임대차 시장(2012년 1월 26일)

자. 많은 분들께서 이야기 하시는 임대차시장 이야기 다시 한번 해 볼까요?

아시다시피, ‘전세제도’라는 것은 우리나라에만 있는 특이한 주택 임대차 제도이죠.
이는 외국사람들이 보았을 때도, 이해할 수 없는 제도라고 생각한답니다. 왜냐면 너무 좋은 제도이기 때문이죠. 단지 외국인들이 간과한 것은, 그들이 선진국에 살면서 높은 인플레이션을 많이 경험해보지 못해서 오는 착각이랍니다.

한국사람은 결코 외국사람들보다 바보라서 전세제도가 있는 것이 아니랍니다. 너무나도 똑똑해서 전세제도가 있었던 것이죠.

만일 집값이 1억이라면 그리고 전세가 50%라면,
집은 매매시 자기 돈 5천만 원과 전세금 5천만 원을 합하여 집을 사고,
소유권은 집주인이, 사용권은 세입자가 가지는 것이죠.

자. 무주택자 분들의 입장에서 볼 때, 집은 ‘사용의 개념’이지 ‘소유의 개념’이 아니죠.
그 입장에서 본다면,

새 아파트를 사서 그 사용할 수 있는 기간을 50년이라고 보았을 때, 50년 후에 집은 사용할 수 없게 되고 나중에는 땅만 남게 되죠. 그리고 집주인은 5천만 원의 이자에 세금에 여러 가지 기회비용을 잃게 된답니다. 그렇기에 사용의 개념으로 보게 된다면,

결국에는 집을 산 사람만 바보가 되는 것이죠.

과거에 전세 제도가 성립했던 이유는,
중국과 마찬가지로 개발도상국과 같은 수준의 제조 중심에 경제가 있었기에 집값은 경제의 영향을 받아 항상 상승을 하였죠. 이런 사회는 인플레이션이 문제인데, 15% 정도의 초 인플레이션이 일어나도 집값상승률은 인플레이션보다 높았었죠.

만일 ‘인플레이션’과 ‘집값 상승률’이 5%정도 차이인 년 20%가 된다고 할 때,

세입자가 10년 동안 집주인의 살게 해주어 움직이지 않고 10년 뒤에 나간다면, 집주인은 세입자에게 전세금 5,000만원을 돌려주지만 이는 15%의 인플레이션을 감안하면 1,250만원의 가치일 뿐이고,

집값은 6배가 올라 6억 원이 되지만, 이는 인플레이션을 감안하면 약 1억 5천만원의 가치가 있는 것이죠.

집주인은 5천으로 6억이 되었다고 5억5천을 번 게 아니라, 실제로는 1억을 번 것이죠. 왜냐면 인플레이션 때문이죠.
세입자는 5천만 원을 그대로 돌려받는 것이 아니라, 1,250만원만 돌려받게 되는 것이랍니다. 이 또한 인플레이션 때문이고요.

거기에 전세금은 중간중간에 오를 터이니, 집주인은 세입자가 나가는 10년이 되기 전에 이미 투자원금은 전세금으로 돌려받았답니다.

이를 따지면 집주인의 수익률은 결국 인플레이션과의 차이인 5%가 아니나, 계산할 수 없을 만큼 높은 것이 맞나요? 왜냐면, 투자금이 없이 돈이 늘어나니, 0원에 가까운 돈에서 1000원만 번다고 해도 수익은 무한대 만큼 이니까요.

결국에 ‘부동산’이라는 것은 높은 인플레이션을 대항하기 위해서 투자되는 대안이었던 것이랍니다.

한국 사람들이 얼마나 똑똑한지 잘 알 수 있죠.
인플레이션이 심한 다른 나라사람들도 생각하지 못한 이런 ‘전세제도’를 이용해서 하늘 높은 줄 모르고 뛰는 물가에 대항했으니까요.

지금과 같이 주택경기가 안정 혹은 침체된다면, 그 어느 누구도 인플레이션에 대항하기 위해서 부동산의 구입을 하지 않게 되는 것이죠. 이렇게 되면, 당연히 전세값은 고공행진을 할 것이고, 전세 물량 또한 사라지게 되는 것이죠.

결국에 주택시장은 ‘매매’와 ‘월세’ 밖에는 남지 않게 된답니다.

그렇다면 이런 무주택자의 ‘월세’로의 전환만이 문제이냐? 라고 본다면, 이도 아니랍니다. 결국 월세 또한 ‘매매’와 마찬가지로 ‘인플레이션+ 이익’이 돼야만 누군가 시장에 매물을 내 놓기 때문에 결국에 인플레이션이 심할수록 월세입자는 집주인의 ‘이익’부분의 그 부담을 고스란히 떠 안을 수 밖에 없죠.

‘인플레이션’부분은 시장의 통상 이자에 해당되는 것이 맞다 보여지네요.

근간에 힘들다고 집을 내 놓고 전세나 월세를 가시려는 분들이 많답니다.

얼마 전 ‘경매’이야기를 하면서, ‘전세’에 대한 이야기를 했듯이, 세상은 다 ‘기본’에서 움직이는 것이지 무슨 특별하고 복잡한 공식은 없답니다. 집 팔아 전세 간다고 월세 간다고 해서 해결될 문제가 아니라는 것이지요.

이래서 ‘부동산’의 시대가 끝났다고 이야기들 하는 전문가는 그 답을 잘 못 찾고 있는 것이죠. 인간이란, 어느 상황에서도 부가가치를 높이는 데는 누가 안 알려주어도 스스로 터득하고 가장 좋은 대안이 무엇인지를 알아내는 능력이 있으니까요.

제가 ‘보이지 않는 힘’, ‘현재는 미래의 자화상’, ‘부동산30년’에서도 이야기 하고, 지인분의 글에서도 이야기 했듯, 자그만 집 하나 마련하시라는 것이 다 이런 이유랍니다.

내가 사기 싫어도 어차피 사야 하는 것이 바로 집이랍니다.

전세입자 입장에서는 집주인이 월세를 선호하면 안 들어간다고 할 수 있지만, 집주인의 경우에는 월세가 안 나가면 얼마의 손해를 보면 그만일 뿐이지만, 세입자의 경우에는 길바닥에 나 앉아야 하기에 결국 월세로 들어갈 수 밖에 없는 구조로 변하는 것이랍니다.

‘세상의 이치’라는 것은 모두 ‘기본’에 있고, 그 ‘기본’은 사실은 그 누구나 다 아는 것을 바탕으로 하기에 ‘반복’이라 쉽게 이야기 할 수 있는 것이고, 이는 단 한번도 예외가 있을 수가 없는 것이죠.

이것이 예외적인 법칙으로 변한다면, 그것은 인간이 아니라 외계인이 아닐까요?

중국 같이 인플레이션이 높은 나라도 ‘전세’가 없답니다. 그러니 한국사람이 얼마나 똑똑한지는 외국인만 모르고 있었던 것이죠. 대신, 중국은 ‘시장금리+투자금의 이익’을 월세로 받고 있죠.

그래서 월급의 반을 임차비용으로 지불하고 있는 것이랍니다.

어느 컴퓨터가 알려주지도 않았는데 세상 만물의 이치를 이리도 잘 아는 사람보다 더 똑똑할까요?