4건의 경매상담사례를 통한 경매공부^^

안녕하세요 설춘환입니다

 

아침 날씨가 쌀쌀합니다

감기조심하세요^^

 

오늘은 경매관련 질문에 대한 답변을 통해 여러분도 경매공부를 조금더 구체적으로 해보는 시간을 가져봅니다^^

 

간접경험이 또 중요하잖아요^^

 

한번 잘 읽어보시고 도움이 되시길^^

 

 

질문 1

 

등기부등본에 선순위가등기가 있는데요

이 가등기권자가 경매를 신청하였습니다

선순위가등기가 되어 있으면 나중에 소유권을 빼앗길 수 있기 때문에 낙찰을 받지 말라고 주위에서 조언하는데요

이건도 낙찰을 받으면 안되는지요?

 

 

답변 1

가등기에는 담보가등기와 소유권가등기가 있습니다

담보가등기는 돈을 받기위한 가등기입니다 저당권과 동일하게 생각하면 됩니다

반면 소유권가등기는 돈 받을 목적이 아니라 소유권을 가져올 목적의 가등기입니다

선순위가등기가 담보가등기라면 전혀 문제가 없습니다

낙찰후 소멸하니까요

그러나 선순위가등기가 소유권가등기라면 낙찰을 원칙적으로 받으면 안됩니다

낙찰후 소유권을 빼앗길 염려가 있기 때문입니다

그런데 위 질문에서 보면 가등기권자가 경매를 신청했다고 나와 있는 걸 보면 위 가등기는 담보가등기입니다

통상 가등기권자가 배당요구하거나 경매신청을 하게 되면 담보가등기로 봐도 무방할듯 합니다

따라서 이건 가등기는 무시하고 입찰에 참여해도 될듯 합니다

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질문 2

 

선순위임차인이 있다고 하는데 전입세대열람을 해서 다시금 체크하라고 하는데 전입세대열람하는 방법을 가르쳐주세요

더불어 무엇이 선순위임차인인가요?

 

 

답변 2

 

전입세대열람은 경매로 나온 부동산의 관할 주민센타에 가서 할 수 있습니다

경매가 진행중인 것을 입증하여야 합니다

즉 경매정보지를 가지고 가셔야 하고 더불어 가시는 분의 신분증과 필지당 300원의 비용이 소요됩니다

전입세대 열람 후 소유자 아닌자의 전입신고가 말소기준권리보다 하루라도 날짜가 빠르면 선순위임차인인 것입니다

여러분도 아시다시피 선순위임차인이 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 낙찰대금외에 추가로 떠안아야 합니다

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질문 3

 

안녕하세요 입찰에 참여하는 건물에 종종 전세권이 설정되어 있는 경우가 있는데요

전세권 중 말소기준권리가 되는 경우는?

 

 

답변 3

 

전세권이 말소기준권리가 되는 경우는 전세권이 등기부등본이 전체에 설정되어 있다는 전제하에

 

 1) 경매신청을 하거나

 

 2) 적법하게 배당요구를 하면 전세권도 말소기준권리가 됩니다

 

 

그러나 전세권이 등기부등본의 전체가 아닌

   일부에 대해 설정된 경우에는 어떤 경우에도 말소기준권리가 되지 않습니다

 

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질문 4

 

 

입찰자가 낙찰을 받으면 최대한 얼마 정도에 잔금을 납부하고 소유권을 가져올 수 있나요?

 

 

답변 4

 

입찰자가 매각기일에 최고가매수신고인(낙찰자의 민사집행법상의 정확한 용어)된다면 그로부터 1주일후에 매각결정기일이 잡히게 됩니다 즉 매각절차에 대한 하자등을 검토후에 문제가 없다면 매각허가결정이 나오고 문제가 있다면 매각불허가가 되겠지요

만약 매각불허가가 되었다면 다시금 매각이 나올 것으로 보이고요

 

매각허가가 되었다면 그로부터 1주일동안 이해관계인들은 즉시항고를 할 수 있습니다

만약 아무도 즉시항고를 하지 않았다면 다음날 매각이 확정되고 이후에 법원은 최고가매수신고인에게 통상 3-4주의 시간을 주고 잔대금납부기한을 통지하게 됩니다

사실상 경매에서는 최고가매수신고인이 잔금을 납부하면 굳이 등기하지 않아도 소유권을 갖게 됩니다

 

 

여러분 아시겠죠?

 

경매공부 절대 어렵지 않습니다^^

기본만을 제대로 이후에는 시간과의 싸움^^

 

탄력받기를 희망합니다^^

 

 

이상 설춘환이었습니다^^