한국50년과 부동산15

이번글부터 김대중 정부시절의 부동산에 대하여 이야기를 시작해야겠죠.

처음 60년대 박정희 정권 시절부터 이야기를 풀어나가면서 ‘반복’되는 것을 그리고 많이 이야기를 했는데, 왜 잘 아직도 이해를 많이 못하시는지 저로써는 조금은 안타까운 생각이 드네요.

오늘은 이야기전에 한가지는 답이라기 보다는 제 생각을 알려드리고, 한가지는 숙제로 한번 내어드릴 테니 잘 생각해보세요.

20평대나 30평대는 실수요를 중심으로 움직이고 진입하려는 분도 많죠?
그런데 자금을 들고 계신분들이 추가구매를 꺼려하고 있는 상황이다보니, 전세의 공급이 줄어들고 결과로 투자가 아닌 실수요자들이 매입을 하고 있답니다. 이는 20~30평대의 가격을 올리고 있을뿐더러 기존에 투자로써 거품이라 여기졌던 가격대가 실수요자의 매입을 통해서 정상적인 가격으로 탈바꿈하고 있는 것이죠.

이 말은 떨어지지 않는다는 이야기랍니다.

그런데, 일부 특정한 지역을 빼고 대형은 어떠한가요?
20~30평대와 같은 시각으로 봐야할까요? 20~30평대가 가격이 오르면 같이 오르나요? 어느정도야 영향을 받겠죠. 이 문제에 대한 답은 아주 쉽답니다. 50평대 이상을 지금 보유하고 계신데, 50평대 이상을 지금 투자로써 더 구입하실 의향이 있으신가요? 아니면 팔고 다른 곳에 투자할 의향이신가요? 이는 50평대 이상의 유주택자 분들에게 여쭈어 보렵니다. 자 만일 전자로써, 더 구입할 의향이 있다는 말이 나오면 팔때죠. 그런데 구입할 의향이 없다고 하면 팔때가 아니랍니다. 쉽게 팔리지도 않고요.

규제는 이제 앞으로 계속 풀릴 수 밖에 없어요.
가장 정확하게 풀 수 있는 답이 20평대는 30평대로 이동하고, 30평대는 40평대로 이동하고, 신규분양을 누군가가 구입해서 입주하고 해야지만 지금이 주택난이 해결되지 그 이외에는 방법이 없죠?

내가 사기 싫다면 남도 사기 싫어한답니다.
1억원이면 20억을 빌려서 내는 1년간의 이자랍니다. 3억이면 60억을 빌리면 1년간 내는 이자죠. 그런데 쉽게 1~2억 혹은 3~4억을 깍으면서 내 놓아도 그 가격대에 매수심리가 살아나지 않는 한 팔린다는 보장도 없이 지금 당장의 불안한 마음 때문에 수억의 돈을 그냥 허공으로 날리겠다는 생각도 투자의 방향과는 좀 거리가 먼 듯 하네요.

집값이 오르면 분위기가 살아나면 팔 수 있을까요?
팔기 힘들답니다.
주식 2천포인트에 파신분들 몇분이나 될까요? 대부분 2천이면 파신다 하시고 나서 더 오를것이다하고 시장의 분위기가 그러니 2100도 가고 2300~2500선에서 좀더 먹구 팔려고 대부분이 파시지를 못한답니다.

집도 이와 같아서 집값이 오르기 시작하면 매도세가 사라지는 것이 바로 이런 사람의 자연스런 심리때문이랍니다.

20~30평대는 언제사고 언제 팔아야 할까요?
이는 20평대이면 그냥 가지고 가시고, 30평대로 식구수 때문에 이동하시는 것은 나쁘지 않답니다. 이때는 팔아야겠죠. 그러니까 앞으로 팔지 않으셔도 된다는 이야기랍니다. 어느 정부의 어느 정책이건간에 공통적인 것이 이 평형대는 크게 문제될 것이 한번도 없었죠.

그럼 대형평수는 언제 팔아야 할까요?
한번 생각도 해보세요. 대선과 주택문제를 위한 규제완화정책 그리고 나라면 어떻게 할까 하고 생각해보시면 답은 그리 어렵지 않을 듯 보이네요.

오늘은 또 열 다섯번째 이야기를 시작할께요.
김대중 정부의 시작은 바로 ‘IMF’와 같이 시작을 했죠.

모든 거시경제를 포함한 미시경제의 지표들에 빨간 불이 켜졌었고, 환률과 금리가 폭등했고 물가도 폭등했답니다. 앞뒤를 가리지 않고 많은 대기업을 비롯한 중소기업이 부도를 냈고, 직장인들은 임금삭감을 겪어야 했죠.

IMF시절이야 제가 따로 여기서 이야기 할 필요는 없겠죠.
대부분이 다 아시는 이야기니까요.

부동산만 보죠. 자 그러자 어떠했나요?

부동산 시장에 몰렸던 자금이 금융권으로 몰리기 시작했답니다. 예금 이자가 20%를 넘어서면서 부자들은 세상이 이대로만 갔으면 좋겠다 너도 나도 이야기를 했죠. 년 20%의 이자가 투자수익으로 안정적으로 들어온다면야 재테크를 할 필요가 없죠?

금리가 20%인데 돈 있는 사람들이야 힘들이고 머리쓰면서 재테크를 할 필요가 없어졌죠. 은행에 돈을 넣고 이렇게 안정적으로 고수익을 가져다주는 투자는 없었으니까요. 거의 사채수준으로 은행에서 돈을 빌리고 많은 이자를 주니 부자들이야 땅짚고 헤엄치면서 돈을 거두어 들였답니다.

그러면서 부동산 가격은 당연히 곤두박질쳤겠고요.

연일 신문에서는 ‘부동산 투자는 이제 없다.’라는 문구가 매일 연일 보도 되었답니다. 이때 부동산 전문가들 조차도 ‘앞으로 절대 부동산에 투자해서는 이익을 볼 수 없다.’고 뉴스에서도 매일 이야기 했죠.

이때부터 바로 모든 부동산 투자의 규제완화가 시작되었답니다.
부동산이 무너지면 경제가 무너지는 것은 당연하니 완화를 할 수 밖에요.

자 이제부터 김대중 정부 말기까지 어느정도로 그리고 지속적으로 완화를 했는지 한번 봐 볼까요?

IMF가 터진 97년말을 기점으로 98년 1분기까지 전국집값은 30% 이상 떨어졌죠. 이전 정부에서 부동산 투기 목적으로 도입된 거의 모든 정책이 재 검토되기 시작했죠.

그러면서 98년 9월 중도금 지원, 수도권 공공택지에서 건설되는 85m 초과 민영주택의 분양가 자율화 등이 포함된 ‘건설산업 활성화 방안’이 발표되었죠.

같은 해 11월에는 주택 공급 규칙을 개선해 민영주택 재 당첨 제한 폐지했죠.
또한, 2주택 소유자 민영주택 1순위 제한 폐지했고, 청약배수제도 폐지했답니다.

그리고 한달 뒤인 12월에는 재개발, 재건축 활성화와 준 농림지 개발 절차 간소화, 양도소득세 한시적 감면 등 부동산관련 규제를 지속적으로 폐지했죠.

가장 중요한 김대중 정부의 부동산 규제폐지 핵심은 바로, ㅍ토지 공개념 3법에 대한 손질이었답니다.

94년 헌재의 ‘토지초과이득세’가 위헌판결이 난 후, 98년 9월에 ‘택지 소유 상한에 관한 법률’을, 같은 해 12월에 ‘토지초과이득세법’을 폐지했고, 또, 9월에 ‘개발 이익 환수에 관한 법률’을 개정해 99년 12.31 이전에 인가 등을 받은 개발사업에 대해 개발부담금을 면제해주고, 2000년 이후 사업에 대해서는 부가율을 50%에서 25%로 낮춰줬죠.

당시 소비 수요가 위축되면서 공급 초과 상태로 인한 가격 폭락이 우려되자 정부는 수요 기반을 확대하기 위한 조치를 쏟아 낼 수 밖에요.

98년 5월 외국인의 직접투자를 통해 기업의 구조조정용 부동산 매각을 지원하자는 취지로 ‘외국인의 토지 취득 및 관리에 관한 법률’을 ‘외국인토지법’으로 개정해 외국인이 토지 취득을 내국인 수준으로 완화했답니다. 외국인도 부동산 투기에 뛰어들라 정부에서 문을 열어준 계기가 되었죠.

이후, 98년 9월에는 금융기관과 기업들이 보유 부동산을 이용해 쉽게 자금을 조달하도록 길을 터주기 위해 ‘자산유동화에 관한 법률’을 제정해 자산담보부증권(ABS)와 주택저당채권담보부증권(MBS)을 발행할 수 있도록 했죠.

그러자 드디어 99년부터 경제가 회복기미를 보이고 집값도 회복세를 보이기 시작했죠. 하지만, 여전히 은행에 돈을 맡기면 안전하게 20%가까운 이자소득을 바라볼 수 있는 상황하에서 소득감소와 실업 증가로 주택수요가 줄어든 시장에 기대만큼 활성화 되지 못했었죠.

그래서 1999년에 투기적 자본이 부동산 시장에 들어올 수 있도록 1월 ‘분양가 전면 자율화’를 시작했답니다. 국민주택기금을 지원받아 건설하는 전용면적 60m이하 주택에 대해서만 당시 주택은행에서 분양가격을 심사받도록 하고, 나머지 주택은 모두 자율적으로 분양가를 받을 수 있도록 한 것이죠. 더욱 복부인들 날개를 달아준 것이 바로 2월에는 분양권 전매를 허용했다는 것이죠.

99년 3월에는 주택 건설 계획을 확대해 당초 계획(40만가구)보다 10만가구를 더 추가했죠. 8월에는 주택자금 대출금리 한시적으로 인하했고, 임대사업 등록요건을 완화했으며 10월에는 20세 이상 성인이면 누구나 청약예금에 가입할 수 있도록 조건을 완화했답니다.

이 모든 부동산 투기가 가능하게 할 수 밖에 없었던 것은 바로 목적이 주택 건설경기를
통해 ‘일자리 창출’과 ‘부동산 급락’으로 인한 중산층의 붕괴를 막을 목적이었답니다.