대지권 미등기 기재가 있는 물건의 경매

대지권 등기 없는 집합 건물이 경매되고 있다. 이처럼 대지권 미등기 건물이 경매되는 경우 입찰에 응하는 사람들을 혼란시킨다.

대지권 등기 없는 집합건물에는 두가지로 분류할 수 있는데 첫째 실제로 대지사용권이 없는 경우 (서울의 경우 시유지상에 건축된 집합건물, 연립주택등에서 발견된다.),둘째 대지사용권이 있으나 환지 등의 절차의 미비로 대지권의 등기를 경료하지 못한 경우로 나누어 볼 수 있다.

두 번째의 경우가 일반적으로 문제되는데 대법원은 민법 제358조 본문 "저당권의 효력은 저당부동산에 부함된 물건과 종물에 미친다"는 규정을 들어 이 규정은 저당 부동산에 종된 권리에도 유추적용되고 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는
등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 모함되며 위 저당권자는 전체 경락대금 중 대지 사용권에 대한 부분에 대햐여도 다른 후순위 채권자에 우선하여 변제받을 수 있다고 판시한 바 있다.

이러한 대법원의 판결 취지에 따른다면 경매목적물은 건물과 대지권이라고 할 수 있고 그 최저 경매가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하고 공고의 부도산 표시란에는 건물만을 기재하나 비고란 등에 "대지권 미등기"라고 기재하게 되는데 이 경우 최저경매가격에는 대지권가격이 포함되어 있음을 의미한다. 그리고 이런 경우 감정평가를 보면 대지부분에 대한 평가가 되어 있기 마련이므로 미등기된 대지권의 감정가격도 감정평가서상에 나타나게 된다.

따라서 경락자는 대지권도 취득할 수 있게 된다. 다만 문제되는 것은 등기의 방법이다. 이 경우 전소유자(경매당시 소유자)명의의 대지권 등기가 되어 있지 않은므로 낙찰자는 대위등기에 의하여 2번의 등기절차를 거쳐야 하는 번거로움이 있게 된다.

[출처] :: 경매싸부닷컴 :: - http://www.ssaboo.com/hots/community/bbs/board.php?bo_table=oneself25&wr_id=7