광명시에 관한 답변(2005/04/02)

제가 메일을 많이 받았는데 사실 시간상 답장을 보내지; 못해서 미안하게 생각합니다.
그래서 공개적으로 강남쪽과, 광명시에 관해서만 말하고자 합니다.

광명시에 아파트를 보유하신분은 팔아야할지 아님 다른데다 더 큰 아파트를 사야할지 갈등을 하시더군여.
수도권에서 집값상승이 가장 높아질 곳을 함 생각해보시기 바랍니다.

집값상승의 제일조건을 함 봅시다.

가수요와 실수요가 혼재되 있어야 합니다.
실수요는 그동네가 살기좋다는 반증이고, 가수요는 투자차익이 가능하다는 증거가됩니다.
그렇다면 광명시는 어떨까요?
서민들 위주의 주거생활로선 매우 만족스런 환경을 유지하고 있습니다.
어린아이를 둔 가정은 이정도의 집값에 이런환경을 찾기가 어렵다는 말을 하더군요.

그리고 투자면에서 함 봅시다.
투자가치란 수요와 공급에 의해서 결정됩니다.
수요란 다양한 가치를 수용해야하는데 광명시는 대형아파트가 부족한 관계로 부유층의 유입을 가로막는 장벽이 되왔습니다.
그래서 시세 역시 수도권변두리 아파트수준에 머물러왔습니다.
가까운 평촌만되도 평당 천만원이 훌쩍 넘어가고 있습니다.
그러나 그러한 신도시는 살기에는 편리하지만 개발압력이 없습니다.
다시말하면 투자가치로는 평균정도밖에 안된다는 겁니다.
상계동도 보십시요.
다른 곳의 아파트가 두배세배로 오르는 동안에도 고요합니다.
그 이유는 개발압력이 없고 미래의 프리미엄이 떨어지기 때문입니다.
그러면 광명시는 어떤가요?
광명시의 주택수요는 팽창하고 있습니다.
이미 구로디지털밸리에 수십동의 빌딩이 들어섰고 강남테헤란에서 it업체들이 이주하고 있습니다.
그 수요들은 이미 광명시에 둥지를 틀고있고 광명재건축이 완료되는 시점을 기다리는 실수요자들입니다.
그리고 광명역세권은 이미 업무지역으로 개발할 청사진이 나와있습니다.
이 또한 실수요를 부르는 미래의 투자가치의 척도입니다.
그렇다면 어떤분이 문의한대로 지금 사야할때인지 또는 팔아야할 때인지 답이 나올거로 봅니다.

시세면에서 봅시다.
이미 언급한대로 부동산에서 미끼매물을 내걸고 매물을 유도하고 있지요?
그럼 하안동 24평 1억7천대에 판다면 그돈으로 다른곳에서 어떤 평수를 살수 있을까요?
안타깝게도 살수 있는 곳이 없습니다.
안양 비산동 래미안 25평이 2억6천만원입니다. 전세값만도 1억6천이구요.
그럼 내집팔고 그돈으로 고스란히 전세를 살 사람이 있을까요? 화꼬방이라도 내집에서 사는게 정서상 더 좋겠지요.
그래서 내가 누누히 말하는건 광명시는 저평가되있고 재건축과 경전철이 완료되는 싯점이 업그레이드되는 포인트가 되는겁니다.

그리고 철산재건축이 완료되면 하안동의 리모델링은 또다시 부동산시장의 화두가 될것이란데에 이견이 없습니다,
이미 평수넓히는데에 세금을 감면한다고 정부에서 발표한바 있습니다.
다시말하면 정부의 시책은 리모델링해서 건물을 오래 사용토록하는 방향으로 방향전환을 하는겁니다.

그런측면에서 요지의 중층아파트는 이미 금싸라기로 변하고 있습니다. (반포동 한신, 잠원동, 청담동 진흥 등,,,,)
지은지 20년된 아파트가 새로운 투자처로 변하고 있는거지요.
이미 방배동궁전을 통해서본 리모델링은 한국아파트리모델링의 새로운 역사가 시작되고 있다는걸 보여주고 있습니다.

수도권에서 빅쓰리 에 들만큼 광명시는 개발압력이 높습니다.
투자는 현제보다 미래에 있는겁니다.
이미 그 미래는 현실에 가까이 와있습니다.
광명시에서 오랬토록 살아온 분들이라면 이젠 그 과실을 맛볼 때가 다가온다는 말입니다.

제 생각에는 광명시 뿐만 아니라 대한민국 부동산시장은 앞으로 정권말기까지 꾸준히 상승할거로 생각합니다.
정부의 정책이 시세에 영향을 준다는걸 잘 아시겠지만 정권중반기가 지나면 오히려 더 오른다는걸 경험이 있는분들은 아실겁니다.

그런면에서 앞으로 3년간 30%정도의 시세상승은 불가피하다고 봅니다.
광명시는 개발압력이 최고조에 달하고 있는 상태입니다.
앞으로 터질 각종호재(?)에 대비하시고 부동산에서 내건 허위매물에 주의하길 바랍니다.

광명시에 살지도 않으면서 광명에 투자를 한 사람으로서 편협한 생각일수도 있지만 오랜시간 부동산시장에 몸담아온 사람으로서 말로는 다 표현 못할 벅찬 기대를 광명에 가지고 있습니다.

광명시의 무궁한 발전니 있길 기원합니다.