[펌]재신 김길태 회장님 특강2

3월 김길태 회장 특강내용 요약입니다. 작년 12월 특강때와 중복되는 면이 있어서 좀 아쉬웠지만 그만큼 중요하기 때문에  강조하시는 것으로 생각하면 그리 아쉽지많은 않습니다. 핵심은 진짜 법정지상권/유치권/선순위 임차인이 있는 복잡한 물건을 싸게 낙찰받아서 협상해서 해결하라..입니다.  단 자기돈으로 2~3년 여유를 가지고.. ^^  ------------------------------------------------  * 경매시장의 흐름 1) 1945.8.15 ~ 1994.5.1 :호가제  .호가제로 일반인들 입찰불가  .이때는 1억짜리가 보통 2000만원선 낙찰. 2) 1994.5.1 ~ 1997. 12. 3(IMF전)  .입찰제로 바뀌었지만 경매에 대한 인식이 않좋음  .물건에 비해 수요자가 적음  .통상 1억짜리가 3800~4500만원선 낙찰.. 3) 1997.12.3 ~ 경매 대중화 전  .재테크에 대한 인식 확산으로 경매 낙찰가 상승  .수요자 증가  .통상 1억짜리가 6500~7200만원 선 낙찰 4) 현재  .물건에 비해 수요자가 많아 실익이 없음  .통상 1억짜리가 9000~9500만원 선 낙찰  .투자 수익 없음. -> 경매로 재테크는 불가능하다 이순간 부터 잊어라.. * 경매를 배워야 하는 이유   -> 내 재산을 지키기 위해서이다. 모르면 당한다..  .콘도는 입찰받으면 안된다. 관광진흥법에 따라 선순위임차인과 동일한 효력임.  .마찬가지로 골프회원권도 입찰 받으면 안된다. * 경매시 유의사항 1) 경매전문가는 정보사이트에서 물건을 보는 것이 아니라 지역별 물건별 낙찰가를 본다 2) 극한사항에 몰린 사람 물건은 손을 대지 마라. 3) 내눈에 복잡한 물건은 돈이 된다. 역으로 남이 손대지 않는 물건을 보라  . EX) 2억짜리 1억에 낙찰되었으면 최소 60~70%는 비용으로 간다고 보라. 4) 땅은 2~3년 기다리면서 왜 '경매는' 2~3년 안기다리는가??? 5) 돈 버는 사람은 저질르고 수습한다.   - 단 저지르기 전에 전문가에게 문의하라.   - 10~20%까지 떨어진 물건을 골라라    (요즘은 전문가가 많아 30~40%선에서 가야하지만). * 경매로 돈버는 방법 1) 10~20%까지 떨어진 물건을 찾아라. 2) 유치권/선순위임차인/법정지상권이 성립되는 물건을 찾아서 낙찰받아라.      3) 낙찰받고 협상해라(2~3년시간을 갖고)    진짜라면 상대방이 애가 탄다. 단 대출받아서 하면 안된다.   * 유치권 관련      .가장유치권은 사안에 따라 사기미수죄, 사기죄, 경매방해죄로 처벌을 받는다   .1회라도 점유 상실시는 유치권 소멸된다   .임차인의 유치권은 인정되지 않는다.   .리모델링은 성립하나 이경우도 건축업자만 성립된다.   .임차인은 필요비/유익비상환청구권으로 가며 이경우는 최우선변제보다도 우선    배당된다. 단 최소의 비용만 인정된다.   .필요비는 수리하지 않으면 안될 정도의 것 EX) 유리창 깨진 것.   .유익비는 건물가치 상승으로 건물주에게 이익이 되는 것 EX) 에어컨 수리등   .또한 건물가치에 비해 대출이 과다한 경우도 인정되지 않는다.    EX) 30억 건물에 대출이 25억. 유치권 20억인 경우   .유치권은 입증서류가 다 있어야 한다.   .유치권자는 한번에 다 모아놓고 각서및 인감증명 받고 정리해야 한다.   .유치권자는 보존권리만 있고 사용수익을 낼수는 없다.   .유치권자는 형식적 경매를 넣을 수 있는 권리가 있다.    이 경우 유치권이 100% 배당되고 나머지 권리들은 낙찰자 인수 이다.   유치권은 낙찰된 후 그냥 10년간 내버려둔다고 하면 진짜 유치권자는 난리난다.   이 경우 합작을 제안해 본다.  .유치권자는 권리금을 못받을까봐 유치권을 주장한다.   따라서 협상시는 유치권과 시설비를 합쳐서 협상한다. * 선순위임차인/가장 임차인 관련   . 소액임차인 배당배제신청을 하면 된다(채무가 과다한 줄 알면서 들어간 경우)     단 선의의 임차인은 예외이다(법무사 사용.. 경매 지식 무인 경우).     .가장임차인이 틀면 무섭다.     1) 인도명령 신청후 심문기일전에 가장임차인인 전세금반환청구소송을 걸면        인도명령이 기각된다.     2) 전세금반환청구소송 접수후 4개월후 변론기일이 잡히고 또 2~3개월이 지나여        선고기일이 잡힌다. 이때 또 변호사를 선임하고 변론제기를 신청한다.     3) 변론제기 신청하면 최소 1년 걸린다. 따라서 2주갈일이 1년이상 걸린다.     4) 강제집행 면탈죄로 고소하더라도 증거불충분으로 풀려날 가능성이 높다.   .선순위임차인이 배당요구안하고 전세보증금반환 청구소송을 할 경우     1) 이는 100% 선순위 임차인이 싸게 경락받으려다 실패한 경우다.     2) 이 경우 선순위 임차인은 대항력(항변권)은 있으나 청구권은 없다.     3) 이를 대비해서 경락잔금 납부 후 제 3자 명의로 저당권 또는 가등기를 해두고     4) 돈없다고 그냥 살라고 하면 살 수는 있어도 경매 청구할수는 없다.     5) 못견디고 임차권 등기 하고 나가면 월세를 놓는다. ^^   * 법정지상권 관련   법정지상권은 1~2년간 무조건 조정이다. 성립하느냐 안하느냐는 누가 칼자루를   쥐느냐의 문제일 뿐이다.   .법정지상권이 성립되는 토지는 20%, 성립안되는 토지는 60%정도에서 받으면 된다   .돈되는 물건 ... 고속도로 주변 짓다만 건물.. 토지만 낙찰  -> 간판으로 사용..