낙찰가예측법 강의 참고

어제,,저는 조경기능사 셤을 보러 연천에 갔드랫어유,, 도면 치구(그리구,,) 잔디종자파종하구,,판석깔구,,노가다시험은 역시

허리휘드라구유,,이담에 혹시 조경사업을 할라나,,싶어 미리 공부하구있슈,,ㅋㅋㅋ 뺑덕어멈 나무집,,??

 

여튼 끈나구 허~벌 달려가니까,,몇 자리 안남았드라구유,,

앉자 마자 강의 시~작,,

 

굿옥션 정보지를 보심,,

사건번호                                               가격

주소

개요

사진

임차인현황

등기부

특수권리내역,,이런 순으로 나오지요,,만

 

개요

등기부

임차인

특수권리

사진

가격,,의 순으로 검토를 하신다는군요

 

물건을 검색할때,, 물건을 선정하구, 권리분석하구,임차인분석하구나서 부동산을 분석하고 예전같음 보고서를20장 작성(소비자에게 완벽하게 브리핑할수 있도록 만반의 준비,,,이게 진짜 공부가 되셨다네요,,),,하믄 시세차익을 알수 있구,,입찰가격을 선정할수 있다고,, 시세-입찰가격-부대비용(등기비+명도비+관리비)=시세차익,,결국 입찰가격,부대비용은 이미 정해져있는 거구 시세파악에 모든 변수가 드,,러,,이,,따,,-밑줄 쫘~악~^^*

 

입찰드러올 인원+입찰들어갈 타이밍을 잡아내는 것이 중요,,

건물은 주거용(아파트,다세대,오피스텔)과 그 외는 비 주거용으로 분류한다

 

1억에서 8000만원  으로 유찰된 경우, 그 차액을 20등분하여 입찰들어오는 인원수에 따른 변동계수(?)를 곱하여 입찰적정가격을 결정한다,,뭔 소리냐믄,, 예를 들어 위의 경우 5명이 들어오믄,,서울,,거주용,,5명,,하믄10단위(이 표는 따루 적을수가 읍다,,담에 강의를 들어보시든지 강의들으신 분들께 개인적으로 부탁하시길,,^^)를 적용 1단위가 100만원이므로 100*10=1000만원,,즉 8000+1000=9000만원이 적정경합가격이당,,누군가 9500에 바다쓰믄 그는 500을 더 쓰신거당,,거그다가 보증금800만원,,승자의 저주,,이정도의 저주는 납부하는 경우가 있으나,,미납하믄 재경매로 너머가구 담엔 3명정도가 입찰을 드러온다,,

 

만약 이 물건을 1억 500에 낙찰을 받았음,,보증금800+적정가격보담 오버된 1500=2300만원의 고가낙찰이되므로 대부분 미납하고 재경매로 다시 나오게 된다 이런경우 다음 경합때 드러오는 인원은 첫입찰 인원대비 요율(?ㅋㅋㅋ)이 적용된다,,,

 

만약 그대가 노후자금으로 투자한다면,매가 대비 임대가 비율이 높은 고향근처의 원룸,다가구에 투자하여 임대수익을 바라봄이 옳을것이요,,그대가 젊은이라믄 수도권에 투자하여 지가상승을 노리는거시 좋다,,(난 서울이 고향인디,,,ㅎㅎㅎ)

 

아~ 글구,,말소기준권리에 전세권은 그 배당요구에 따라 기준권리역활을 하기도 하였으나,,그거슬 번복하는 대법원판례가 있었다네,,그러므로 영계들은 전세권을 말소기준권리에서 제외하고 권리분석함이 안전하다고,,,그러신다,,

 

만약 재경매에 3명이상이 입찰한다믄,,그 물건은 문제가 없는 물건이지만 수익률은 떨어진다,,만,,1~2명이 들어오믄 수익률은 극대화된다,,만,, 분석이 좀,, 어렵다구,,입찰가를 지르면 낙찰은 받을수 있지만 먹을게 읍고,,어렵지만 치열한 경합으로 입찰가를 산정할수 있다믄,,수익률은 올,,라,,가,,신,,다,,

 

신경매,,?  는 국민은행사이트에 가격이 오픈된 애들은 전 사례대비해서 산정할수 있다,,그외는 좀 분석이 어렵다,,

과거의 사례를 대비해서 현재가치를 환산하는 것이다,,인근 물건을 환산해서 유추해라

 

물건번호(1),(2)달고 나오는 애들은 동일한 물건이라도 단독으로 나오는 애들보다 가격이 낮게 형성된다,,야채떨이처럼,,?ㅋㅋ

 

물건을 선정하구 유사물건을 찾아 적정낙찰가를 서정하여 그 이하로 떨어졋을때가 입찰타이밍,,입찰전날 최근조회동향을 파악하믄 입찰인원을 파악할수 있구,,20단위로 나누어서 계산하믄 경합할수 있는 적적가격이 나온다,,거기다가 본인의 의지여부를 더하고 빼믄,,입찰가격이 나온다,,

 

아파트는 1,평형  2,낙찰시기  3,층  을 기준하여 물건을 검색한다,,층별로 하위(저층.최상층),,일반(중간층),,상위(이른바 로얄층)으로 가격이 나뉘어 형성된다,,예을 들자면 25평은 2명이 검색할때 1명이 들어온다믄,,33평은 3명당 한명,,40이상은 4명당 한명꼴로 검색에 따른 경쟁률의 차이를 보이게 된다,,비교사례건을 찾아 그 낙찰시기와 적정낙찰가,,그리고 그것은 현재가치대비한 금액으로 환산할때 층별가격이 다르므로 유의하시구,,

 

아파트를 제외한 물건들은,,

인근 지역 과거 사례를 분석하여,, 적정낙찰가격을 산출해서 건물가격을 감가삼각하여 빼구,,토지분가격나누기 평수해서 나온 평당금액을 공시지가로 나눈 시,,세,,상,,수,,를  현재 물건 대비해서 토지면적*해당물건의 공시지가*시세상수에다가 건물의 가격을 더하믄 적정낙찰예상가격이 나온다,,(이거는 강의를 눈똑바루 뜨구 한자한자 따라감서 이해해야 이해가 갈틴디,,워쩐댜~)

 

마지막으루다가,,

서울,수도권의 다세대는 신축기준 230~250만원/평당,, 에다가 건물의 잔존년수/25년,,을 곱한거시 건물의 가~격~이라궁,,

 

예를 드러서,,

10평의 10년된 다세대는

(10평*250만원)*(15년/25년)=얼마다,,,가 나온다구여,,그러시드라구유,,,

 

위의 내용중에 틀린부분이 있거들랑 답글루 고쳐주시구,,

10여년의 노하우를 쏟아내시느라(아깝지 안으신감? ㅋㅋㅋ)애쓰신 장치근 교수님께 모두들 박수와 감사를 보낸 귀한 강의였읍니다,,요즈음 매주마다 특강으로 준비하시는 야생화,,글구 스텝,,모두에게 감사드리는 마음들로 가득했답니다,,

 

뒷푸리요? 야생화님이 조아하시는 닭도리집서,,계~속~ 되었답니다,,그건 담에 쓰께융~,,궁금하심,,담데 가보셔유,,불쌍한 닭들,,ㅋㅋㅋ

 

긴~글 읽느라구 애쓰셧쥬? ㅎㅎㅎ

장교수님 10년 노하운디 어디 쉽겟슈?ㅋㅋㅋ

 

아까 들에 나갔더만 논이 황금물결이드라구유,,참 이쁜 가을,,잘들 보내시구유,,담에 또 뵈어융~^^*