한국50년과 부동산20

내 살다보니 느끼는 것 중에서 오늘은 두가지 이야기를 하고 싶어 다시 또 글을 쓰네요.
많은 분들이 하시는 말씀 중 하나가, “세상 직업에 귀천이 없다.”라는 것과 “결과보다 과정이 중요하다.”라는 말을 많이들 사용하시죠.

이것이 참 애매하고 오묘한 의미가 담겨져 있죠?
‘진실’과 ‘거짓’의 두가지 양면성을 가지고 있으니까요.

일명 ‘사’자 들어가는 직업을 가지신분들이나 장차관, 국회의원들의 직업과 그러지 못한 외적인 노동력이 필요한 일자리를 가지신 분들과 직업의 귀천이 없을까요? 이 질문에 답을 어찌 내리시고 싶으신가요?

내 이야기 안해도 다들 머릿속에는 답을 가지고 계시겠죠?
그렇다면 이 이야기가 ‘거짓’이냐의 결론에 도달해야 하는데 실은 또 다른 이면의 내용이 숨겨져 있답니다.

무엇이냐면, ‘기본과 기초’에 대한 이야기가 또 있답니다.
세상 국회의원 나리나 저기 힘있는 분들 위치에 계신분들 태어나자마자 그 직업을 가지고 태어나시는 것이 아니라, 긴 세월 스스로의 관리와 노력을 통해서 대부분이 그 자리까지 올라가시죠.
호텔의 수석주방장과 그릇 설거지를 보조하는 수습인력이 그 직업의 귀천이 없다는 것은 거짓이지만, 호텔의 수석주방장도 처음부터 수석주방장이 아니라 처음에는 그릇도 닦고 잔심부름도 하고 매일 야채도 다듬는 긴 세월과 자기자신의 무한한 노력으로 그 자리까지 오르게 된 것이겠죠.

모든 직업에는 귀천이 있답니다.
직업에 귀천이 없다는 것은 귀천이 없을 수 있도록 모든 사람에게 기회를 준다는 의미인즉. 내가 가지지 못한 것을 남이 가지고 있다해서 쓸데없는 곳에 시간과 힘을 쓸 필요가 없겠죠?

자신의 자리에서 묵묵히 스스로를 돌아보면서 ‘시간’에 투자할 수 있는 사람이야 말로 ‘직업에 귀천이 없다.’는 의미를 정확히 알고 계신분이 아닌가 싶네요.
그렇다고 나는 대통령이 될꺼야.라든지 우리나라 1등부자가 될꺼야. 같이 너무 큰 계획을 세우지는 마세요. 살다보니 모든 사람이 세상에 태어나는 것은 다 그 나름대로 어느정도의 그릇은 가지고 태어나더이다.

예전에 이야기한, 부자는 노력이지만, 재벌은 하늘이 점 찍어주지 않는다면 어려운 것이니까요.

‘결과보다 과정이 중요하다.’라는 것도 똑같답니다.
나이와 위치에 따라서 그 말이 진실일수도 혹은 거짓일수도 있는 것이죠.

신입사원이면 결과보다는 열심히 일하는 과정이 중요하겠지만, 나이를 먹고 높은 위치에 있다보면 열심히 하는 것은 그다지 중요하지 않답니다. 좋은 결과가지로 이야기를 해야겠죠. 높은 위치에 있는 사람이 열심히만 일하고 결과가 좋지 않다면 아랫사람들의 자리를 지켜줄 수가 없답니다. 월급 못주는 회사에 아랫사람을 남겨놓을 수는 없은 것이니까요.

자 오늘 또 지난번 이어서 이야기를 하렵니다.
‘이정우’ 실장 이야기까지 했나요? 10.29까지 이야기한 것 같네요.

노무현 정부 때 노태우 정부의 대량공급은 김영삼의 IMF와 김대중정부 카드대란에 집다운 집이 공급될수 있는 상태가 아니었죠.

그래, 노무현 정부때 이전정권에서 길게 세우지 못한 주택정책 덕에 주택난은 언제나 존재하였고, 이에 이정우 실장을 필두로해서 주택정책을 세우기 시작한답니다. 서울 수도권의 부족한 주택문제를 해결하기 위해 주택 공급 확대로 강북에 뉴타운을 추가로 지정하고, 판교 화성 김포 파주 등 수도권 4개 지역에 신도시를 건설하기로 했고, 이러한 주택공급확대를 통해서 주택시장에 흘러드는 자금을 막기 위해 서울 강남등 투기지역 아파트 구입자의 주택담보대출비용(LTV)를 50%에서 40%로 하향조정했죠.

또한, 토지거래 허가 구역을 확대하고 개발부담금제도를 연장 확대해 개발 이익을 환수하기로 했고, 투기 지역과 투기 과열 지구에서 아파트를 사고 팔때는 관할 지방자치단체에 거래 내용을 신고하도록 의무화하도록 함으로써 세무조사를 할 것이라는 것을 암시하기도 했답니다.

일련의 부동산 규제 방안이 양산됐지만, 문제가 무엇이었나요?

전 세계적인 저금리속에 정부가 국토 균형 발전을 명목으로 지방의 대규모 부동산 개발 사업을 잇따라 발표하자 투자 심리가 줄어들기는커녕 넘쳐나는 돈들이 갈곳을 찾지 못하고 부동산 시장으로 계속해서 흐르고만 있었죠. 여기에 10.29대책에 포함됐던 종합부동산세 도입이 당초 계획에 비해 9억원을 기준으로 후퇴하자 부동산 가격이 2005년 2월부터 다시 상승하기 시작했답니다.

이에 노무현은 2005년 2월 ‘부동산 문제만은 투기와의 전쟁을 해서라도 반드시 안정시키겠다. 라고 국정연설에서 밝히고, 부동산 투기는 필요악으로도 용납이 되어서는 안된다.’며 부동산 규제 방침을 지속적으로 할 것이라고 국정의 중요한 관리대상으로 삼았죠.

그리고 같은 해인 2005년 2월 ‘판교 신도시 일괄 분양’ 등을 담은 투기 방지 대책을 발표하죠.

‘분양가자율화’ 이후 분양가가 하루가 다르게 치솟다보니, ‘2.17 수도권 주택시장 안정대책’을 확정 발표하면서, 25.7평을 초과하는 중대형 아파트에 대하여 정부가 조성하는 택지에 한하여 ‘채권입찰재’와 ‘분양가 병행입찰제’를 내놓게 된답니다.

그래서 건교부가 판교신도시 택지 및 양주옥정과 남양주별내, 고양삼송 등 수도권 3개 택지지구에 분양가 상한제를 적용하죠.

그리고 가장 관심이 쏠려있는 판교신도시에 대하여, 초기계획인 4차례에 걸쳐나 분양하려던 계획을 변경해서 11월에 공공임대 4천가구를 포함한 2만1천가구에 대하여 일괄분양하기로 하죠.

물량을 한번에 공급함으로써 주택수요를 공급으로 잠재우겠다는 목표였지만, 다음해인 2006년이 어떠했는지는 잘 아실겁니다. 건교부에서, “회차별 분양물량이 적어 청약경쟁률이 지나치게 높아지고 청약과열이 장기간 지속될 우려가 커 일괄분양으로 바꾸기로 했습니다.” 라고 했죠. 물론 이런 일괄분양으로 바뀜으로써 청약경쟁률이 당초 143대 1에서 36대1로 낮아지고, 수도권 청약률의 경우, 630대1에서 157대1로 낮아졌다볼수 있지만, 이 경쟁률만 보아도 그리 가볍게 넘길 경쟁률은 아니었죠.

여기서보면 아주 재미난 것이 있죠.
건교부가 중대형 아파트의 분양가가 지나치게 상승하는 것을 방지하기 위해서 채권액을 높게 쓰는 사람에게 당첨될 수 있도록 채권입찰제 이외에도 건설사는 분양가 입찰제를 하게 함으로써 낮은 가격에 공급하는 업체에게 분양을 할 수 있도록 하였죠.

처음에는 판교신도시로 인하여 분당등의 아파트가격이 타격을 입을 것이라는 것이 대체적인 평이었으나, 결과가 어떠했나요?

정부가 채권입찰제를 도입할 때 그 가격의 기준을 분당의 비싼 아파트의 가격에 기준을 두고 시행함므로써, 분당의 이매동과 야탑동 등 판교와 인접한 지역의 중대형 아파트값이 판교신도시 중대형 아파트의 평당 분양가 2천만원까지 치솟을 것이라는 기대감과 최소가격을 보증해 준 꼴이 되어버렸답니다. 그리하여 판교신도시에 대한 분양가는 결국 분당의 아파트 값을 산정하는 계기를 마련해주어서 1~2주만에 5~6천만원씩 뛰어버렸답니다.

이는 여기에 계신분들도 얼마되지 않은 이야기이니 잘 기억하시고 계시겠죠.
그 이후에 규제는 계속해서 진행되었죠.

2005년 5월에는 1가구 2주택 양도소득세 실거래 과세와 보유세 실효세율의 단계적 인상, 재건축 기반시설 부담금 부과 등을 담은 ‘5.4대책’을 내놓았고, 6월에는 판교 신도시 분양을 3일 앞두고 판교 신도시 분양 일정을 전면 중단시켰다. 판교 신도시 아파트에 당첨만 되면 수천만원의 투자 이익을 얻을 수 있다는 인식이 확산되면서 과열 기미를 보였기 때문이죠.

이런 결과는 시장에서 바로 정책 신뢰도가 땅에 떨어트리는 부작용이 낳았던 것이랍니다. 시장의 상황과 심리를 전혀 고려하지 않은체 정부가 힘으로만 밀어부치니 당연히 예상된 결과일 수 밖에요.

자 그러면서 부동산 값은 연일 고공행진을 하고 정부의 연일 계속되는 규제속에서도 꺽일 줄 모르다보니 드디어 2005년 8월 노무현 정부가 부동산 대책의 종합판으로 일컬어지는 ‘8.31 대책’을 발표하게되죠.

이때는 건교부만이 아니라, 청와대와 총리실 재정경제부(현재 기획재정부) 건설교통부(현재 국토해양부), 행정자치부, 국세청, 국정홍보실 등 정부 부처뿐아니라 한국은행, 금융감동원등 부동산 문제와 관련된 모든 정부 기관이 참여해서 부동산을 진정시키기 위해 동원할 수 있는 가능한 규제를 다 만들게 된답니다.

내용을 보면, 8.31대책은 1. 서민주거안정, 2 부동산 거래 투명화, 3 토지 및 주택 수요 관리, 4 토지 및 주택공급 확대등 4가지 정책으로 이야기할 수 있죠.

부동산 거래 투명화정책으로 실거래 가격 신고 의무화와 등기부 기재를 제도화했고, 부동산에 대한 수요 억제책으로는 종합부동산세 기준강화, 재산세 과표 상향조정, 다주택자에 대한 양도소득세 중과, 개발부담금제도 재실지 및 기반시설부담금제도의 도입등이 그 주된 내용이었죠.

물론 8.31 이전에 종합 대책이라 불린’10.29대책’도 있었지만, 10.29대책에서 다뤄지지 않았던 주택공급 확대 정책도 도입한 것이 큰 차이랍니다. 여기에는 연간 900만평의 공공택지 개발과 50만 가구의 주택 건설, 송파신도시 건설, 기존 신도시 확대등이 포함되었죠.

자 이런 노무현 정부의 계획이후 만 6년의 세월이 지났습니다.
계획대로 되었나요?

불가능하죠.
이유는 간단합니다. 매일 신문에서 보듯이, 기득권간에 화합이 불가능한 것은 두번째 문제이고, 바로 ‘돈’의 문제를 어디서 해결하냐의 문제이지만 그 세부적인 방법에 대해서는 그 누구도 답을 주지 않네요.

8.31 대책 발표 이후 부동산 시장은 안정세를 보이는 듯 하기도 했죠?

하지만, 2006년 초부터 8.31대책에 포함되지 않았던 재건축 주택을 중심으로 주택 가격이 다시 급등하기 시작하면서 그해 가을 아직까지도 그때의 전고점을 못 오르고 있을만큼 가격이 올라버리죠.

2006년 가을에 폭등하기 전에, 2005년의 8.31대책뿐 아니라, 그 이후에도 2006.3.30일 8.31대책을 보완하는 성격을 지닌 ‘서민 주거 복지 증진과 주택시장 합리화 방안’을 발표도 했답니다.

내용은, 서민 주거 안정 지원확대, 대출 규제 확대, 재건축 규제 강화, 재건축 분담금제도 도입, 주택담보대출(LTV) 축소, 총부채 상환비율(DTI) 도입등이 주요 골자였다. 같은 해 11월에는 분당급 신도시 추가 개발, 주상 복합 연면적 비율 상향 조정 등 공급 확대 방안 등이었죠.

2007년 1월에도 다시 분양가 상한제를 민간 택지로 확대하고, 분양가 원가 공개 항목을 7개에서 61개로 늘리는 한편 분양 주택의 전매 제한 기간을 늘리는 내용의 ‘1.11대책’과 장기 임대주택 공급 확대 등을 담은 ‘1.31대책’을 추가했죠.

각 대책들에 대해서는 인터넷에 잘 찾아보시면 잘 나와있을 터이고, 얼마되지 않은 내용들이니 잘 찾아서 공부 한번 해 보시고요.