낙찰가예측법 강의 참고

늦었지만 후기 올려봅니다.

두시간전 집에서 나왔지만 가는길이 왜이리 막히던지 20분 늦게 입장했습니다.

다행이 중요한 부분은 아직 안하신거 같더라구요.

 

#입찰가격결정

 

응찰자수	저감율
	20%(서울)	30%(인천)
0	0.5	0.5
1	1	2
2	5	7
3~4	8	11
5~6	10	15
7~8	13	20
9~11	16	24
12~15	18	28
16이상	21	31

 

#재경매 들어왔다 포기 할 경우 다음 입찰자 수

20명이상----------1/3수준

                                     50%             40%

4~20명------------10명---------5명----------2명--------유찰시-------6명

 

3명    50%확률로 1명

         50%확률로 유찰----------그다음은 8명

2명-------유찰------6명

1명-------우찰------0,1,2,3명중에 하나

 

#입찰 타이밍의 결정과 입찰가 산정

아파트의경우 과거 입찰 사례와 비교하여 분석한다(국민은행 시세비교)

ex) 2008타경22642의 입찰 타이밍을 알고 싶다면?                      

구분	최저매각가격	결과
1차	5억8천	유찰
2차	4억6천4백	유찰
3차  2009/4/2	3억7천1백2십

낙찰:471,190,000원(81.24%) 입찰20명

2009/3 국민은행시세567,500,000원

 

과거사례와 비료해 볼까요?           

 2008타경14931 (같은평형과 비슷한층수가 과거에 나왔었네요)   

구분	최저매각가격	결과
1차	6억	유찰
2차	4억8천	유찰
3차 2008/11/18	3억8천4백

낙찰:440,000,000원(73.33%) 입찰8명

2008/11 국민은행 시세 577,500,000원

 

1.일단 과거의 입찰 적정가를 계산해 봅니다.

  직전가격의1%(4백80만원)*8명일때 단위수(입찰가격결정 표참조)+최저가격

  4800000원*13+384,000,000원=446,400,000원

  이로써 과거의 낙찰 가격은 적정하다고 결정됨.

 

2.그럼 현재의 적정가를 구해볼까요?(비례식 사용) 중학교 시절은 떠올리세요~~~~~~~~

2008/11국민은행시세:440,000,000원 =  2009/3국민은행시세: X

577,500,000원:440,000,000원=567,500,000원: X

440,000,000원*567,500,000원=577,500,000원*X

X=440,000,000원*567,500,000원/577,500,000원

X=447,892,000원

현재의 적정가가 구해졌네요 이가격 밑으로 가격이 형성될 시 입찰타이밍 입니다.

현재 371,200,000원에 나왔으므로 들어가야 합니다.

 

3.그럼 입찰가는 얼마를 써야 할까요?

  입찰 인원을 알면 입찰가를 산정할 수 있습니다.

   입찰 인원은 굿옥션 조회 동향에서 입찰일 전날 클릭 수 에 3을 나누면 됩니다.

   나누어준 유인물 상에 50정도라고 나왔군요 그럼 대략 입찰 인원은 17명정도.

  그럼 계산해 볼까요?

  직전가격의 1%(464,000,000원)*17명일때 단위수(입찰가격결정 표참조)+최저가격

  4,640,000원*21+384,000,000원=481,440,000원

  계산상 적정 낙찰 가격은 481,440,000원 이네요 실제로는 20명 입찰에 471,190,000원에 낙찰 받았네요 잘 받았다고 할 수 있습니   다. 적정 낙찰 가격이 정해졌다면 그 이하를 쓰던 그 이상을 쓰던 입찰자 재량입니다.

 

#그 외에 다른 평일 경우 과거 사례에서 적정 가격을 구한 다음에 이와같이 비례식으로 풀면됩니다.

#같은 사례가 없을 경우 주변에 비슷한 조건의 아파트 과거 경매 기록을 찾아서 과거 사례 적정 가격을 구한 다음 이와같이 비례 식  으로 풀면됩니다.

 

#아파트 제외물건(다세대,주택)

 과거 사례분석

1.적정 낙찰가격-건물가격=토지분가격

2.토지분/평수=평당 토지금액

3.평당토지금액/공시지가=시세상수

현재물건

1.토지면적*공시지가*시세상수=적정토지가격

2.적정토지가격+건물가격=적정낙찰예상가격(입찰타이밍결정)

 

건물값은?

다세대의경우 서울 수도권 평당250

                    지방 평당 230

평형*평당가격*(건물의 잔존년수/25)=건물가격

 

이상은 대충의 요약이었습니다. 수학적 계산이 들어간 강의라서 집중해서 들을려구 노력했습니다.

강의 후 바로 올렸어야 했는데 역시 기억이 가물가물 하네요.

여러분들은 어떠신지요?

내일 법원 견학이 기대됩니다 ㅎㅎ 내일 아침 뵙겠습니다.