명도소송 VS 인도명령

안녕하세요 설춘환입니다

 

미국발 금융위기등으로  낙찰가율이 많이 떨어질 것이라고 판단했는데

실상은 그렇지 않은것 같습니다

 

케이스 바이 케이스인듯 합니다

 

그러한 가운데 경매와 공매에 대한 관심은 그 어느때보다 높아지는 것 같습니다

 

경매와 공매의 차이중에 가장 큰 부분중의 하나가 바로 나중에 강제집행의 방법입니다

 

즉 기존 점유자가 임의적으로 명도하지않을때

낙찰자가 어떤 방법으로 강제집행을 할수 있느냐입니다

 

가령 경매는 대부분 인도명령이 가능합니다

 

다만 공매에서는 인도명령이라는 제도가 없습니다

무조건 명도소송을 해야합니다

 

여러분도 아시다시피

명도소송과 인도명령의 가장 큰 차이는 바로 시간입니다

 

명도소송은 최소 8개월이상 소요됩니다

반면에 인도명령은 1-2개월이면 됩니다

 

통상적으로 그렇다는 것입니다

 

그렇다면 낙찰자로서는 인도명령의 대상이 되는 경매를 선호할 수 밖에 없습니다

 

공매제도가 2012년 국세징수법 개정으로 상당히 긍정적으로 바뀌는 것으로 알고 있는 바,

인도명령이라는 제도를 함께 넣어주었더라면 하는 아쉬움이 남습니다

 

별것도 아니라고 생각할 수 있지만

인도명령의 대상이 되고 명도소송의 대상이 되고는 낙찰자로서는 하늘과 땅차이입니다

 

특히 수익률면에서

명도소송은 1년 이상은 그냥 가야만 하는 상황입니다

아무런 수익없이 오직 소송에만 전념해야 합니다

 

낙찰자가 주도권을 잡기가 쉽지 않겠지요?

 

그러나 경매는 그렇지 않습니다
대부분의 점유자들에 대해 인도명령이 가능하기때문에

낙찰자가 주도권을 잡을 수 있습니다

 

더불어 인도명령은 시간도 얼마 걸리지 않으니까요

 

경매에서도 인도명령의 대상이 안되는 3사람은 여러분이 반드시 암기?

 

1) 배당을 다 못받은 선순위임차인

2) 배당요구안한 선순위전세권자

3) 적법한 유치권자

 

아시겠죠?

 

제가 운영하는 카페에서도 수강생들이

가장 어려워하고 난해해하는 부분이 바로 이 부분입니다

 

그러나 경험이 없어서 그런것이지요

경험이 중요합니다

 

더불어 두 절차에서 점유이전금지가처분이 가지는 의미도 잘 이해하셔야 합니다

 

오늘은 여기까지.........

 

즐겁고 행복한 하루되세요

 

 

이상 설춘환이었습니다