집, 과연 사야 하나?(2003/06/10)

어느 사회나 부유층, 중산층과 극빈층은 존재합니다.
정의에 따라 각각의 구성 비율이 달라지겠지만 저는 편의상 10%, 80%, 10%로 정의하겠습니다.
10%에 속하는 극빈층은 현재나 향후 5년간 특별히 경제적 상황이 나아질 것 같지 않는 사람들입니다.
인정하기 싫은 문제지만 낮은 교육 수준으로 인한 저소득이 세습되는 듯한 경향까지 있습니다.
정부에서는 이 분들이 사회 구성원으로서의 소속감을 잃지 않도록 특별 보호 프로그램을 준비해야 할 것입니다.
보다 많은 임대 주택 건설, 철저한 신분 조사를 통한 엄정한 입주자 선정, 획기적인 주거비용 경감, 교육 기회 확대 등의 조치가 있어야 합니다.

10%에 달하는 부유층들은 큰 걱정이 없습니다.
한국 경제가 인플레이션이 되던, 디플레이션이던, 부동산이 폭락하던, 부동산이 급등하던 그 사람들은 이미 자산의 포트폴리오를 완벽하게 갖추었기 때문에 상대적으로 느긋하고, 경제적 변동이 심할 때 그때 그때에 맞는 전략만 세우면 돈을 쉽게 벌 수 있는 처지에 있는 분들입니다.
즉, 부동산이 올라도 벌고, 내려도 벌고, 주식이 올라도 벌고, 내려도 벌고... 이 사람들이 싫어하는 것은 아무 일도 없는 것, 즉, 흐름이 완만해서 아무것도 할 일이 없는 때입니다.

이 분들은 과거와 같이 단순히 자산을 물려줌으로서 부를 세습하는 것만 아니라 교육을 통하여 부를 세습을 하고 있습니다.
즉, 이 사람들의 자녀들은 미국 MBA 또는 PhD가 되어 귀국해서 부모의 회사를 물려 받던지, 다른 회사에 취업하여 경험을 쌓던지 보장된 미래라는 조건 하에 한마디로 잘 나가고 있습니다.
많이 배운 사람이 돈도 많아지는 사회. 이것은 한국 사회에만 국한된 일은 아니고 싫던 좋던 어느 사회에나 있는 일입니다.
미국의 현실에 대해 좀더 알고 싶은 분은 동아일보 김순덕 기자가 쓴 뉴욕 일기라는 책중 "학벌은 권력이다."라는 글을 읽어 보기 바랍니다.

문제는 80%에 달하는 중산층입니다.
이 분들은 위치나 평수의 차이는 있겠지만 지금 집을 소유하고 있거나 5년 이내에 자신의 집을 마련할 수 있는 처지에 있는 사람들입니다. 그러나 이 분들 모두 유주택자는 아닙니다. 본인들의 처지나 성향에 따라 집을 소유한 분들도 있고 아닌 분들도 있습니다. 30대 초반의 연령층, 직장인(샐러리맨), 남성들은 부동산 보다는 주식을 선호하고, 40,50대의 연령층, 자영업자, 여성들은 주식보다 부동산을 선호하는 것 같습니다.

그러면 이 80%의 중산층을 대상으로 ‘왜 집을 사야 하는지’에 대한 심리적인 측면과 경제적인 측면을 살펴보겠습니다.
집이란 우리에게 어떤 의미일까요? “집은 주거를 위한 장소입니다.”라는 명제에 이의가 있는 분은 없을 것입니다.
그러나 전세나 월세의 형태가 있음에도 불구하고 많은 사람들이 집을 소유를 하려는 것은 무엇 때문일까요?
그것이 반드시 시세 차익 때문이라고는 생각하지 않습니다.
내집마련에 성공한 분들의 글을 읽어 보면 공통적으로 나오는 말이 “이렇게 마음이 뿌듯할 줄은 예전에 몰랐어요.”입니다.
무엇이 그렇게 뿌듯할까요?
그 심리의 저변에는 몇 가지 요인이 있는 것 같습니다.

첫째, 심리적 안정감. 처음 내집을 갖는 사람이 맨처음 느끼는 기분은 “어쨌든 이제부터는 세상 부러울것 없다”입니다.
집을 사서 이사한 순간부터는 “누가 우리집 와서 구경 안해주나?” 기다려지고, 자꾸 집으로 사람을 초대하고 싶은 기분은 처음으로 내집 마련한 사람만이 느끼는 행복입니다.

반면 전세를 살면, 집을 옮길 때마다 집주인이 어떤 사람인지 상당히 신경이 쓰입니다. “사업하는 사람은 집을 담보로 맡긴다던데, 우리가 살고 있는 집이 혹시라도 잘못되어 전세금을 떼이는 것은 아닐까?”
그러다 은행에서 집주인에게 날라온 이자 연체 통보서라도 받아보면 빚을 갚지 않는 집주인보다 오히려 더 걱정을 하고는 합니다.

둘째, 집에 대한 애착. 전세를 살면 아쉬운 점이 많습니다.
지저분한 싱크대도 갈아 버리고 싶지만 백여만원 넘는 돈을 남의 집에 투자하기는 싫습니다.
헌 싱크대를 계약 기간 동안 달리 보관할 장소도 없을 뿐더러 이년후 이사 갈 때 헌 싱크대를 도로 달아 놓고 새 싱크대를 떼어 가기도 쉽지 않습니다.
이래서 밤새도록 아내와 때에 절은 싱크대를 비눗물로 닦기도 했을 것입니다.

세째 성취감. 우리나라 사람들은 집에 대한 애착이 유달리 강합니다.
장가를 가서 부모님의 도움 없이 내집 마련을 하는 순간이 경제적으로 완전히 성인이 되는 것으로까지 여겨지기도 합니다.
특히 나이 드신 부모님이 계시는 경우는 내집 마련을 했을 경우 당사자보다 부모님이 더 기뻐하셨을 것입니다.
아래 두 대화를 비교해 보죠.

대화 1
이장 : “어이 김서방 어디 다녀오나?”
김씨 : “이번에 작 은 아들이 서울에 집을 샀다고 해서 구경다녀 오는 거야.”
이장 : “집을?”
김씨 : “응. 이번에 아파트를 샀다고 하는데. 대궐이야 대궐”
이장 : “허허. 그 코흘리개가 벌써 커서 집을 다 사고. 대견하구먼.”
김씨 : “새 아기가 워낙 알뜰하거든…”
이장 : “자넨 며느리 복도 많으이. 막걸리나 한 사발 사게.”
김씨 : “그럼. 막걸리가 대수인가? 자. 가세 가”

대화 2
이장 : “어이 김서방 어디 다녀오나?”
김씨 : “이번에 작은 아들이 삼성전자 주식 천주를 샀다고 해서 구경다녀 오는 거야.”
이장 : “삼성전자 주식을?”
김씨 : “응. 자네 삼성전자가 얼마나 좋은 회사인줄 아나?”
이장 : “몰라”
김씨 : “텔레비도 만들어”
이장 : “자넨 복도 많으이. 막걸리나 한 사발 사게.”
김씨 : “내가 자네한테 막걸리를 왜 사?”

어떤 대화가 더 자연스러운가요?

넷째, 개인사업하시는 분들 입장에서는 자금동원력에도 차이가 있습니다.
내집이 있는 상태에서 사업하는 것과, 내집없이 사업하는 것에 대한 장단점을 사업해보신 분들은 아실 것입니다.
물론 “집살 돈이면 사업 더 키울수 있는데 무슨소리야?”라고 반론도 있겠지만, 내집이 있다는 것은 절박한 순간에 수호천사가 될 수 도 있습니다.
일종의 보험 효과입니다.

이런 것들 때문에 많은 분들이 집을 사는 것입니다.
그 분들에게 집값이 떨어지면 어쩌냐고 물어도 대부분의 대답은 “어차피 내가 편하게 살려고 산 집인데 떨어지거나 오르거나 무슨 상관이냐?”고 반문합니다.
그러나 아무리 그렇더라도 집값이 폭락하여 힘들게 모은 돈을 잃는다는 것은 억울한 일입니다.
이번에는 집을 살 경우의 경제적 의미를 살펴보죠.

만약 1억원의 여유가 있다 하면 투자 측면에서 어떻게 하는 것이 좋을까요?
주식과 부동산은 성격이 판이하기때문에 직접 비교는 어렵고, 아파트와 회사채의 수익률로 비교해 보겠습니다. 기간도 장기 투자 (10~15년)과 단기 투자 (3~5년)로 나누어서 분석해 보겠습니다.

우선 위험도(risk) 분석을 해보면 90년대에 두 차례 아파트 값이 내린 경험이 있습니다.
회사채의 경우도 수익은 국공채 보다는 높지만, 대우의 예를 보아서 원금도 100% 회수 못하는 상황이 올 수 있습니다.
그러므로 두 가지 투자에 있어서 위험도는 비슷하다고 가정할 수 있습니다.

우선 아파트의 수익율을 살펴 보겠습니다.
통계청 자료를 보면 1986년도 서울 아파트 가격이 100이라 했을 때, 2002년의 가격은 266이었습니다.
즉, 연평균 6.3%씩 집값이 오른 것입니다.
이에 비해 3년짜리 회사채를 보면 1986년도 회사채 가격을 100이라 했을 때, 2002년의 가격은 555였습니다.
연평균 수익 율이 11.3%나 달합니다.
이렇게 단순 비교하면 집을 사는 것 보다는 회사채를 사두는 것이 연 5%나 더 수익률이 높아 보입니다.
그런데 이렇게 분석을 하면 돈을 잃습니다.
"돈 버는 사람, 돈 잃는 사람"은 그것을 지적한 글입니다.

아파트는 지렛대 (Leverage)효과가 있습니다.
즉, 1억 가지고 1억원 짜리 집을 사는 것이 아니고 2억원의 전세를 끼고 3억원 짜리 집을 사는 것입니다.
이때의 전세금 2억원은 당연히 무이자기 때문에 지렛대 효과가 발생하는 것입니다.
그러므로 1986년에 100을 투자했다는 의미는 사실은 300의 투자 효과를 가져 온 것이고 이렇게 하였을 때 2002년도 가격은 797입니다.
즉 지난 16년간 실적을 분석해 보면 회사채의 투자 회수율 (ROI, Return Of Investment)는 455%이고, 서울 아파트의 ROI는 497%로서 42% 정도 아파트 투자가 높습니다.

그런데 이렇게 계산을 해도 무언가 빠진 게 있습니다.
바로 세금입니다.
아파트에는 취득세, 등록세가 의무적으로 붙고, 양도소득세도 있습니다.
1가구 1주택일 경우 일정 기간 보유 및 주거를 하면 양도소득세는 면세가 되지만, 30%의 양도소득세를 낸다고 가정하고 계산하면 ROI는 327%가 됩니다.
회사채에도 세금이 원천 징수되므로 이를 감안하면 ROI는 300% 정도입니다.
과거 90년대에 아파트값 하락이 있었습니다.
이를 다 감안하고도 세금을 최대한 낸다 하더라도 아파트 투자는 회사채 보다 수익률이 높은 것을 알 수 있습니다.

그러면 단기 투자의 경우는 어떨까요? 똑같은 방법으로 1998년에 두 군데에 투자하였을 때 ROI는 아파트가 110%, 회사채가 34%로 세 배 이상 아파트 투자가 수익률이 높았습니다.
이런 차이는 98년도 이후에 아파트 값 하락 사태가 없었고, 또 하나는 회사채 수익률이 점점 떨어지는 추세를 보이고 있기 때문입니다.

결론적으로 말하면 아파트를 사고자 생각한 분은 아파트를 사도 좋을 것입니다.
그것이 투기가 아니라 실수요이고 10여년간 보유하고자 생각한다면 그 어느 투자 보다 좋은 투자가 될 것입 니다.
단 사는 시점과 지역에 따라 수익율이 차이가 나겠지만, 이전의 제 글들을 읽고 본인 스스로 최선책을 찾아야 합니다.
IMF위기가 닥치기 직전인 1996년이나 1997년에 집을 구입한 분들은 1998년도에는 무척 후회를 했을 것입니다.
그러나 현시점에서 보면 그때 집을 사 둔 것이 회사채 수익률과 비교할 때 잘못된 선택은 아니였습니다.
물론 그 당시에 회사채에 투자를 하였다가 1998년이나 1999년도에 집을 샀다 하면 가장 좋은 선택이었을 것입니다.
그러나 현재의 시점에서 과거를 바라보는 것은 쉽지만 현재의 시점에서 미래를 예측하는 것은 전문가라 하더라도 아주 어렵기 때문에 매입 시점의 선택이 어려운 것입니다.
시점에 대한 선택에 대한 또 하나의 어려운 점은 각자 저마다 처한 입지가 다르다는 것입니다.
은행에서 많은 자금을 대출 받아 주택을 구입한 분은 집값의 상승 폭이 대출이자보다 낮게 되면 집을 산것이 손해라고 생각할 수도 있습니다.
반면 은행에 여유 자금을 예치해 놓은 분의 입장에서는 주택 가격의 상승 폭이 은행 예금 금리보다 높게 되면 집을 산것이 이익이라고 생각할 수도 있습니다.
예금 금리와 대출 금리가 다르기 때문에 자기 입장에서만 생각한다면 서로 이해하기 어려운 것입니다.
참고로 지난 3월말 현재 연 평균 예금 금리는 4.3%였고, 대출 금리는 6.5%였습니다.

마지막으로 실 수요자 분들을 위해 집값이 폭락하지 않을 이유에 대해 말해 볼까 합니다.
과거 우리나라에서 집값이 내린 경우는 딱 두 번 있었습니다. 90년대 초반과 90년대 종반입니다.
어떤 분들은 이것을 가지고 10년 주기설 운운하는데, 10년이라고 정해진 것은 없습니다.
시장 에너지가 축적되면 어느 순간 급등을 하다 시장 에너지가 고갈되면 정체하면서 에너지를 축적하는 과정이 있는 것이 부동산 시장의 특징이므로 이 기간이 꼭 10년이라고는 누구도 말할 수 없습니다.
경제 활동이 활성화되면 시장 에너지가 급속도로 충전되는 것이고 불황이 계속되면 시장에너지가 고갈되는 것입니다.
이것이 시장에서는 수요로 나타나게 됩니다.
시장 경제에서 수요와 공급 원리를 앞지르는 어떤 원리도 없습니다.

90년대 초반 집값이 하락하게 된 것은 공급이 수요보다 급격하게 늘어났기 때문입니다.
신도시가 대거 건설되면서 기존에 강남 등지에서 살던 분들이 보다 나은 환경을 찾아 신도시로 가게 되면서 집값이 떨어지게 된 것입니다.
그러나 세가지 문제(교통, 교육, 유흥업소 난립)로 염증을 느낀 그 분들이 다시 강남으로 회귀하면서 작금의 집값 폭등을 가져 온 것입니다.
90년대 종반에 집값이 내린 것은 IMF로 인하여 주택에 대한 수요가 급격히 줄었기 때문입니다.
경제적 사정이 어려워지자 신혼 부부들은 분가를 뒤로 미루거나 분가한 분조차 본가나 처가로 합쳤기 때문에 수요가 급격히 준 것입니다.

그러면 그때와 같은 상황이 다시 올까요?
아닙니다.
첫째, (공급 측면에서 볼 때) 특히 서울지역에서는 당분간 재건축이나 재개발로 인한 공급은 쉽지가 않을 것이기 때문에 공급이 급격히 늘어나게 될 일은 전혀 없습니다.
재건축을 제외하고는 서울에는 더 이상 지을 땅도 없으며 강남을 대체할 고급 신도시 운운하지만 이미 90년대에 한차례 쓰라린 경험이 있기 때문에 수요자들이 쉽사리 옮기지는 못할 것입니다.
정부에서 정책의 신뢰를 회복하여 신도시가 성공하는 데에는 15~20년 정도가 소요되리라 예상합니다.
주택 보급율만 올린다고 지방에 마구잡이로 아파트를 짓는 것은 대규모 미분양 사태만을 가져올 것이기 때문에 정부나 업체가 추진하기에는 무리가 많습니다.

두 번째, (수요 측면에서 볼 때) IMF때와 같은 수요 감소 현상은 또 다시 없을 것입니다.
지금의 경제가 그때와 같이 허약하지도 않거니와 그때 그 불편함을 겪어 본 분들은 다시는 본가나 처가살이는 하지 않을 것입니다.
더구나 독신 가구가 급격히 늘고 있기 때문에 주택 수요는 그때 보다 훨씬 늘었다고 보는 것이 맞습니다.
그러므로 현재 상태에서는 급격한 공급의 증가나 급격한 수요의 감소는 기대하기 힘듭니다.

세번째, 정부의 정책면에서 볼때, 요즈음 각종 부동산 규제책이 쏟아집니다.
하지만 어느나라 정부든지 국민을 무주택자로 만드는 정책을 쓰지는 않습니다.
정부에서 원하는 것은 소유의 불균형을 잡자는 것이지 유주택자를 무주택자로 만들거나, 무주택자가 계속 무주택자로 남아 있게 하는 정책을 펴지는 않습니다.
그러므로 실수요자라 하면 아파트값 폭락에 대한 걱정을 할 필요가 없다는 것이 제 의견입니다.

첨언) 이 글에 대한 반론이 많을 듯 합니다. 전에 어떤 분이 올린 글이 기억납니다.
“집값이 떨어질 것이 훤히 보이는데도 집을 사라고 하는 사람들의 심리를 모 르겠다.”는 요지였는데, 그 글 보고 “이런 고수가 이런 곳에 숨어있다니!!”하고 깜짝 놀랐습니다.
미래를 ‘훤히’ 볼수 있다면 돈버는 것은 무척 쉽습니다.
그런 능력이 있는 분들은 부동산 사이트에서 기웃거리지 말고 주식 시장으로 빨리 가십시오.
10만원만 있으면 몇억원 버는 것은 일도 아닙니다.
상한가 칠 주식만 계속 사면됩니다. ^^

경제는 살아있는 동물입니다.
여러 요인에 의해 영향을 받습니다.
그렇기 때문에 언제나 조건이 따라다니게 됩니다.
“이라크 전쟁이 한달안에 끝나면 집값은 3% 오른다. 6개월 이상 끌면 10%도 떨어 질수 있다.”
뭐 이런식입니다.
제 글도 그 범주를 벗어나지 않습니다.
그 동안에 제 글을 통해서 몇가지 공식을 이끌어 내신 분들이 있을 것입니다.
“모기지 론 제도가 도입되면, 역세권의 소형 평수가 오른다.”
“1가구 다주택자에 대한 세제가 강화되면 소형평수는 떨어지지만, 블루칩은 영향을 받지 않는다.”
“행정수도가 이전되면 특정 도시 집값은 떨어진다.”
“후분양제가 실시되면 건설사 주가는 차별화된다.”
모두 조건과 예상을 같이하고 있습니다.
이 말은 조건이 달라지면 예상도 달라진다는 의미입니다.
그리고 조건은 언제나 외부 변수에 의해 영향을 받습니다.
이렇기 때문에 박사급 연구원 수십명이 달라 붙어도 미래를 예측하는 것은 불가능한 것입니다.

누구도 미래에 대해 정확히 알수는 없습니다.
다만 여러 다양한 변수들을 고려하여 누가 가장 비슷하게 맞추는지 확률의 문제입니다.
이런 측면에서 이러한 다양한 변수가 주택 시장에 미칠 영향은 평균적일 것이라고 가정하고, 과거 십수년의 데이타를 분석하여 미래를 보고자 하는 시도를 한 것이 이번 글입니다.

실수요자 입장에서는 무리하지 않는 선에서 내집 마련을 하는 시기가 적기입니다.
그것이 지금이라고 말하는 것은 아닙니다.
그리고 여력이 안되는 분들은 절대 무리하지 않는 것이 좋습니다.
내집 마련에 마지막 찬스란 말은 절대 없습니다.
열심히 준비하다 보면 좋은 기회가 여러번 오게 될 것입니다.


아기곰 (부동산 컬럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net)