한국50년과 부동산16

요즘 신문보면 국민들이 가지고 있는 부채규모가 800조니 하면서 위험하다. 하고 언제 터질지 모른다면서 위험성을 알리고 있죠?

국민들의 부채규모 800조면 위험하죠?
그런데 그것을 풀수 있는 방법은 어느 전문가나 어느 신문에서도 속 시원히 이야기해 주지를 못하죠? 단지 국가가 그리고 정부가 이 문제를 풀기 위해서 잘 해야 한다고들만 합니다. 각 국가의 미국이나 일본에서는 경제학전문가들이 없어서 지금과 같이 부채가 계속 늘어나고 문제를 풀수가 없는 것일까요?

이는 자신은 문화와 복지를 누리려 서울에 살면서, 인구가 지방으로 분산되어서 전 국토가 골고루 발전해야 한다고 이야기 하는 것과 다를 바가 없다 생각이 드네요. 지방으로 분산되는 인구중에 자명한 것은 그리말한 자신은 포함이 안된다는 이야기랍니다.

지금은 방법이 없어요.
예전과 다르게 공부를 잘하건 못하건 모든 고등학생들이 대학을 갈수 있고, 대학을 졸업해도 대부분의 학생들이 많은 부채를 가지고 사회에 진입을 하게 된답니다. 맞나요?

그러면, 그들이 그리 된 것이 어린 학생들의 잘못인가요?
일반 국민들이 얻은 소득에서 그들을 위해서 세금을 더 낼 수 있을까요? 국가가 해주는 것은 우리국민의 세금이 아니라, 하늘에서 떨어지는 것인가요?

어느 정권에서 부채로 인해서 경제위기가 오기를 바랄까요?
차라리 많은 돈을 풀어서 물가를 올리고, 돈이 휴지가 되어 부채를 줄이는 방향으로 선회하는 것이 더 좋은 방법이겠죠.

한국만의 이야기가 아니라, 바로 이 현상은 지금의 어느 국가에서나 진행될 수 밖에 없는 현실이겠죠?
그렇다면, 이제 나올 수 있는 답이란 것은 분명하겠죠?

돈 값어치가 없어지는 속도가 점점 빨라질 거예요. 그리고 그 속도에 따라서 나머지 실질적인 부동자산을 비롯한 원자재의 가격은 향후에 이런 빚의 규모가 줄어들때까지 최소한 진행이 되겠죠.

‘빈익빈 부익부’라는 것은 이제 가지고 있는 돈의 양이기보다는, 사회 초년생들이 취업을 하는 질과의 문제와도 관련이 깊어졌고, 퇴직하는 연령대가 많아지는 향후의 10년 후부터는 더욱더 이런 문제가 깊게 사회속에 파고들겠죠.

몇번 이야기한 것이지만, 자식들의 교육을 위해서 부모 스스로 노후를 준비할 기회를 놓치지 마세요. 자식도 품안의 자식이랍니다.

두가지 말씀드렸답니다. 투자와 준비해야 할 것을 말이죠.
잘 이해하셨으면 좋겠네요.

지난번 김대중정부에서 부동산 부양을 위해서 규제를 완화하는 것까지 이야기 했나요?
자 그렇다면 이제는 이러한 완화속에서 부동산부양이 되었을 것이고 그것이 규제로 바뀌는 것을 이야기할 차례네요.

그리고 시장이 어떻게 반응했는지도 보면 되겠죠.

이런 98년 이후 3년간의 지속적인 부동산 규제완화와 IMF이후 실물경기가 살아나면서
드디어 2000년도에 이르러 주택경기가 활성화 되기 시작했답니다.

이러한 분위기 속에 김대중 정부에서는 주택시장의 안정기반을 강화한다며 2000년 1월에 50만 가구 건설 계획과 국민임대주택 5만 가구 추가 건설계획을 발표했죠. 이때는 향후 발생될 수 있는 주택의 수급문제뿐 아닌, 건설경기 활성화를 통하여 일자리 창출과 내수를 진작시키려는 목적에서 이 같은 건설계획을 발표한 것이었죠.

이와 동시에 정부에서 진행한 것이 근로자와 서민의 내 집마련을 위해 주택구입자금 지원을 늘리고 세입자의 주거 안정을 강화한다며 전세자금 지원과 임대주택 공급을 확대하는 내용의 주택시장 안정 대책을 내 놓았답니다.

주택을 지어도 누군가는 사 주어야 하니, 자금지원을 정부에서 해 주었던 것이죠. 이와함께, 비수도권 지역 내 신축 주택구입에 대한 양도소득세를 면제하고, 제 2종 국민주택채권매입제도를 폐지했고, 2000년 하반기에는 2020년까지 주택보급률을 106%로 목표하는 ‘4차 국토건설종합계획’을 공개했답니다.

자 노태우때와 김영삼때 묶어놓은 규제들이 김대중 정부가 들어서면서 어찌 되었나요?
부동산이라는 것은 무릇 이와 같이 그 자체로 움직이는 것이 아니라 바로 정치와 사회상에 따라서 같이 움직인답니다.

IMF이후 2000년까지 내수와 건설경기를 살리려 지속적으로 규제를 완화한 것을 여기까지 이야기하고 어떻게 되었는지 봅시다.

이토록 완화를 하니, 부동산에 돈이 또 몰리는 것은 당연하겠죠?
그러면 그 다음은 어찌 되었을까요?

그렇죠. 당연히 부동산에 돈이 몰리고 과열이 되었으니 이번에는 정부가 규제를 시작할 차례랍니다.
2001년부터 볼까요?

당연히 이 같은 규제완화로 2001년 부동산 시장이 달아오르기 시작했죠.
정부는 다시 규제를 시작하기 시작했고요.
2001년 1월에 주택시장 안정 및 보완 대책을 정부가 내 놓는답니다.
1가구 2주택에 대한 양도소득세 비과세 기간을 2년에서 1년으로 단축하고 투기 과열 지구를 다시 지정하는게 그 내용이죠. 또 분양권 전매도 중도금을 2회 이상 납부했을때만 허용했죠.

이렇게 규제가 시작된 것이죠.

2001년 하반기에 접어들면서 주택매매가격과 토지 가격이 서울과 수도권을 중심으로 급등세를 이때 급등세를 보이기 시작했어요. 신문보시면 잘 나와 있답니다.

이유는 지금과 너무나 유사하죠. 개발제한 구역 해제와 지속되는 저금리 기조 등으로 부동산 투자 여건이 좋아진데다 서울 강남 지역 노후 아파트에 대한 재건축 기대 심리가 확산된 것이 주요 원인이었기도 하지만, IMF 로 건설회사들이 경영난에 허덕이면서 주택 건설물량을 줄인 것이 가장 큰 원인이었죠.
금융위기 이후 건설사가 많은 건설물량을 줄였죠.
또 지금의 모습이랍니다.

이와 맞물려서 이때 수도권 고교 평준화 조치가 행해졌으니, 당연히 분당, 일산, 평촌 등지에 있는 학부모들이 서울 강남 지역으로 다시 돌아오는 계기가 되었죠.

이때부터 정부가 본격적으로 부동산 정책 방향을 다시 투기 억제로 바꿨답니다.

2001년 9월 수도권 과밀 억제 지역내 300가구 이상의 재건축과 민영주책 건설 때 전체 호수의 20%를 전용면적 18평 이하로 건설하도록 의무화하는 소형 주택 의무 비율을 부활시켰고, 주택수급의 해소방안으로 12월에 판교 신도시 등 신도시 개발을 확정했죠.

그간의 주택공급물량 감소와 경기가 살아나면서, 2002년에 접어들어 집값은 더욱 가파르게 올랐죠. 처음에는 서울의 강남 일부지역에서 시작되었는데 이는 전염병처럼 분당 등 5개신도시를 중심으로 한 수도권 전역으로 확산되었죠.

정부는 2002년 1월부터 8월까지 일곱 차례에 걸쳐 다양한 부동산 시장 안정 대책을 쏟아냈답니다. 기억나는 것만 몇가지 이야기 하자면, 투기 조짐 우려 지역과 과열 지역을 지정해 발표하고, 분양권 전매를 제한했죠. 또, 양도소득세의 기준시가를 상향 조정하고 재건축 시기 조정심의도 강화했죠. 특히 투기성 자금이 많이 몰린다고 생각되는 재건축에 대한 규제가 집중적으로 시행되었고요. 국세청이 직접나서서 재건축 아파트 투자자에 대해 자금 출처를 조사하고, 재건축 요건을 대폭 높였답니다. 양도소득세 불성실 신고 혐의자에 대한 세무 조사도 실시되었고, 재건축 아파트의 안전 진단도 강화했죠.

대충 생각나는 것이 이정도네요.

한번 오른 불씨가 그리 쉽게 꺼질리가 없겠죠. 이런 조치에도 집값이 안정되기는커녕 계속해서 오르기만 했답니다. 그래서,
02년 9월부터 ‘9.4주택시장 안정대책’,’10.11 부동산 시장 안정대책’,’11.16 동절기 중산 서민 안정대책’을 잇따라 발표하며 규제 강도를 조금씩 높여갔죠.

대충 규제의 내용을 이야기 하자면, 양도소득세 실거래 과세, 투기 과열 지구의 청약 및 재건축 요건 강화, 투기 과열 지구의 주택담보비율 하향조정, 토지 거래 허가 지역 확대 지정에 대한 규제였죠. 또한 수급의 문제를 해결하기 위해 수도권에 추가로 신도시를 건설해 공급을 확대한다는 방침을 세우고, 재건축으로 몰리는 돈을 막기위해서 재건축 아파트에도 소형 주택 의무 비율을 도입했었죠.

재미나죠?
규제를 풀고 부동산 사라고 할때는 언제고, 또 오르기 시작하니 규제를 시작하니 이 같은 재미난 반복이 또 어디있을까요? 더 재미난 것은 매번 이 같은 반복이 지속이 되지만 아무도 이런 반복에 대하여 눈여겨 보는 사람들이 없으니, 강남 복부인 아줌마들만 항상 돈을 버는 것이죠. 무슨 말이냐면, ‘정부정책과 반대로만 움직여라.’라는 말이 여기서 나오는 것이랍니다. 아주 간단한 이 같은 반복되는 공식으로 돈 버는 것이 너무나 쉽다는 이야기죠. 언론에 움직이지 않고, 그냥 막 오르기 시작하면 어깨에서 팔고 나오고, 규제를 해서 집사기 어렵게 만들면 그리고 신문에서 집으로 돈 벌기 힘들다고 이야기하면 그때 그냥 사는 것이죠.

이야기 나온 김에 토지이야기도 조금만 해볼까요?

2002년 2월에 ‘국토기본법’을 제정하고, 국토이용관리법’과 ‘도시계획법’을 통폐합한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’을 제정해 국토의 관리 틀을 전면적으로 개편했죠.

내용이 국토 계획의 체계를 개편하는 것과, 준농림지의 무계획적인 개발로 빚어진 환경 훼손과 도시 기반시설 부족과 같은 문제를 해결하기 위한 종합적인 대책이었죠.

난개발 방지를 위해 기존의 준도시 지역과 준농림 지역을 관리 지역으로 통합해 토지 적성 평가를 거친 뒤 개발할 곳(계획관리 지역), 보전할 곳(생산관리 지역, 보전관리지역)으로 구분해 관리자는 것이죠. 이때 비 도시 지역 가운데 도시화가 예상되는 지역도 체계적으로 개발 관리하도록 제 2종 지구단위 계획제도를 도입했고, 개발로 인한 교통 혼잡이나 주거 환경 악화를 막기 위해 기반시설연동제도 도입했죠.

간단하게 토지관리에 대한 내용을 이야기 했는데 이 이야기를 하려고 한 것이 아니라, 이때 무슨 일이 있었냐면 바로, 개발제한구역(그린벨트)에 대한 전면적인 조정이 이루어지고 시작되다는 것입니다.

어찌보면 1971년 도입된 이래 대부분의 사람들에게 건드리거나 움직일 수 없는 불가침의 영역으로 여겨졌던 개발제한 구역은 당초 서울의 비대화를 막기 위해 도입되었죠? 63년 말 서울의 인구가 300만 명을 넘어서자 문제의 심각성을 인식한 정부가 개발제한구역제 도입을 해법으로 내세운 것이죠.

71년 7월부터 77년까지 여덟차례에 걸쳐 전국 면적의 5.4%에 해당하는 14개 권역을 개발제한구역으로 지정했었죠. 80년대 후반까지도 개발제한구역은 절대로 건드릴 수 없는 지역이었고, 80년대 말 이후 개발제한구역 내 행위 규제가 부분적으로 완화됐지만 면적을 조정하는 일은 상상하기 어려운 일이었죠.

하지만 어떠했나요?

실은 개발제한 구역이라는 것이, 전문적이고 체계적인 조사를 통해 이루어지지 않은 토지 이용 상황이나 지역적인 특성을 고려하지 않고 획일적으로 지역을 정하여 토지 이용을 규제한 것이죠.

당연히 주민 생활 환경이 낙후와 불편을 초래했을 뿐더러 현실적으로 필요하고 공급되어야 할 부분까지 규제로만 막아놓았었죠.

가장 큰 문제는 바로 개인 재산권 침해 논란이었답니다.

김대중 대통령은 대선 때, ‘과학적인 환경 평가를 실시해 보존 가치가 없는 지역은 해제하고 보존이 필요한 지역은 국가가 매입하겠다.’ 공약을 내놓았었죠. 기억하시나요?

그리고 집권한 직후인 98년 4월부터 제도 개선 방안마련에 착수하여, 같은 해 5월 헌법재판소는 ‘개발제한구역내 나대지에 대한 규제는 위한’이라는 판정으로 정부 방침에 힘을 실어주기까지 했답니다.

이에 99년 7월 정부는 개발제한구역의 대폭 해제 방침을 밝혔죠. 그리고 2000년 7월 ‘개발제한 구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’을 제정해 개발제한 구역에 해해 본격적인 수술을 시작했다.

내용을 보자면, 개발제한 구역 해제는 ‘환경 평가 및 도시계획 후 해제’ 방식을 기본 원칙으로 삼았고, 또 시가지 확장 압력이 낮고 환경 훼손 우려가 적은 도시권을 보정하되 보전 가치가 높은 지역은 ‘보전 생산 녹지, 공원 등으로 지정하기로 했다.

과학적이고 체계적으로 땅 관리가 시작된 것이 바로 이때부터랍니다.

이런 원칙에 따라 개발제한 구역 조정은 크게 세가지 방법으로 나뉘어 추진되었죠.

우선 대규모 취락지구나 산업단지, 경계선이 마을을 관통하는 지역 등 주민 생활 불편이 큰 지역을 우선해제 지역으로 선정했고,
두 번째로 환경 평가 결과 보전 가치가 낮은 지역은 조정 가능 지역으로 설정해 해제했죠.
마지막으로 국가적 목적이나 광역도시 계획, 지역의 균형 발전, 도시 발전의 기여도 등을 감안해 사업 후보지로 결정된 곳도 조정 가능 지역으로 설정해 해제했답니다. 다만, 조정 가능 지역은 원칙적으로 공영 개발 방식을 적용하도록 했죠. 또 2020년까지 구체적인 개발 수요가 있을 때만 개발 계획을 수립해 해제하도록 했고요.

그 결과 2006년 말 현재 전국에서 서울을 포함한 수도권과 부산, 대구, 광주, 대전, 울산등 5개 광역시, 마산, 창원 진해 광역권등 7개 지역을 제외한 나머지 지역의 개발제한 구역은 모두 해제 되었죠.

지금의 서울 수도권의 보금자리나 여러 주거 아파트가 지어질 수 있는 환경을 제공한 것이 바로 여기서 시작된 것이랍니다.

여기까지 김대중 정부에서 진행되어진 부동산을 한번 쭉 그려 보았네요.