짜리 소형아파트를 사서

80%인 4천을 대출받고 1천-30에 월세를 놓는 경우이지요.

그럼 실투자금은 약 5백이 들고 월세로 이자 내고 약 10~15만원이 남습니다.

경우에 따라서는 무피로 월 20~30만원이 남는 경우도 있습니다.

실투자금 5백을 들여서 한달에 10만~20만 정도가 남는 구조이니

자기자본 수익률은 대략 20~40% 정도가 됩니다.

 

혹자는 이러한 투자를 터부시하는 것도 봅니다.

한달에 10만원, 20만원 남아서 무엇 하겠느냐 하는 것이죠.

하지만 이것이 열건 스무건 삼십건이 되면 얘기는 확 달라집니다.

제가 10개월만에 웬만한 직장인 월급에 해당하는 월 350만원 수익구조를

만들어 보니 그 위력을 조금은 알 것도 같습니다.

참고로 제 첫 번째 목표는 올 연말까지 월 500만원 수익구조를 만드는 것이고

곧 직장생활을 시작해야 하나 그 목표는 변함없이 고고씽할 것입니다^^

(다음 목표는 직장을 나올 때까지 월 천만원 구조를 만드는 것입니다)

 

혹자는 저더러 ‘임대용 물건’에만 투자하지 말고 시세차익용 물건에도 투자하라고

말합니다. 하지만 저는 당분간 임대수익이 충분히 나오는 물건에만 투자할 계획입니다.

앞에서도 말씀드렸지만 오르기를 바라고 투자하는 것은 그야말로 도박과 같은 것이고

앞으로의 시장상황은 그러한 투자의 성공가능성이 점점 낮아질 수 밖에 없는 구조이고,

또한 그러한 투자는 어느 정도의 자산을 형성하여 잃어도 괜찮을 돈을 충분히 보유한

후에 할 수 있는 투자이지, 저처럼 자산을 형성해 나가는 시기에 있는 사람이

할 수 있는 투자는 아니라는 것을 너무나 잘 알고 있는 까닭입니다.

 

그렇다고 해서 제가 시세차익에 영 관심이 없는 사람은 절대 아닙니다.

저의 투자형태를 보고 몇몇 분들은 그야말로 임대수익에만 관심이 있는 걸로 알고 계시는데

그건 저의 음흉한 속셈을 잘 모르시는 말씀이지요.

제가 임대수익, 즉 현금흐름을 중시하겠다는 것은 제 기본적인 투자마인드를 그 쪽에

두겠다는 것이지 시세차익을 도외시하겠다는 의미가 절대 아닙니다.

쉽게 예를 들어 말씀드리면,,,

 

현금흐름이 좋은 물건에 투자한 A라는 사람이 있고

현금흐름은 (-)이나 시세차익이 예상되는 물건에 투자한 B가 있다고 쳐 보지요.

A는 실투 천만원을 들여 한달에 이자 내고 30만원 정도가 남는 투자를 했고

B는 실투 천만원을 들여 한달에 이자 내면 똔똔이거나 오히려 (-)인 투자를 했습니다.

이 경우 어느 쪽이 더 오래 버틸 수 있을까요?

 

버틴다는 표현이 좀 그러한데,, 어느 쪽이 원하는 가격이 될 때까지 좀 더 느긋하게 즐기면서 보유할 수 있을까요?

두말 할 것 없이 A입니다.

A는 현금흐름이 훌륭한 구조이기 때문에 현재 6%정도인 금리가 10%까지 올라도 마이너스가 나지 않으므로

충분히 느긋할 수 있습니다. 저녁뉴스에 유럽 쪽의 경제위기 소식이 흘러나와도 그냥 그러려니 합니다.

매달 월세나 잘 챙기면 그만이지요.

반면 B는 어떠할까요? 가뜩이나 오를 것을 기대하고 실투자금 천만원을 뭍고 월세를 받아도 이자를 내려면

한달에 10만원을 더 내야 하는 구조였는데, 금리가 1%만 올라도 몇만원씩 더 손해를 봐야 하고

금융위기 관련된 기사가 나올라 치면 쉽게 잠을 이룰 수가 없습니다.

그런데 이놈의 집값이 1년이 지나도 당최 오르지를 않는 겁니다.

2년이 되어도 오르지 않으면 대부분 욕하면서 손털고 나오기 마련입니다.

(일반인의 심리상 2년이 한계점이라고 하더군요....)

그런데 이런 물건은 꼭 매도 후 1,2년 후에 크게 오르고는 합니다 ^^

 

말씀의 요지인 즉슨,,,

내가 어떠한 상황에 닥쳐도 오래 가져갈 수 있는 물건을 사야 한다는 것입니다.

매도시점을 내가 결정할 수 있는 물건을 사야 한다는 것입니다.

요즘과 같은 급격한 인플레 시기에는 시간만큼 강력한 상승요소가 또 없습니다.

부동산이란 그 속성상 조금씩 꾸준하게 오른다기 보다는

수년간 조금씩 에너지를 축적하여 일순간에 급격한 상승을 가져오는 자산에 속합니다.

그렇다면 ‘그 분’이 오시는 그 시기까지 기다릴 수 있는 충분한 체력을 갖춰야 하는

것이고 저는 그 체력의 핵심을 그 자산에서 나오는 현금흐름이라고 보는 것입니다.

현금만 충분히 나온다면 그 자체로 이득이고 ‘그 분’이 오실 때까지 5년이고 10년이고

세월아 네월아 기다릴 수 있기 때문에 매도시기를 다른 누구도 아닌 내가 결정할 수

있다는 것이 현금흐름 투자의 가장 핵심적인 포인트입니다.

 

최근 제가 원주의 한 아파트를 매도했습니다.

6천에 낙찰받은지 7개월만에 8천8백에 매도를 한 것이지요.

저는 원래 이 아파트를 이렇게 빨리 팔 생각이 추호도 없었습니다.

임대수익률이 그냥저냥 괜찮기 때문에 제가 원하는 가격이 될 때까지 5년이고 10년이고

월세 받으며 기다릴 생각이었죠. 그런데 제가 원하는 가격이 정말 너무나 빨리

와버렸기에 별 미련없이 매도했을 뿐입니다.

반면, 똑같은 아파트를 초단타 목표로 투자한 사람이 있었습니다. (제 지인입니다)

이 분은 목표가 3개월 내 매도였고 실투자금을 많이 투입했기 때문에

가격이 천만원 오르자 바로 파셨습니다. 약 5백만원의 차익을 챙겼을 뿐입니다.

 

어떻습니까? 똑같은 물건에, 똑같은 시기에 투자해도

투자마인드와 성향에 따라 그 결과는 상당한 차이를 가져 왔습니다.

‘단타’라는 것은, ‘시세차익’이라는 것은 그만큼 허무한 것입니다.

 

부족한 연륜이지만, 투자세계에서 단기적인 차익의 달콤함에 치중했던 사람들은

모두 어디론가 사라져 버리고, 작지만 탄탄하게 투자한 사람들이나

시간에 투자한 사람들, 현금흐름에 투자한 사람들은 시장에 오래 살아 남아

우직하게 자산을 불려나가는 모습을 봅니다.

이는 투자세계에서의 핵심적인 생존법칙이 무엇인지를 잘 보여주는 결과라 하겠습니다.

 

더디더라도 잃지 않는 투자,

자산의 운영을 시장상황에 맡기는 것이 아니라 내가 컨트롤할 수 있는 투자,

진입시점에 수익률이 확정되는 투자...

이것이 제가 지켜가려고 하는 투자이고

제가 시세차익보다 현금흐름을 더 중요시하는 이유입니다.