"경매, 요놈 때문에 힘들다고요?"

글쓴이 : 불광불급 조회 : 156

요즘 부동산 경기가 아주 많이 어렵다고들 하죠? 이런 어려운 분위기에서, 어떻게 투자하고 계신지를 묻는 질문들이 많이 올라오고 있습니다. 고민들 또한 깊으신것 같고요. 자, 제가 다시 한번 여쭤 보죠. 진짜, 다들, 정말, 어떻게들 하고 계신가요? 어렵고, 어려워서 도무지 어찌 해야할지 답을 찾지 못해 고전중이신가요? 여러분은 경매, 요놈 갖고 뭘 하실 생각이셨나요? 요놈을 이용해서 돈을 좀 벌어볼 생각이셨죠? 어떻게요? 두가지 방법이 있네요. "시세보다 아주 싼 금액에 낙찰받아, 어느 정도 차액을 남기고, 바로 매도하는 단기 매매" "시세던, 싸게 낙찰받던 월세 임차인을 두는, 임대 수익형" 근데, 어떤 부분에서 어려운가요? 낙찰? 철저한 분석과 수익률에 근거한 입찰, 몇번이나 해보셨는지? 아무 생각없이, 대충 대충 입찰가로는 운이 좋아야 한, 두번 낙찰에 그치고 말것입니다. 그래서 돈이 되겠습니까? 7전 8기, 오뚜기 정신으로 버텨라? 천만에요, 그 전에 스트레스로 먼저 쓰러지고 말텐데... 매도? 개인적로는 장기 임대가 주종목인지라, 추천하지는 않지만, 더군다나 지금같은 분위기에는 더욱.. 하지만, 가능성이 없진 않겠죠. 싸게 낙찰 받고, 꽃단장으로 예쁘게 리모델링 한다음, 시세보다 싸게 내놓으면, 잘 팔리지 않을까요? 분명히 임자는 있으리라 생각합니다. 임대 수익률이 얼마 안된다고요? 임대 수익률의 원리를 제대로 알고 계신건가요? 제 경우를 예로 들어 보겠습니다. 저는 현재 11건의 물건을 갖고 있습니다. 그 중 단기매매용 2건 빼고, 임대용 물건 5건 평균 수익률이 26%대이고, 최근 5월 달에 받은 4개 물건, 아직 임대 전이지만 1건의 예상 평균 수익률은 30%대이고, 나머지 3건은 오히려 목돈이 들어와서 투자금은 100% 회수에 +알파인 월세까지 들어오는 무한대 수익률입니다. 분명 사실이고, 이런 물건들은 아직도 널려 있고, 앞으로도 계속 나올 것입니다. 각설하고, 지금부터는 여러분들이 힘들어 하는 이유를 몇가지 말씀드리고, 해결책도 제시해 보겠습니다. 여러분들, 목표나 계획은 세워 두셨습니까? 대부분, 구체적인 목표없이 주먹 구구식이지 싶습니다. 그냥 시간 나면 임장 가고, 시간 되면 입찰가고, 그렇게 세월 가고, 그러다 누가 낙찰 받았다 하면 축하 멘트 날려주고, 자극 받아 잠시 잠깐 물건 검색 들어가고... 지금 여러분이 하고 있는 경매 활동은, 분명코 투자 행위입니다. 여러분들의 귀한 목돈이 투자 되어야 한다는 말씀입니다. 다른 투자 활동과 비교해, 상대적으로 손해볼 확률이 낮아서 또, 크게 손해본 사람들의 이야기를 많이 들어보지도, 격어보지도 못해서, 투자라는 느낌이 들지 않을 수는 있겠지만, 엄연한 투자 행위입니다. 동네에서 구멍 가게를 시작하려고 해도, 신경 써야할 것들이 한, 둘이 아닌데, 투자 활동을 함에 있어 목표 조차, 계획조차 세우지 않고, 안일하게 덤벼서야 말이 되겠습니까? 경매가 그런 투자 행위라는 사실을 인지하셨다면, 자세부터 비장 모드로 바꾸셔야 할것입니다. 첫째로, 구체적인 목표와 방향을 정하는 것이 급선무입니다. "사업 계획서"라는 타이틀로 자신만의 멋진 계획을 만들어 보세요. 단기 매매를 할지, 임대수익형으로 할지, 아니면 골고루 섞어 진행 하실지, 여러분만의 전공과 방향을 정하시고, "나만의 목표 수익률을 정하세요. 이를 달성하려면 1건당 얼마의 투자금이 필요하고, 또 이자를 제외한 순수 월 수입은 얼마가 되어야 하는지, 꼼꼼이 따져보세요." "하루에 몇 시간씩은 반드시 물건 검색하고, 한달에 몇번 반드시 임장가고, 그래서 한달에 몇번 입찰 하겠다." "해서, 올해는 몇 건을 낙찰받고, 월 얼마의 임대 수입을 얻을 것이고," "그리하여 5년 뒤, 10년 뒤 얼마의 임대 수입을 자유 소득으로 만들 것이다." 이렇게 아주 구체적으로 설계하시길 바랍니다. 그렇게 꼼꼼하게 계획을 세워 책상이나, 어디 잘 보이는 곳에 붙여 두고나면, 뿌듯함과 자신감, 그리고 은근 기분 좋은 압박감이 여러분들을 밖으로 내몰게 할겁니다. 두번 째, 좋은 물건, 고수들 눈에는 보이는데 여러분 눈에는 안보이나요? 한 해에, 대한민국에 쏟아져나오는 경매 물건이 30-40만건 정도 된다고 합니다. 여러분들은 이 물건들 다 확인해 보셨나요? 그런 의지는 혹시 있으신가요? 여러분들과 고수들의 차이는 이겁니다. 여러분들이 상상 못하시는 엄청, 대박, 짱 많은 시간의 "물건 검색"과 여러분들이 상상 못하시는 엄청, 대박, 짱 많은 "현장 발품"으로 온 몸에 흐르는 피같은 귀한 땀 방울... 편히 집에 앉아서 남들 이야기, 개발 소식, 호재 풍문에, 검증 안되는 인터넷이나 신문 정보로 이리 저리 휘들린다면, 지금의 상황에서 절대 벗어날 수 없습니다. "어디에 뭐가 생기고, 어디에 대기업이 아주 크게 투자를 하고,어디 어디는 재건축 한다더라.." 남들 이미 다 아는 정보 갖고, 남들 이미 시작한 지역에 투자하셔서 수익낼 수 있을까요? 지금 우리들은 정보의 홍수 시대에 살고 있습니다. 컴퓨터에서건, 스마트폰에서건 맘만 먹으면 엄청난 양의 정보를 마구 마구 퍼 담을 수 있는 세상에 살고 있죠. 그런데, 그 정보가 다 사실일까요? 그래서 100% 다 믿으십니까? "대한민국에서 부동산으로 돈버는 시대는 끝났다" 최근 언론에서, 지금의 부동산 분위기에 대해 일축하는 말입니다. 하지만, 이런 기사는 약간 과장해서 표현하면, 토씨하나 틀리지 않고 10년 전, 20년 전에 각 신문사 칼럼으로 이미 실린적이 있었다는 사실을 혹시 아십니까? 그것도 아주 똑같은 제목으로 말이죠. 미래는 그 누구도 예측할 수 없기에 이런 현상이 생길 수 밖에 없고, 예측 기사는 정보로서의 가치 또한 없으므로, 우왕 좌왕 흔들릴 필요가 전혀 없습니다. 만약, 집값이 떨어진다고, 월 임대료가 하루 아침에 떨어지나요? 그래도 걱정이시라면, 집값은 하락해도 임대료는 현상 유지나 오르는 곳을 찾아보면 되지 않을까요? 그럼 집값 하락해도 아무 걱정 없겠죠. 오히려 그런 분위기라면 더 싸게 낙찰 받겠군요. 나중에 다시 오를 확률도 있고. 지금의 위기가 우리에겐 기회가 되는거 맞죠? 지례짐작으로 그런 지역이 없을것 같아, 찾아 나서볼 생각도 않고 포기하실건가요? "발상의 전환"과 "움직임"만이 살 길입니다. 정보의 홍수 속에서는, 제대로된 알짜 정보만을 잘 분류, 선택하는 능력이 여러분들의 성공을 좌우합니다. 그 보다 더 정확한 성공의 보증 수표는, 자신이 직접 발로 뛰어서 얻어낸 정보라는 사실, 명심하셔야 할 것입니다. 고수들은 그런 사람들입니다. 자신들이 직접 정보들을 찾아 헤메고, 그 중에서 쓸모있고 활용가치가 넘치는 것으로 정보를 생산해내는 사람들입니다. 즉, 지금은 정보를 재생산하는 시대이고, 그런 사람들이 성공하는 시대인 것입니다. 그런데, 집에 앉아서 편안히 인터넷으로 네이버에 물어본 지식으로 성공을 하시겠다고요? 인터넷은 여러분만 하나요? 남들 다 공유하는 것이 정보로서 무슨 가치가 있나요? 에하 질문 게시판에서 얻은 답 만으로 성공을 꿈꾸신다고요? 천부당 만부당한 이야기입니다. 알짜배기 정보를 찾아 지금 당장 움직이시기 바랍니다. 셋째, 너무 공부만 하지 마세요. 제일로 안타까운 케이스입니다. 너무 깊게 파지도 마세요. 닥치지도 않은 궁금증으로 질문도 하지 마세요. 그 시간에 물건 하나 더 검색하시고, 그 시간에 임장으로 발품 파시는데 올인하셔야 합니다. 평생, 한번 겪을까 말까 하는 이상한 케이스의 물건 쳐다보면서 궁금증 갖지 마세요. 우리는 어디까지나 돈을 벌기 위한 수단으로 경매를 하고 있는 것이지, 학문으로서 경매를 하는 것이 아닙니다. 주객을 전도시키는 정말 바보같은 짓입니다. 다시 강조하지만, 절대로 그런 물건은 관심도, 쳐다도 보지 마세요. 평범한 물건으로도 얼마든지 무한대 대박 수익률 만들어낼 수 있습니다. 마지막으로, 평생 에하에 출첵하실 생각은 혹시 아니시겠죠? 여유있게 느긋한 진행으로, 평생 경매하실 생각 아니시겠죠? 기왕 하실 일이라면 한번 하실 때, 자신의 에너지를 최대한 쏟아붓고, 최단기간 목표 달성 땡!! 마무리 하시고, 툭, 툭 손 터시기 바랍니다. 저도 처음에는 10년을 계획했지만, 지금은 계획 수정으로 4년안에 목표 달성하고, 경매판 떠날 각오입니다. 세상이 얼마나 넓고, 얼마나 할 일이 많고, 구경 거리가 많은데, 경매 법정에만 들락 거려야 되겠습니까? 기왕 하는 거 최대한 무서운 폭발력, 추진력으로 밀어붙여 보시길 바랍니다 정리하겠습니다. 패찰이 많은 이유는, 철저한 분석도 없도, 자신의 목표 수익률에 근거하지도 않은 입찰가 선정 탓이고, 단기 매매가 안될거라는 선입견은, 좀 더 골똘하게 깊게 고민하지 않은 탓이고, 수익률이 안나올거라는 오판은, 물건 검색에 게으름을 피우고, 발상의 전환을 하지 못한 자신의 탓임을 알려드립니다. 이 모두가 해결책이 있음에도 보이지 않는 이유는, 공부가 부족한 탓입니다. 공부라고해서 권리분석을 말함이 아닙니다. 모든 종류의 책들은 전혀 다른 분야라고 하더라도, 책을 많이 읽다보면 어느 순간, 주제가 하나로 연결되는 시점이 찾아 온다고 합니다. 그 연결 통로가 많아질수록 삶의 지혜가 두터워지고, 어떤 문제를 만나더라도 해결할 수 있는 확률이 높아지게 되죠. 요즘은 저도 시간이 많이 부족해서, 전혀 책을 접하지 못하고 있지만, 독서 정말 많이 하셔야합니다. 철저하게 "계획"을 세우시면, 덤으로 "자신감"을 얻게 되시고, 그 자신감으로, 깊은 공부 대신 "아주 쉬운 물건"만 검색하셔서, 더 많은 "발품"으로 "미친 듯이" 움직이시다 보면, "Give & Take"의 법칙으로 "행운"이 낙찰의 기쁨과 함께 1+1 셋트로 반드시 따라오게 되니, 이보다 쉬운 것이 세상에 또 있으리요. 어떤가요? 경매, 아직도 힘들게 느껴지시나요? p.s) 얼마만인지 모르겠네요. 이렇게 긴 글을 적어본지가...^^ 최근 짧은 일기만 적다가, 오랜만에 호흡이 길어지니, 정리가 잘 안된 느낌은 있으나, 핵심 파악은 크게 어렵지는 않을 듯 합니다. 많이 힘들어 하시는 분들의 질문도 있으셨지만, 비슷한 고충을 격고 계실 분들이 더 계시리라 생각해서, 일일이 댓글을 드리는 것보다는, 다 같이 함께 보실 수 있도록 글로 올리는것이 낫겠다 판단했습니다. 더 좋은 좋은 생각과 의견 있으시면, 댓글로 달아주셔서 더 좋은 해결책 만들어 보았으면 합니다. 긴글 읽어주셔서 감사드립니다.^^