한국50년과 부동산8

답이란 것은 매번 이야기하듯 무슨 복잡한 수학공식도 아니고, 어려운 영어도 아닌 것 같네요. 그냥 사람사는 일이고 사람이 하는 것이니, 사람이 생각하는 범위내에서 벗어날 수 없는 것이 인생사인 것 같더군요.

오늘은 이야기 하기전에 또 재미난 이야기 하나 해볼까요?

오늘은 ‘중국’ 이야기를 하겠습니다. 금융위기 이후 중국집값이 어찌 변했나요? 최소한 옆나라 짒값이 어떤지 모르면 안되겠죠. 이것은 상식적인 이야기니까요.

지금 북경의 경우, 대충 30평정도 되는 아파트값이 약 5억원 한답니다. 그 이상 비싼것도 있지만, 대부분 5억이하는 찾기 어렵죠. 말이 30평이지 중국은 공용면적이 넓어서 실제적으로 같은 크기의 한국30평 아파트보다 훨씬 전용면적이 작죠. 거기에 한국처럼 도배에 가전재품까지 모두 해서 주는 것이 아니라, 콘크리트 덩어리로 분양을 하고, 그래서 모든 집들이 다 인테리어를 개인돈을 해야한답니다.

재미난 것은, 아파트에 딸린 주차장도 분양을 하죠. 한국에서 그리하면 아무도 집을 사지 않겠죠. 하지만, 중국은 주차장 하나에 3천만원이 넘는답니다. 안사도 되겠지만, 요즘에는 주차장도 분양을 꼭 받아야 한답니다. 주차장을 사야하는 이유가 주차장분양을 안받은 아파트는 팔기가 어렵기 때문이죠. 차는 많은데 주차할 곳이 없으면 아무도 집을 사려하지 않을테니까요.

금융위기이후 3배이상 집값이 오르고 지금도 오르고 있답니다.
요즘에 중국이 출구정책을 쓴다하여 금리를 올리고 있지만, 그래도 집값은 오른답니다. 반대로 주식시장은 그저 그렇고요. 중국의 주식시장은 철저하게 정부의 통제를 받죠. 주식시장 모두 개방하면, 중국기업들 다국적자본에게 먹히는 것이 한순간인 것을 알기에 중국은 지금 주식시장을 통제하고 있는 것이죠.

자 답 나왔죠?

매년 엄청난 양의 딸라가 중국내로 들어오고 돈이 넘쳐나는데, 그리고 물가는 매년 그 상승폭이 커지는데, 누가 은행에 넣어둘까요?
주식시장은 정부가 통제하고 있어서, 투자해도 이익이 별로 없다 느껴지고, 그렇다면 답은 돈은 흘러가야되니 투자할 유일한 대상인 집으로 몰리는 것이랍니다.
금리가 물가상승률 이상으로 올라가지 않는 한 집값은 계속해서 오르겠죠. 돈이 넘쳐나는 것이 그 이유랍니다. 이건 무슨 이론도 아니고, 그냥 아주 자연스런 자연법칙과 같은 것이 아닐까 하네요.

중국주식이 정부통제하에 있어서 비관적인가요?
‘수퍼자본’이 그리 호락호락하지는 않답니다. 어차피 돈은 주식시장으로 다시 들어갈 수 밖에 없는 구조로 변할것이라 보여지네요. 다른것을 다 제외하고서라도 돈이 주택시장으로만 흘러가서 한쪽만 비대하게 거품으로 되는 것을 누구도 원하지 않으니까요.

그리고 주택가격이 지금보다 더 올라가는 것은 ‘민심’의 문제와도 관련이 있기에 중국의 주식시장에 대한 통제가 계속되기는 힘들답니다.

지난번 어디까지 이야기 했나요?
80년에 ‘주택 5백만호 건설계획’까지 이야기 했죠? 자 그럼 이야기를 시작해 볼까요?

정부가 500만호 건설을 하려면 우선적으로 1,2차 경제개발 5개년 계획에서도 보았듯, 투기적인 가수요의 문제를 해결해야 했답니다. 또한 싼값에 땅을 매입도 해야 했었고요.

1980년 9월 27일 ‘2차 비업무용 토지 정책’을 통해 78년 2차 5개년 계획때 기업들이 땅투기를 통해 매입했던 토지를 처분하도록 했죠. 이것으로는 건설을 하기위한 땅이 부족하여, 12.31일에 ‘택지개발 촉진법’을 제정하여서 건설부 장관이 특정 지역을 택지 개발 예정지구로 지정하면 이땅에 적용되는 ‘도시계획법’등 19개 법률의 효력을 정지시킨뒤에 정부가 싼값에 땅을 매입하여 택지로 개발했답니다.

이러한 ‘택지개발촉진법’은 도시개발을 공영개발방식으로 바꾸는 첫번째 사례였답니다. 박정희 시대때 ‘토지구획정리사업법’에 의한 택지 개발은 토지 소유자의 개발 이익 사유화와 부동산 투기등의 부작용이 많았지만, 택지개발촉진법으로 인해, 개포동 일대 73만평, 고덕지구 95만평, 목동 130만평, 상계동 112만평, 중계동 48만평 등 서울을 비롯한 수도권 지방도시의 350만평이 택지조성의 기초가 되게 하였죠.

이후에 다시 이야기 하겠지만, 노태우가 세운 200만호 건설도 바로 전두환시절의 택지개발촉진법이 있었기에 가능했단 이야기랍니다.
지금의 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동등이 바로 여기에 해당되죠.

80년 2차 석유파동휴유증으로 경기활성화가 급했던 전두환은 81년에만 세차례에 걸쳐서 주택규제를 풀었답니다. 1차로는 양도세 탄력세율을 적용하고, 2차에서 양도세를 인하하고 또한 등록세도 감면했죠. 3차에서도 양도세에 손을 대고 지금처럼 일정부분의 국민주택을 짓는 건설비율을 폐지 했고요.

자, 여기에서 끝난 것이 아니였죠. 81년에 113만원에 묶여있던 평단분양가도 자율화 하여 건설사들이 주택을 짓도록 유도했죠. 그 당상 월평균 소득이 24만원이 것을 생각하면, 그때나 지금이나 집값은 항상 비쌌답니다. 요즘에만 비싼 것이 아니었죠.

잠시 과거와 현재에 대한 재미있는 이야기 하나 해볼까요?

1977년 6월 서울 압구정동 영동 한양1차 아파트가 평당 33만원이었죠. 그러다가 부가가치세가 7월에 도입되면서 아파트지구 용적률 인하와 주택업체 보존등기 의무화로 값이 오르기 시작해 12월에 대부분의 아파트 분양가가 69만원 정도로 두배정도 올랐답니다. 6개월만에 아파트값이 2배로 뛴것이죠.

이후 아파트 분양가는 매년 오르기 시작했답니다. 이에 정부의 79년 분양가 상한선이 제정하고 전국 어디든지 평당 113만원으로 상한가를 지정했답니다. 81년 4월 잠원동 신반포13차가 평당 110만원 정도에 분양되었죠. 그 해 주택경기 활성화를 통해 경기를 부양하고자 그리고 채권입찰제를 지정하여 임대건설에 쓰겠다는 의도로 분양가 상한선을 134만원까지 올렸죠. 이에 대치동 미도1차가 134만원에 분양되었죠. 원래의 의도와는 다르죠.

30년 후의 모습으로 판교에서 똑 같은 모습을 볼수 있었답니다. 판교를 개발하면서 같은 의도로‘채권입찰제’를 도입했지만, 실제적으로 아파트값 올리는 계기만을 제공했을 뿐이죠. 과거나 현재나 다 사람들이 하는 일이라서 그 생각의 범위를 벗어날 수가 없었던 것이죠.

이후 노태우 정권시절 90년 방배동 우성아파트 재개발때는 평당 분양가가 채권입찰가격과 맞물려 400만원을 넘어서기도 했죠.

채권입찰제가 폐지되는 1999에는 분양가 자율화와 시기적으로 맞물려서 분양가가 1,000만원을 넘어서기 시작했고, 서울강남은 1,500만원을 넘어섰죠.

그리고 지금 뚝섬이 4600만원대에 분양을 하는가 하면 강남은 3500만원 이하로는 찾을 수가 없죠.

제가 왜 이 이야기를 했는지는 지금 아시는 분도 계실테고, 잘 모르겠다 하시는 분은 앞으로 보내드릴 글을 계속 읽으시면서 답을 찾으셨으면 좋겠네요.

자, 다시 돌아와서 주택경기 활성화를 통해서 경기를 부양하려 했던 정부는 갑자기 큰 문제에 봉착한답니다. 바로 그것이 그 유명한 ‘이철희 장영자 어음사건’ 이죠