[Mr봉]선순위 가처분의 유형과 해법

선순위 가처분, 그 중에서도 가처분이후의 일체의 처분을 금하는 처분금지 가처분이 등기부에 등재되어 있는 경우에는 경매능력지수가 경매의 달인의 경지가 아니신 분들이라면  일단 피하고 볼 일입니다.

 

통상적으로 처분금지 가처분은 본안소송을 전제로 하여 당해 재산을 묶어놓을 목적으로 행해지는 것이 거의 대부분이기 때문에 혹시라도 본안소송에서 가처분권자가 승소하면 낙찰자는 속절없이 소유권을 빼앗길 우려가 있기 때문이지요.

결국 선순위 가처분의 공지가 있는 물건은 우선 피하고 보는 것이 상책인데 선순위 가처분이 있는 물건의 경우에도 수익을 낼 수 있는 틈새는 물론 있습니다.

 

먼저, 널리 공지된 해법이긴 하지만 환기차원에서 쉬운 것부터 검토해보겠습니다.

선순위 가처분이 등재되어 있는 경우 가처분권자가 현소유자인 경우가 있습니다. 일단 가처분을 걸어둔뒤 소송을 제기하여 승소하였거나 아니면  가처분 걸어 놓고 소송을 제기할 움직임을 보이자 전소유자가 자발적으로 소유권이전등기를 넘겨 준 것이겠지요. 전자의 경우라면  등기원인란에 ‘확정판결’로 기재되어 있을 것이고 후자의 경우라면 ‘매매’ 혹은 ‘양도계약’등으로 되어 있을 것입니다.

 

현소유자가 가처분권자이다 보니 가처분등기를 말소하는데 별로 신경을 쓰지 않아 그냥 방치되어 있는 경우입니다. 물론 이 경우의 선순위 가처분은 목적을 달성하였으므로 효력이 없는 가처분인 것이지요. 결국 낙찰자가 낙찰받은 후 등기관에게 말소촉탁형식으로 말소하거나 혹여라도 등기관이 선순위 가처분은 촉탁말소할 수 없다고 하면, 잔금납부후 법원에 가처분취소신청을 통하여 간단히 말소할 수 있습니다.

너무 쉽고 널리 알려진 해법이라 실전에서 별 무용한 해법이긴 하지만 경매에 갓입문한 실수요자들의 응찰은 막을 수 있으므로, 나름 해법이라면 해법이 되겠지요. 그리고 이건 필자의 오랜 경험인데 아무리 공지된 해법이 있는 물건이라도 막상 뚜껑을 열어보면  상대적으로 경쟁은 덜하고 낙찰가도 평균을 밑돈다는 것입니다. 경매계에 경매고수도 많지만 아직은 내공이 전혀 없는 초보자들도 많이 기웃되고 있다는 반증이겠지요.

 

두 번째로 선순위가처분의 내용이 통상적인 소유권이전청구권을 보전하기 위한 것이 아니라 근저당설정청구권을 보전하기 위한 경우가 있습니다. 즉, 원래 건물주와 채권자 사이에 근저당권을 설정해 주기로 하는 약정이 있었는데 건물주가 약정을 이행하지 않자, 추후 저당권 설정청구 소송을 전제로 가처분을 걸어둔 경우입니다.

토지를 담보로 하여 그 지상에 신축공사 대금을 대출해 주면서, 은행과 건축주간에 추후 건물이 지어지면 건물에 추가근저당권을 설정하기로 하는 약정을 체결하는 경우가 많은데 이런 때에 근저당권설정청구권을 피보전채권으로 한 선순위 가처분이 생기는 것입니다. 또한 시공사가 건물을 완공하였음에도 공사대금을 지급받지 못하였을 때, 공사대금 채권을 확보할 목적으로 근저당권설정청구권을 피보전권리 하여 가처분을 해두기도 합니다.

이런 경우  등기부등본의 을구란을 살펴보면 위 가처분에 기해 가처분권자 명의의 근저당권이 설정되어 있는 것을 확인할 수 있을 것입니다. 그렇다면 위 가처분 역시 목적을 달성하여 실효되었기 때문에 무시해도 좋은 가처분이 되겠지요.

 

그런데 앞의 경우, 만약 을구란에 가처분권자 명의의 저당권등기가 되어 있지 않다면 어떨까요?

아직 가처분은 목적을 달성하지 못한 것이니 낙찰자가 인수해야 하는 것일까요?

결론은 반드시 그렇지만은 않다는 것입니다. 이럴때에는 법원의 문건접수내역을 한번 살펴 보십시오. 가처분권자가 가처분에 기해서 권리신고를 해놓고 배당요구까지 했다면 일단 가처분권자는 당해 절차에서 배당을 받겠다는 의지가 있는 만큼  추후 근저당권 설정청구소송에서 승소할 것을 전제로 자신에게 배당될 금액을 공탁해 두도록 요청할 것입니다. 결국 당해절차에서 배당을 받아갈 것이므로 위 가처분도 목적달성을 이유로 추후 취소될 수 있겠지요. 그러나 가처분권자가 당해 경매절차에서 아무런 권리신고도 없는 경우라면 자칫 위 선순위 가처분을 인수할 수도 있으니 신중한 검토 후 응찰하시길 바랍니다. 다만, 가처분에 기한 저당권설정청구소송만 제기하면 선순위로 피담보채권액 전액을 배당받을 수 있는 가처분권자가 아무런 움직임이 없다는 것은 선순위 가처분의 실효을 의심해 볼수 있는 정황이니 일단 심도있는 사실조사를 해볼 필요가 있겠습니다.

 

한편 가처분이 설정된 때로 상당한 시간이 지났다면 일단 가처분의 효력이 상실된 경우가 아닌가 의심해 보십시오. 가처분에 기한 본안소송에서 가처분권자가 패소한 경우일 수도 있고 아니면 다른 방식으로 원만히 해결되어 가처분이 무용해 진 경우도 있을 수 있으니까요.

 

예를 들어, 매매계약을 체결하였는데 건물주가 등기를 이전해 주지 않자,  소유권이전청구권을 보전할 목적으로 매수인이 처분금지 가처분을 걸어둡니다. 그 후 건물주와 협의가 이루어져  위약금을 받고 계약을 해제하기로 하였다면 위 가처분은 더 이상 쓸모가 없는 상황이 되어 버립니다. 그러나 건물주로서는 서둘러 가처분을 말소할 필요성을 못 느껴 차일피일 미루게 되고, 결국 이러다가 느닷없이 경매에 들어가 버리면 선순위 가처분이 걸려있는 채로 경매가 진행되는 것입니다.

가처분을 해 둘 정도의 사정이라면 필히 근시일내에 본안소송을 제기하였을 것인데 가처분 된때로부터 4, 5년 이상의 기간동안 아무런 결과가 나오지 않았다는 것은 필시 곡절이 있을 것입니다. 그 곡절을 탐문을 통해 알아낼 수 있다면 분명 노력한 댓가 이상의 결실이 있을 것이니 부지런히 발품을 한번 팔아보시기 바랍니다.

 

선순위 가처분의 경우 여기까지가 경매고수들의 노하우이지만 경매의 달인등급에게는 한가지 더 좋은 수익모델이 있습니다.

그 내용을 ‘정변호사의 탑시크릿’ 에 담아 봉인해 두었으니 꼭 유용하게 사용하시길 바랍니다.