한국30년 25(2012년 3월 5일)

Subject: 회신: Fw:2012년 첫글


안녕하세요
김현정님을 존경하는 마음으로 열심히 글을 읽고 있는 사람이며, 지금도 김현정님의 혜안에 감탄하고 있는 사람입니다.
저는 직장생활을 하면서 경매 통해 사무실/주택 임대업을 하는 평부입니다..
경매 관련 글을 주셨는데.. 낙찰자가 낙찰대금으로 배당이 부족하여 충족되지 못한 채권에 대해 채권자에게 물어주어야
하는 부분에 대해서는 경매 배당실무와 괴리가 좀 있는듯 하여 글 드립니다..
임대차계약일/ 전입일자/ 확정일자 에 따른 세입자의 대항력 유무 및 배당표작성 및 배당순서에 대한 부분과 낙찰자가 인수해야 할 부분
및 인도명령제도에 대한 부분이 요즈음의 실무와 좀 다르다 보니 지금까지 쌓아오신 김현정선생님의 혜안에 누가 생길까봐
조심스럽습니다.
모쪼록 좋은글 앞으로도 잘 부탁드리며 혹여 제가 잘못 알고 말씀드렸다면 지도편달 부탁드리겠습니다.
여의도에 사는 평부 올림

------ Original Message ------

Date: Wednesday, Jan 4, 2012 09:35:45 PM
To: 김현정
Subject: 새해 첫글을 읽고 경매에 관해 좀 궁금한게 있어서요~
선생님 건강하시죠?
오늘도 선생님 메일을 받고 반갑게 읽었습니다.
그런데 중간에 좀 이상한게 있어서 문의드립니다. ^^

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왜 유찰 되었을까요? 아파트가 전세가 있었죠.

그냥 전세만 놓고 보자면, 1억 8,200만원에 낙찰을 받아서 전세 1억 1천을 돌려주면
(이경우 세입자가 전입신고등으로 1순위로 배당받을경우로 말씀하신것 같은데)
합이 2억 9천200만원인데, 경매시장에 이걸 낙찰 받으면, 최저가보다 5,700만원을 더 주고 사는 것이죠.

어차피 전세를 들어온 세입자의 전세금이야 명도 소송비용하고
밀린 관리비와 수수료등 해서 1,000만원이면 해결이 되는 것이기에 문제는 아니랍니다.
결국, 이 세입자가 가져갈 수 있는 돈은 집주인이 주는 500 정도의 이사비 외에는
건지지 못한답니다.
(이리 말씀하시는걸 보니, 전세사는사람이 1순위가 아닌 경우인듯 합니다. )


전세입자의 전세금을 이야기 하는 것이 아니랍니다.

문제는 1억 8,200에 낙찰을 받고 이것저것 비용 들어가는 것 1,000만원이 들어간다면,
1억 9,200만원이면 좋지만,경매라는 것은 누가 돈을 못 받아서
물건을 시장에 강제로 내어 놓은 것을 계산해야겠죠.



채권자인 은행이 청구한 채권액이 2억 500만원 정도 했으니,
실제 최초 집주인이 은행에서 빌린 돈은 약 1억 6천~1억 7천만 원정도 이겠죠.
1억 7천만 원이라고 가정할 때, 여기에 이자 등이 붙어서 2억 500만원이 되었을 것이고요.

그렇다면, 경매에 낙찰을 받게 된다면
2억 500만원을 채권자에게 낙찰자는 돌려주어야 하고
(그런데 여기서 이상합니다. 낙찰자는 1억8천200만원에 낙찰받으면,
채권자인 1순위 은행의 경우, 낙찰금액에서 배당만 받을수있지,
낙찰자가 2억500만을 인수하는게 아닌걸로 알고있습니다.)

여기에다가 명도비용과 이사비, 밀린 관리비, 수수료 등 약 1,000만원에서 많게는
1,500만원의 비용을 다시 더하면 실제로 매입하는 비용은 2억 1500만원~2억 2천정도 랍니다.
(그래서 낙찰자가 부담해야하는 부분은, 세입자가 한푼도 못받고 나갈게 되니
버티게 될것이고 그에따른 명도비용과 시간이 문제같습니다.
금액상, 낙찰금액 1억8,200만+명도기타비용 1,000~1,500만=대략 1억9,500만 정도요)

이 정도면 가장 싸게 나온 2억 3,500의 급매보다 1,500에서 2,000만원이 싸니 매입할 만 하죠.
제 기준으로는 이 가격이면 큰 메리트가 없답니다. 그리고 만져서도 안 되는 물건이고요.
급매로 나온 가격이 2억 3,500이니, 바로 팔려면 2억 3천에는 내 놔야 하는데
(2억3,000천-1억9,500만=3,500만 남지만, 바로 팔겨우 1년내 매도라 세금이 50%
기본공제받더라도 세금50% 내고나면 1,600만원 정도 남는것 같습니다.
무엇보다 명도가 힘들것이라는게 젤 큰문제가 아닌가싶습니다.)


1,500만원 먹자고 시간이며 노력을 쓰는 것은 무리죠. 거기에다가 지금이야 명도과정이 과거보다 빨라졌지만 당시에는 전세로 거주하고 있는 임차인이 버티면 1년 가까이 묵힐 수 밖에 없는 노릇이었죠.
자신의 전세금이 다 날라가게 생겼는데, 가만히 내어줄 임차인이 있을지도 만무이고요.

이 물건을 2차 경매에서 2억 이하로 낙찰이 되면 수익적인 측면만을 보았을 때 3천정도 수익을 얻을 수 있어서 받을 만 하지만, 이렇게 되면 채권자가 거부를 하겠죠. 차라리 본인이 인수해서 파는 게 이익일 테니까요.
(결론적으로는 선생님 말씀과 같이 1,500만원남는것이며 명도며, 채권자입장은 같은데.
중간에 세입자전세금이야기나.. 채권 인수부분은 제가 아는것과 달라서 문의드립니다.)







자 두 분에게 메일이 왔답니다.
두 분께만 답장을 드릴까 하다가, 다른 분들도 혹시나 궁금할지 몰라서 모든 분께 답장을 드리는 게 맞겠죠.

언급하신 몇 가지를 이야기 해 볼까요?

첫째는, 제가 아파트 시세인 2억 중반이었다 말씀 드렸죠. 그리고 채권최고액대비 대출 액을 예상하면1억6천~1억7천을 받았다 이야기했고요. 자 그럼 제가 이야기하지 않았지만, 여기서부터 봐야겠죠?

이 시세에서 이만큼의 대출받는 것이 쉬울까요? 어렵겠죠. 약 40%밖에 대출이 되지 않으니까요. 이 이야기는 집주인이 집을 사서 대출은 받던 때는 시세가 3억 중반 정도 했다라고 예측할 수 있죠. 맞나요?

글 행간을 주의 깊게 읽어보지 못하신 것 같다 생각된답니다. 읽어보시고 내용을 보시면 아시겠지만, 이 경매가 진행된 이유는 아파트 값이 떨어져서 문제가 된 것이랍니다.

세입자의 경우에는 1순위 채권자가 아니었고, 기존 대출이 있어도 세입자 입장에서 전세 가격이 싸다 보니, 1순위 채권과 전세금을 합쳐도 문제되지 않을 것 같아서 전세를 들어간 것이고요. 왜냐면 아파트 시세가 3억 중반이었으니까요.

그런데 문제가 생긴 것이 아파트 가격이 하락해서 1순위 채권자의 ‘채권채고액’까지 간 것이랍니다. 물론 집주인이 이자를 못 내고 그에 따른 할증이 붙어서 2억 500까지 간 것일테구요.

그러니까, 전세입자는 은행의 1순위 채권이 있음에도 아파트 가격과 전세가격의 합이 아파트 시세에 못 미치니 싸게 전세입주를 알면서 한 것이죠.

둘째, 주택임대차 보호법은 서울 광역시 그리고 기타를 나누어 각각 1,600만원, 1,400만원, 1,2000만원을 최우선적으로 보호하고 있습니다. 그러나 임차보증금이 서울 4,000만원, 광역시 3,500만원, 기타 3,000만원 이하일 경우에만 위의 금액이 보호되는 것이죠.

하지만, 전세금이 1억이 넘는 다면 어떻게 되나요?
못 받죠.

이미 은행에 근저당도 설정되어 있는 상태이기 때문에 전세입자는 1순위 채권자도 아니랍니다. 등기에 선 순위 저당권 설정이 있으니, 세입자는 자신의 전세금에 대하여 돈 한푼 받을 수 없죠.

셋째, 채권자의 경우 ‘담보권자 이자 + 경매집행비용’을 공탁하게 되면, 낙찰이 되어도 경매철회를 할 수 있답니다.

자 답이 되었는지 모르겠네요.

저 또한 일반사람이랍니다.
그래서 제 명성이나 혜안보다는 제가 틀리면, 정확히 잡아 주시는 것이 맞죠. 걱정해주셔서 감사하나, 내가 틀린다고 이를 감추는 것은 나를 속이는 것이니, 제가 틀리면 틀렸다고 빨리 다른 분들께 알려드려야 하는 것이 맞을 것 같네요.

혹시, 만일 제가 또 틀렸다면 답장 주시면, 다시 모든 분들께 빨리 알려드릴께요.

이렇게 제게 메일 주시는 분들이 있어서, 저도 쉽게 글쓰거나 누굴 속이지는 못하겠네요. 아무래도 저는 남 속이기 글렀나 봅니다.
오늘 이야기 할 것은 내일 할게요.

김현정.