임차인들이 알아야하는 대법원 판례들^^ 참조하세요

안녕하세요 설춘환입니다

 

경매공부에서 최고봉은 뭘까요?

이론도 중요하지요

법조문도 중요합니다

 

그러나 가장 중요한것은 그것들을 어떻게 해석하느냐인

판례가 중요하구요

 

그중에서도 대법원의 판례는 거의 절대적입니다

 

여러분

판례는

 

대법원 사이트 - 종합법률정보 - 검색어에 본인이 궁금한 단어를 기입 후 클릭하시면

 

수많은 판례가 나옵니다

 

올 휴가철에는 판례공부 많이 하세요

 

말로만 떠들어서는 안됩니다

정확한 근거를 제시해주어야 합니다

 

저 역시 제가 운영하는 카페의 수강생들과 회원분들에게도

이러한 대법원 판례의 중요성을 누누히 언급합니다

 

 

이번 8월 6일과 7일에 이어지는 이틀만에 끝내는 경매왕초보탈출 특강에도

판례가 많이 언급될듯 하네요

 

 

 

1. 대항력 및 우선변제권 발생기준

 

사건의 표시 대법원 1997.12.12. 97다22393, 배당이의

 

판시사항

주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권의 발생 시기

 

재판요지

주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고, 같은 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다

 

 

 

2. 선순위 임차인의 지위에 대하여

 

사건의 표시 대법원 1997.8.22. 96다53628, 건물명도등

 

판시사항

[1] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는 경우,그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권이 영향을 받는지여부(소극)

[2] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우,그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부(적극)

 

재판요지

[1] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다.

[2] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다

 

 

 

3. 임대차사실이 없다고 진술하였다가 이를 번복한 경우

 

사건의 표시 대법원 1997.6.27. 97다12211, 배당이의

 

판시사항

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을갖춘 임차인이 그 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에 참가하여배당요구를 하는 것이 신의칙에 반한다고 본 사례

 

재판요지

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 본 사례

 

 

 

4. D동을 라동으로 전입신고한 경우의 대항력에 대하여

 

사건의 표시 대법원 1999.4.13. 99다4207, 배당이의

 

판시사항

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 주민등록이 임대차를 공시하는 방법으로서 효력이 있는지 여부의 판단 기준

[2] 등기부상 동·호수 표시인 '디동 103호'와 불일치한 '라동 103'호로 된 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없다고 본 사례

 

재판요지

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이고, 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록이 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.

[2] 등기부상 동·호수 표시인 '디동 103호'와 불일치한 '라동 103'호로 된 주민등록은 그로써 당해 임대차건물에 임차인들이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있다고 보여지지 아니한다고 하여, 위 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없다고 본 사례

 

 

 

5. 등기부등본상 호수와 틀리게 전입신고한 경우 대항력은 발생하지 않는다

 

사건의 표시 대법원 1996.4.12. 95다55474, 배당이의

 

판시사항

[1] 주택임대차보호법에 따른 임대차의 대항요건인 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준

[2] 임차인이 현관문에 부착된 표시대로 주민등록을 한 결과 등기부상 실제 표시와 다르게 된 경우, 주택임대차보호법에 따른 대항력이 없다고 한 사례

[3] 집행채권액을 확정함이 없이, 단지 대항력을 가진 임차인이 아니라는 이유로 그 임차인의 배당금을 배당이의자에게 배당한 원심판결을 파기한 사례

 

재판요지

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.

[2] 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다고 한 사례.

[3] 집행력 있는 채무명의에 기하여 강제집행을 청구한 채권자가 임차인에게 배당표가 작성되자 이에 대해 배당이의를 한 경우, 그 강제경매신청자의 채무 명의상 집행채권 액수가 얼마인지를 확정한 후 배당받아야 할 금액을 확정하였어야 함에도 불구하고, 그 강제경매신청자가 배당표에서 임차인에게 배당하도록 된 금액 전부를 어떠한 연유로 배당받아야 하는지에 관하여는 전혀 이유 설시를 하지 않고 그냥 임차인이 대항력이 없다는 이유로 임차인에게 배당된 액수 전액을 강제경매신청자에게 배당하여야 한다고 판시한 원심판결을, 이유불비를 이유로 파기한 사례

 

 

 

6. 전소유자가 임차인일 경우 대항력 발생일

 

사건의 표시 대법원 2000.2.11. 99다59306, 전부금

 

판시사항

[1] 경락으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘주택 임차권의 효력을 경락인에 대하여 주장할 수 있는지 여부(소극)

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건

[3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시임차하여 계속 거주하기로 약정하고 처 명의의 임대차계약을 체결한 후에야 을명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 갑의 처가 주택임대차보호법상임차인으로서 대항력을 갖는 시기(始期)(=을 명의의 소유권이전등기 익일부터)

 

재판요지

[1] 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.

[3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다

 

 

여러분

오늘부터 대법원사이트에 가셔서

판례 많이 많이 습득하세요

 

천천히 읽어보시면 재미나실거에요

 

 

이상 설춘환이었습니다