부동산세제 완화의 효과와 전망

지난 5월 부동산경기 활성화를 위한 부동산세제 완화방안이 발표되고, 6월3일자로 시행령이 공포되었다. 이는 지난 3월 취득세감면 연장에 이어 올 들어 두 번째 부동산대책이다. 이번 소득세법과 법인세법, 종합부동산세법 시행령 개정안은 수도권의 부동산규제를 완화하여 매매시장을 활성화하는 데 초점이 있는 것으로 보인다.

우선 주택양도소득세 비과세 요건 중 2년 거주요건이 폐지되었다. 그 동안 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건은 3년 보유요건에 더하여 부동산경기 과열지역이던 서울. 과천 및 5대신도시(분당,일산,평촌,산본,중동) 소재 주택의 경우 보유기간 중 2년 거주요건도 충족해야 했는데, 이 요건을 폐지한 것이다. 해당지역을 부동산투기지역으로 보지 않겠다는 취지로 거주목적의 실수요투자가 아니라도 보유기간 요건만 갖추면 비과세하겠다는 것이다. 그 만큼 해당지역의 부동산경기가 침체되어 있다는 반증이다. 이 규정의 폐지로 3년 이상 보유하고도 거주요건에 묶여 있던 해당지역 주택들이 거래시장에 출현할 수 있게 되었으며, 거주요건을 갖추지 않아도 비과세되므로, 이 지역주택에 대한 투자목적의 부동산수요도 늘어날 수 있을 것으로 기대된다. 물론 부동산경기의 전망이 밝을 것이라는 전제하에서이다.

두 번째는 지방미분양주택에 50% 이상 투자하는 리츠.펀드.신탁회사가 해당 주택을 양도하는 경우 법인세의 추가과세 배제 및 종합부동산세를 비과세하던 것을 수도권미분양주택으로 확대하여 수도권미분양주택에 대한 펀드자금의 유입을 유도하는 내용의 개정이 이루어졌다.

전국 미분양 주택은 5월말 기준 71,360호로 12개월 연속 감소하는 것으로 나타나고 있으나, 수도권은 기존 미분양 감소대비 신규 미분양(3,927호)이 증가하면서 오히려 27,033호로 증가했다. 반면 지방미분양 주택은 주택거래 증가 등 영향으로 26개월 연속 감소(지방 미분양주택 최고점(13.9만호, "08.12월) 대비 약 68% 감소)했다. 즉 지방미분양보다는 수도권미분양 해소가 더 중요한 정책과제임을 보여주고 있다. 하지만 현재와 같은 부동산경기침체가 지속될 경우 이번 조치의 효과는 제한적일 수밖에 없다.

세 번째는 종합부동산세 비과세 대상 임대주택 요건 중 인정공실기간을 1년에서 2년으로 연장한 내용이다. 즉, 기존 임차인 퇴거일로부터 다음 임차인 입주일까지 기간이 1년 이내만 종부세 비과세임대주택으로 보던 것을 2년 이내의 공실이라도 비과세대상에 포함하겠다는 것이다. 이는 미분양주택을 임대주택수요로 해소하기 위한 고육책 중의 하나로 평가된다.

이 정부 들어 생활물가는 우려할 수준으로 상승하고 있는데, 부동산매매시장의 경기만큼은 침체 상태를 벗어나지 못하고 있다. 부동산매매시장의 부진은 전월세 가격의 상승으로 연결되어 주거비용부담을 키우고 있다. 이는 지난 시기 형성된 부동산가격의 거품 제거의 과정이라는 점에서는 긍정적일 수 있으나, 부동산담보대출 부실화에 따른 불안요소가 잠재되어 있다는 점에서 경기전반에 부정적인 영향을 미치게 된다. 정부의 부동산활성화 대책이 계속되는 이유이다.

하지만 과거의 부동산경기의 사이클을 보면 부동산대책은 정책발표와 정책효과가 발현되는 시점 간의 시차가 항상 존재해왔기 때문에 지금 당장 효과가 나타나지 않는다고 과도한 부동산경기부양책을 펴게 되면 후과 또한 적지 않을 것으로 보인다. 부동산대책은 대증요법이 아니라 서민주거생활 안정이라는 관점을 가지고 일관되게 접근해야 하는 이유다.

[유종오 공인회계사 http://www.tax1004.net]