수익형 부동산으로서의 호텔모텔 투자

                 아파트경기가 좋을때   아파트부동산투자 불패신화의

           몰락으로 이제는  원룸과 오피스텔,도시형생활주택및

           상가투자등 수익형부동산으로  돈이 몰리고 있다.

           리스크가 큰 수익형 부동산의 경우 부문별로  리스크를

           줄이고  꼼꼼히 체크해야만 투자에 성공할 수 있다.

 

 

   A. 상가투자

          상가의 종류로는   단지내 상가, 근린상가, 중심상가,

          복합상가,테마상가,백화점 상가등이 있으며, 이중 그나마

          리스크가 적은것은 단지내 상가나,근린상가,중심상가로

          상권분석과 분양가나 매매가가 저평가된 지역에 투자하여

          상권이 활성화 되면 투자에 성공할 수 있다.

              이에비해  복합상가나 테마상가,백화점상가등은 리스크가

         아주 많아 신중에 신중을 기하여야 한다. 그도 그럴것이

         대기업에서 각종 일간신문에  구입자를 현혹시키는 과대광고

         문구에  법망을 교묘히 피해가는 상술로 영업사원들이 분양에

         열을 올려 계약을 유도하고, 이러한 상가투자에 잘못 투자한다

         면, 쪽박신세를  면치못한다는것을  알아야 하며, 또한 주위에

         서 흔히 볼 수 있다.

 

 B. 오피스텔 투자.

 

 

         오피스텔은 상가투자보다는 환금성면에서 보다 유리하며,

         구입요령은  역세권과 주변 직장인 인구, 대기업,유동인구등

         을 분석하여, 주변시세와 수익률등을 점검한후 세금면에서

         다시검토해야 완벽한 투자가 될 수 있다. 이는  시각적인

         수익은 있으나  세금등으로 빠져나가면 실수익은  5%미만이

         될 수 있기때문이다.

             또한 분양시에는 영업직원의 말에만 의존치 말고, 주변

        부동산에서 시세도 점검하여 시세와환금성에 있어서도

        다시한번 체크해야만 한다. 

 

       

 

 

 C. 원룸텔및 고시텔 투자.

        원룸텔은 분양을 위한 미끼를 걸고(실계약이나 기간등이

        판이한) 분양을 할 수 있고 구분등기가 아닌 지분등기의

        경우 재산권행사에 지장을 초래할 수 있으며, 임차인들의

        needs등을 철저히 파악해야 임대료를 제대로 받을 수

        있다. 이역시도 발품을 팔아 시세나 월세정보등을 철저히

        파악하여 매매에 임해야 한다.

 

  D. 전문가 조언을 꼭 받아야만 한다.

       어느분야이든 간에  분양을 하는 당사자는 좋은점을 부각

       시키고 안좋은점은 임시봉합하여 분양에 집중한다.

       분양위주의 현혹된말에  속아 투자후 임차료도 제대로 못받

       을 수있으며,, 통매입의경우  공실률과 향후  감가상각된

       부분의 적립여력,세금,적법성 여부, 주변상권의 연속성및변화, 

       주변개발등을 철저히 점검해야만 안정된  수익과 환금성을

       얻을 수 있다. 

 

 

   F. 호텔모텔의 수익성은 ?

       사실 필자는  이런글 자체를 쓰는것을 달갑지 않게 생각한다.

       그이유는 수익성이 비교되지 않기때문이다. 혹자는 말한다.

       "호텔모텔은 벌어서 리모델링에  모두 투자해야 한다고?"

       흔히 일정규모이상의 호텔모텔소유자는   2~3채정도의

       모텔을 소유하고 있는데  이들이 리모델링에 모두 투자했다면

       "어떻게 건물을 한채 두채 늘려 나갈 수 있겠는가? "

        반문하고 싶다.

          모든건물은  일정기간이 지나면 보수및리모델링을 해야만

       한다.  호텔모텔의 경우 고수익건물이며, 고수익인 만큼 시설에

       따른 매출 연관성이 높기때문에 시설 투자비가 많이드는것도

       사실이다.

            연순수익  15%이상의 호텔모텔은  찾아보면 흔한것이 사실

       이며  이중 5%정도만 감가상각으로 적립한다면 큰무리없이

       연10%이상의 수익을 낼 수 있는것이 호텔모텔사업이다.

 

       숙박업에 있어서 환금성은  고수익산업이므로 수익성이 연24%

       이상  기본적인 여건(주변상권,경쟁력,지속성)이 갖춰 진곳은

       어렵지 않게 매매될 수있다. 흔히 매매되지 않거나 경매로

       들어가는 건물들은  상권의 부재, 건물의 내구연한 방치,영업

       능력 부재, 또는  건물의 활황기이후  주변상권의 변화에 대한

       대처를 못한 경우등이다.  근래에 들어 호텔매매가 활발한것은

       타 어떤건물보다도 수익성에 있어 최고이기 때문으로 생각되

       어 진다. 지방에는 순이익 30%이상에 이르는  건물도 있을

       정도이다.

       다만 중요한것은  운영능력이다. 이는 상가운영에서도 마찬

       가지이지만,  상권90%,운영능력10%가 아닌 상권70%,

      운영능력30%라는 사실이다.

       규모가 커지면 커질수록 10%매출의 차이가 연으로 환산시

       엄청난 차이가 된다. 오너는 투자만하고 운영은 경력있고 능력

       있는 사람에게 맡기면 직영시보다도 수익성이  더 좋은것을

       염두에  두어야 한다.

          또한가지 중요한점은 숙박업에 있어 카드매출이 적어 세금에

       있어 유리하고, 증여세의 상속시에도  조세절세에도 상당한

       효과가 있어  이를 이용하는 투자자들이 점증하고 있다.

 

※ 어떤 투자를 하든 투자는 투자자 마음이며, 이제는  변화가 빠른

    시대인 만큼  오피스텔-원룸-도심형 주택 - 고시텔등  우후죽순

    으로  생겨나고 있어  잘못 투자하면 임대료는 커녕 세금은내고

    빈쭉정이로 반락하는 투자가 될 수있으므로  무엇보다도 본인의

    노력이 절실히 요구된다.

    

         

         

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