정부의 부동산정책 방향의 한계와 그 대안(2003/06/30)

새정부들어서면 한달에도 몇번씩 부동산 안정 대책을 내놓았습니다.
이러한 노력들이 결실을 맺어 앞으로 부동산 시장이 안정이 될까요?
저는 여기에 회의적인 시각을 가지고 있습니다.
지금까지의 정부의 대책은 병의 근원을 치료하기 보다는 해열제를 투여하여 병이 치료된 것으로 보이게 하는 해법이기 때문입니다.

이런 차이는 현상에 대한 인식의 차이에 기인합니다.
현 정부의 시각은 현재 주택 시장을 달구고 있는 것은 가수요이므로 가수요만 차단하면 주택 시장의 불길을 잡을수 있다고 보는 것 같습니다.
분양 시장에서 분명히 가수요가 존재합니다.
본인이 들어 가서 살집도 아닌데, 단순히 사두면 오른다는 논리로 청약을 하는 것은 가수요가 맞습니다.
그러나 이것으로 주택시장의 모든 문제점을 잡을수 있다면 너무 낙관적인 생각입니다.

그럼 현재 주택시장이 가지고 있는 문제점은 무엇일까요?
범위를 서울을 포함한 수도권 지역으로 한정지어 살펴보겠습니다.

< 낮은 주택 보급율 >
첫번째 문제점은 수도권 지역의 주택 보급율이 아직도 80% 내외에 머물고 있다는 점입니다.
지금 수도권에 입주하지 않은 빈집도 많은데, 주택보급율이 아직도 낮다고 하는 것은 부동산 불패론자가 지어낸 거짓말이라고 하는 사람들이 있습니다.
그러나 이 수치는 정부에서 발표하는 수치이며, 이러한 오해가 있는 것은 주택보급율에 대한 이해 부족 때문입니다.
한집에 여러 가구가 사는 형태로 다가구 주택과 다세대 주택이 있습니다.
만약 5가구가 한집에 산다 할때, 다세대 주택은 5개의 주택으로 통계가 잡히는 반면 다가구 주택은 1개의 주택으로 잡히게 됩니다.
즉, 등기를 기준으로 하나의 주택으로 보는 것입니다.
이러한 개념의 이해가 없으면 80%의 주택보급율이라는 의미를 ‘살 집이 80%밖에 없고 20%는 노숙하는 것’으로 오해할수도 있습니다.
그러므로 다가구 주택이 현재 부족한 주택 수요의 완충역할을 하는 것입니다.

다가구 주택은 주차공간의 부족, 프라이버시의 침해 가능성등의 면에서 아파트 보다 불편한 점이 있지만 비싼 아파트 전세보다는 저렴한 가격이라는 큰 장점이 있기 때문에 요즘과 같은 불경기 시기에는 전세 수요의 상당 부분을 소화해 냅니다.
지난 2~3년간의 부동산 붐을 타고 급격하게 지어진 다세대가 전세값 하향 안정에 큰 몫을 하고 있는 것입니다.

그러면 무엇이 문제일까요?
이 다가구 주택은 전세 수요는 흡수할수 있어도 매매 수요는 흡수할수 없다는 점입니다.
현재의 무주택자들이 계속 무주택자로 남아 있거나 가구수가 증가하지 않는다면 수도권에 더 이상의 주택을 건설할 필요가 없는 것입니다.
그러나 꾸준한 주택 수요가 있기 때문에 정부에서는 파주나 김포 같은 신도시를 추가로 건설하려는 것입니다.
주택 보급율의 측면에서만 보면 신도시의 추가 건설이라는 정부의 해법이 맞는 것으로 보일수도 있습니다.

그러면 주택보급율이 올라가면 임대시장에는 어떤 영향을 미칠까요?
주택보급율의 개념은 주택 매매의 기준이지 주택 임대의 기준은 아닙니다.
과거에도 집이 없어서 노숙하는 사람은 없었습니다.
반지하 단칸방이던지, 옥탑방이던지 임대 수요에 대한 공급은 있었던 것입니다.
그러나 정부에서 추진하는대로 신도시를 중심으로한 아파트 공급이 늘어난다면 임대수요자의 입장에서는 선택의 폭이 늘어나는 것입니다.
이는 평균적인 임대료의 안정화를 가져오는 것이기 때문에 서민의 주거비용을 떨어트리는 좋은 일입니다.
그러나 특정 인기 지역의 임대료까지 떨어진다는 것은 아닙니다.
지금의 정부에서 추진하는 방향으로 간다면 임대 시장에서도 수년내에 극심한 차별화를 보이게 될것입니다.
수년내라는 것은 경기가 다시 살아나는 시점을 말합니다.

주거의 질적향상이란 측면에서 여력이 되는한 좀더 쾌적한 공간에서 살기 원하는 것이 인간의 본능입니다.
주택보급율보다 많은 임대용 주거 공간이 있는데도 불구하고 지속적으로 집을 짓고 있는 것은 보다 쾌적한 환경으로 가길 원하는 욕구를 채워주기 위함때문입니다.
즉, 옥탑이나 지하단칸방에서 아파트등 인기 주거 형태로 수요가 옮겨가는 것에 맞추기 위함이며, 이것을 전문 용어로 주거의 여과(filtering) 과정이라 합니다.

주택보급율이 올라감에 따라 투자측면에서는 가장 타격을 입을 곳은 경쟁력 없는 지역의 다세대주택입니다.
쉽게 말해 서울에 있는 다세대주택는 직장이 가깝다는 장점이 있으므로 그 타격이 상대적으로 적겠지만, 수도권 지역에 있는 다세대 주택등 조건이 신도시의 아파트 전세보다 열악한 곳은 신도시등에 아파트 공급이 진행됨에 따라 그 수요가 급속하게 줄게되어 가격만 가지고 경쟁을 해야하는 때가 오게됩니다.
즉, 지금보다도 더 전 세를 낮추어야 할것으로 보입니다.
다세대 주택에 투자를 염두에 있는 분들은 신혼부부등 전통적인 수요 계층만을 보고 투자를 할때 큰 낭패를 겪을수도 있으므로 아파트 시장과 직접적인 경쟁을 하지 않는 원룸하우스등으로 눈을 돌려보는 것도 좋을 듯합니다.

< 낮은 자가 보유율 >
우리나라 주택시장이 갖고있는 두번째 문제는 주택 자가 보유율이 낮다는 것입니다.
수도권의 주택보급율을 80%라고 보면 80%는 유주택자고 20%는 무주택자일까요?
그것은 아닙니다.
유주택자중 임대사업자등 2주택 이상을 소유한 사람들이 있기 때문에 무주택자의 비율이 20%보다는 높기 마련입니다.
제가 아기곰 동호회를 대상으로 조사한 바에 따르면 무주택자는 37%, 유주택자는 63%(1가구 1주택자는 46%, 1가구 다주택 보유자는 17%)로 조사된 바 있습니다.

향후 바람직한 정부의 부동산 정책의 방향은 어떤 것일까요?
그것은 당연히 1가구 1주택자를 늘리는 정책으로 가는 것입니다.
여기에는 두가지 방법이 있는데, 첫번째는 주택보급율을 계속 늘여서 원하는 사람마다 모두 집을 가지게 하는 방법이고, 두번째는 소유불균형을 개선시키는 방법입니다.
즉, 1가구 다주택자의 물량이 시장에 나오도록 유도하고 1가구 1주택자가 1가구 다주택자가 되고자 하는 유혹을 차단하는 방법입니다.

지금 정부도 표면적으로는 이러한 방향으로 가는 것으로 보입니다.
일단 가수요를 잠재워서 시간을 벌고 아직까지 80% 내외에 머물르고 있는 서울 및 수도권의 주택보급율을 100%선에 가깝도록 끌어올리자는 전략입니다.
여기다가 세제 개혁을 통하여 1가구 다주택자를 압박하여 매물이 많이 나오도록 하면 금상첨화로 보입니다.
이 세제 개혁의 방향은 그 동안의 제 글에서 보시듯이 보유세의 강화 라는 채찍과 거래세의 완화라는 당근을 동시에 추진해야 합니다.
그러나 현재는 세원 확보라는 필요성때문에 양도세의 완화가 아니라 강화의 방향으로 가고 있습니다.
4월 30일에 올려드린 ‘부동산 세제 개혁과 집값’, 6월 20일에 올려 드린 ‘1주택 양도세 부과, 그 숨은 뜻은?’이라는 글에서 충분히 말씀드렸기 때문에 이 글에서는 별도로 다루지 않겠습니다.

< 지역간 불균형 및 차별화 현상>
그러면 이 두가지만 해결하면 수도권의 주택문제는 모두 해결될까요?
아닙니다.
세번째 지역간 불균형 및 차별화 현상이 심화되고 있다는 문제가 기다리고 있습니다.
정부가 간과하고 있는 가장 커다란 문제가 바로 이 부분입니다.
지난 몇년간 서울과 지방의 집값은 격차가 많이 벌어졌습니다.
서울 안에서도 강남북간의 차이는 심각한 정도로 벌어졌습니다.
2003년 6월 현재 강남구의 평균 평당 매매가는 2007만원, 송파구 1877만원인 반면, 도봉구 582만원, 은평구 622만원으로 강북과 강남의 차이가 3배나 나고 있습니다.
강남 지역외에 살고있는 사람의 입장에서 보면 상대적 박탈감이 너무 큽니다.
이러한 현상이 장기화되면서 당장 집살 여력이 없는 젊은 사람들까지도 강남 집값이라면 열을 올리고 있는 것입니다.

이렇게 집값이 차이가 나게된 것은 언제부터고 그 이유는 무엇일까요?
전투연(전국 투기꾼 연합회)이라는 것이 있어서 강남만을 대상으로 자기들끼리 사고 팔면서 호가를 올려 놓은 것일까요?
아니면 강남이 젖과 꿀이 흐르는 약속의 땅이어서 그런 것일까요?
그동안 여러 사람이 지적한 강남의 우수한 교육 환경, 잘 갖추어진 인프라, 그들만의 문화나 자부심에 대해서 다시 논하자는 것은 아닙니다.

오늘날 벌어진 차별화의 씨앗은 IMF때로 거슬러 올라갑니다.
IMF는 우리 사회를 그 이전과 많이 바꾸어 놓았습니다.
가장 큰것이 빈부차의 확대입니다.
전통적인 중산층의 붕괴와 신흥 부유층의 등장이 주택 시장에 변화를 가져 온것입니다.
신흥 부유층이란 다름 아닌 DJ 정부의 최대의 수혜자인 코스닥족입니다.
영어로 된 회사 이름만 있으면 너도 나도 코스닥에 상장하여 큰돈을 만진 현대판 신레렐라 이야기는 너무 흔합니다.
코스닥은 결국은 폭락의 길을 걸었지만 이미 코스닥족들은 현금화를 다 해 놓고 나중에 폭락하는 주식을 들고 있던것은 개미들이었던것을 기억하실 것입니다.
개미들의 돈을 모아서 몇사람에게 몰아주기를 하였다고 보면 됩니다.
그런 면에서 벌써 100명의 부자를 만든 로또와 비슷하다 볼수도 있겠습니다.
풍부한 자금력을 가진 그들은 원하는 곳에 아파트를 살수 있었습니다.
당연히 가장 좋다고 소문난 곳을 염두에 두었을 것입니다.
그러나 그들이 선택한 지역이 동부 이촌동이나 여의도나 목동이 아니라 왜 강남이었을까요?
초기에는 이들 지역보다 강남이 월등하게 낳다고 누구도 생각하지는 않았습니다.
강남이 선택된 가장 큰 이유는 테헤란로에서 찾을수 있을 것입니다.
강남역에서 시작해서 삼성역에서 끝나는 곳까지의 테헤란로가 우리나라 벤쳐기업의 본거지이면, 수많은 코스닥 기업들이 둥지를 틀고 있는 곳입니다.
그렇기 때문에 당연히 출퇴근이 용이한 강남 집값이 뜰수 밖에 없었던 것입니다.

게다가 신도시의 고교 평준화 해제에 따른 인구의 역유입으로 강남지역의 수요는 계속 늘었던 것입니다.
원숭이 나라 이야기를 기억해 보십시오.
망고수는 일정한데 그걸 원하는 원숭이 수가 많으면 많을수록 망고의 가격은 올라가게 됩니다.
그리하여 투기꾼이 아닌 ‘수요와 공급’이라는 ‘보이지 않는 손’에 의해서 강남 집값은 치솟았던 것이고, 이러한 차별화는 많은 국민에게 상대적 박탈감을 가져왔던 것입니다.

그러면 정부에서는 이에 대해 어떠한 복안을 가지고 있을까요?
정부에서는 “망고 대신에 바나나도 맛있다.”는 수요 분산책을 생각하고 있는 듯 싶습니다.
그 바나나를 서울시는 강북의 뉴타운으로 생각하고, 건교부에서는 파주나 김포의 신도시로 생각하는 듯합니다.
왕십리, 길음, 은평지구를 시작으로 해서 대대적인 강북 개발 계획을 통하여 강북의 가치를 향상시키므로서 강남북 집값의 차이를 줄여보자는 것이 서울시의 생각인 것 같습니다.
특히 4천억의 자금을 투입하는 청계천 복원 사업과 맞물려서, 왕십리 지구를 선두로 이들 지역은 서울시가 추진하는 사업의 수혜주가 될것으로 보입니다.
그러나 상대적으로 낙후된 강북의 주거환경을 개선한다는 면에서 박수를 보내지만, 강남의 집값을 잡는데는 크게 효과가 없을것으로 보입니다.
두 신도시로 강남 집값을 잡기에는 역부족입니다.

호랑이를 잡으려면 호랑이 굴에 들어가야 합니다.
다시 원숭이 나라 이야기로 돌아가서 망고 값이 오르는 원인은 그것을 원하는 원숭이 수는 많은데 망고수가 한정되어 있기 때문입니다.
그러면 생각을 바꾸어서 망고수를 늘이면 어떻게 될까요?
망고 값이 더 오를까요?

현재 강남의 집값을 잡을수 있는 방법은 공급의 확대 밖에 없습니다.
강남에 집을 지을 땅이 없다고요?
아닙니다.
땅은 많지만 비효율적 이용을 하는 거죠.
재건축이 강남 문제를 해결하는 유일한 해법입니다.
기존의 낡은 아파트를 가진 사람들이 돈을 버는 것이 배가 아프시다고요?
그것도 해결책이 있습니다.
지금의 재산 가치는 보전하되 개발로 얻는 이익은 정부에서 취하면 됩니다.
용적율을 가지고 충분히 이것을 컨트롤 할수 있습니다.
즉, 정부와 주민이 협의를 해서 협조가 되는 단지는 지금보다 용적율을 높이고 그 개발 이익의 일부를 정부가 취하면 되고, 협조가 이루어 지지 않는 단지는 현행의 용적율 – 즉 3종 지구이면 250%, 2종 주거지면 200%의 용적율을 적용하면 되는 것입니다.
(이 부분은 5월 20일에 올린 ‘아파트는 땅이다.’ 5월 30일에 올린 ‘주거 형태의 미래’라는 글을 참고하시기 바랍니다.)

이제부터는 재건축의 규제가 아니라 권장으로 정책을 과감히 전환해야 합니다.
멀쩡한 그린벨트를 파헤치고 출퇴근에 몇시간씩 걸리는 곳에 신도시를 만드는 것 보다 이미 개발된 택지위에 아파트를 짓는 것이 효율적입니다.
주택의 숫자가 중요한 것이 아닙니다.
아무곳에나 아파트를 지어 놓고 그곳에 가서 살라는 것은 군사문화의 잔재입니다. 수요가 있는 곳에 공급이 있어야 합니다.
살고 싶은 곳에 얼마나 많은 공급을 할수 있느냐가 향후 건설 행정의 방향이 되어야 할것입니다.

< 결 론 >
마지막으로 정부의 정책 방향과 아기곰이 제시하는 방향을 비교해보겠습니다.
편의상 집값을 기준으로 주택의 수요와 공급을 세부류로 분류해 보겠습니다.
A그룹은 부유층의 주거 형태로 인기 지역의 아파트 및 주상복합 주택입니다.
B그룹은 중산층의 주거 형태로 비인기 지역의 아파트 및 인기지역의 다세대/다가구 주택입니다.
C그룹은 서민층의 주거 형태로 비인기 지역의 다세대/다가구 주택입니다.

정부에서는 정책의 초점을 B그룹에 놓고 있습니다.
공급의 확대를 통해 주택보급율을 높이면 수도권의 만성적인 주택부족 현상 및 수요의 불균형을 잡을수 있다고 판단한 것입니다.
C그룹은 서민의 주거 형태로 계속 존재하게 될것이고 정부에서는 이 부분에 대해서는 개입을 안하는 것으로 보입니다.
정부 대책의 문제는 A그룹에 대한 해결책이 없다는 것입니다.
강남을 대체할 신도시를 건설한다고 하는데, 이것이 쉬운 문제도 아닐뿐 더러 지금의 정치/사회적 분위기에서는 판교를 포함한 어떠한 신도시도 강남 대체지가 될수 없습니다.
A그룹용 대책이라고 정부에서 생각하는 것은 모두 B그룹용 해결책입니다.

이에 반해 아기곰이 제시하는 방향의 원칙은 ‘수요가 있는 곳에 공급을 하자.’입니다.
서울의 주요 부도심에는 주상복합을, 기존의 아파트 단지는 재건축을 통하여 밀도를 높이는 것입니다.
현재 넘쳐나는 대기 수요를 이 두 방법을 통하여 소화하면 소위 인기지역의 집값은 잡을수 있으며, 보다 좋은 주거 환경으로 이전하려는 수요층의 욕구도 만족시킬수 있는 것입니다.
여기에도 주거 여과(filtering)과정을 거치게 되어, 과거에 A그룹 지역에는 소득이 늘어난 B그룹의 수요층이 들어가게되고 그 A그룹의 일부는 다른 지역으로 이동하는 현상을 보이게 됩니다.
이에 따라 환경친화적인 저밀도 신도시를 건설하여 이전 하는 A그룹을 유치하면 되는 것입니다.

도시공학적 면에서 살펴보면 정부의 방향은 서울은 저밀도로 하고 주변 수도권 지역을 고밀도로 하는 도우넛형을 추구하고 있습니다.
어찌보면 서울시의 이기주의적 발상일수도 있습니다.
이에 비해 아기곰이 제시하는 방향은 서울을 고밀도로 주변 수도권을 저밀도로 개발하는 가운데가 불룩한 파이형을 추구하는 것입니다.
현재 서울시 시각의 문제점은 서울을 저밀도로 개발할 경우 교통등의 문제가 해결되는 것으로 가정하는데에 있습니다.
서울을 경기도와 분리하여 생각한다면 (즉, 경기도 차량의 서울 진입이 이루어지지 않는다면) 이 가정이 맞겠지만, 이미 수도권은 서울과 떼어서 생각할수 없는 관계인 만큼 이를 같이 묶어서 생각해야 합니다.

장기적으로는 행정수도의 건설, 내수 산업의 지방 이전등을 통하여 수도권의 주택 수요을 줄이는 방향도 필요하겠지만 단기적으로는 직장과 가까운 곳에 주택의 공급을 늘여 현재의 문제를 해결해야 합니다.
직장에서 5Km 떨어진 곳에 살수 있는 사람을 30~40Km 떨어진곳에 살게하여 하루 몇시간씩 경부 고속 주차장(?)에서 보내게 하는 주택 정책이 올바르다고 볼수 없기 때문입니다.

주요 명문 고등학교의 강남 이전, 테헤란로 경제의 활성화, 신도시 평준화 폐지부터 시작해서 현정부 들어와서는 실거래가 기준 확대등 양도세 인상을 통해 매물을 거두어 들이게 하고, 재건축 억제를 통해 공급을 줄이는 정책을 펴고 있습니다.
우연인지 필연인지는 모르겠으나 이러한 정책이 발표될 때마다 ‘강남 불패의 신화’는 사람들 머리속에 더욱 파고들고 있습니다.
이미 그 징후가 재건축과는 무관한 대치동 S아파트, W아파트 등에서 가격으로 반영되어 나타나고 있다 합니다.
재건축 기한년장, 용적율 축소등과 같은 재건축 기준 강화와 이미 정부가 발표한 신도시 주택 정책으로는 강남을 대체할 수 없어 상당기간 강남요지에 아파트공급이 거의 없다는 것을 미리 읽고 있는 영악한(?) 사람들이, 상황을 지켜보다가 특급 지역부터 선점하기 시작했기 때문이라 생각합니다.

원숭이 나라에서 망고의 숫자는 수요에 비해 턱 없이 모자르고 있습니다.
망고를 원하는 원숭이들에게 “바나나도 맛있다.”라고 말하는 것은 자유입니다.
그러나 원숭이들은 의외로 똑똑해서 “바나나도 맛있다.”라고 말하는 대장 원숭이가 망고를 먹고 있는지, 바나나를 먹고 있는지를 잘알고 있습니다.
망고를 원하는 원숭이에게는 망고를 주는 것이 바람직한 정책이라고 생각합니다.

아기곰 (부동산 컬럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net)
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