분양가 원가 공개와 분양가 규제의 실효성(2003/11/24)

시민단체등 일각에서 건설회사의 분양가 원가 공개와 분양가를 규제하자는 주장이 나오는 반면 정부에서는 이에 대해 반대의 뜻을 보이고 있습니다.
그 주장과 실효성을 살펴보겠습니다.

건설회사의 분양가 원가 공개 주장의 배경은 “적정한 분양가를 책정하기 위해서는 건설사가 폭리를 취하고 있다는 것을 밝혀야 하므로 원가를 낱낱이 공개하자.”라는 것입니다.
일견 말이되는 주장처럼 보입니다.
하지만 한꺼풀만 더 깊게 들여다 보면 이러한 주장이 얼마나 순진한 주장인지를 쉽게 알수 있습니다.

< 원가의 이해 >
이런 주장의 대부분은 원가 개념에 대한 몰이해에서 출발합니다.
그분들이 이해하는 원가는 자재비 또는 이를 포함하는 변동비 (Variable Cost)입니다.
즉, 아파트 한동을 짓는데 철근 몇톤, 시멘트 몇톤, 모래 및 자갈 몇톤… 이렇게 계산하면 아파트의 원가를 알수 있지 않겠느냐는 생각입니다.
그러나 이 자체만 놓고 보더라도 변수가 상당히 많습니다.
중국산 철근을 쓸것인지 국산 철근을 쓸것인지, 바다 모래를 쓸것인지 강모래를 쓸것인지, 쇄석을 쓸것인지 자갈을 쓸것인지… 자재의 질과 종류에 따라 가격이 천차 만별입니다.
또한 어떠한 평면을 취할것인지, 층고는 몇 미터로 할것인지에 따라 원가가 크게 차이납니다. (층고를 10 Cm만 낮춘다하더라도 원가를 크게 줄일수 있음.)

백번 양보해서 정부나 산하 연구 단체에서 표준 자재비와 표준 평면을 기준으로 자재비를 완벽히 뽑아 내었다고 하더라도 자재비는 원가를 구성하는 일부분이지 전체는 아닙니다.
아파트 원가는 땅값과 건축비로 구성되는데, 건축비의 원가는 자재비 및 노무비를 포함하는 변동비뿐만 아니라 건설회사의 고정성 경비까지 포함됩니다.
고정성 경비 (Fixed Cost)란 그 건설회사가 아파트를 하나도 못 짓더라도 나가야 하는 경비를 말합니다.
사장이나 관리직 직원의 급여, 각종 건설 장비의 감가상각 비용등이 대표적인 고정성 경비죠.
1년간 아파트 1만채를 짓는 어떤 건설사가 1년 동안 회사를 운영하는데 100억원이 든다고 가정하면 아파트 1채에는 100만원의 고정 경비가 원가로 할당된다고 보면됩니다. (그러나 실제로는 분양가에 비례하여 할당이 되겠죠.)
이 건설사가 다음해 1천채의 아파트밖에 건설하지 못했다면 아파트 한채에는 1천만원의 고정 경비가 원가로 할당되는 것입니다.
이 말은 다시 말하면 고정비의 원가 배부 기준에 따라서 전체 원가의 편차가 심해진다는 것입니다.
이것을 하나의 잣재로 무리하게 맞추면 원가의 왜곡 현상이 벌어지게 됩니다.

< 시장 경제의 원칙 >
혹자는 이렇게 복잡한것은 정부의 전문가들이 건설사를 철저히 감사하여 모든 비용을 밝혀내고 이를 근거로 정확히 원가 계산을 하면되지 않겠는가라고 할수도 있겠습니다.
이럴 경우 A사의 2003년도도 평당 건설 원가는 320만원, B사의 2004년도 평당 건설 원가는 310만원, C사의 2004년도 평당 건설 원가는 330만원 이런식으로 계산할수도 있을 것입니다.

그러나 아기곰이 지적하는 것은 원가계산의 실무적 어려움이 아니라, 그 부적절성입니다.

첫째, 건설사의 원가 공개는 경영권의 간섭으로 이어질 확률이 높습니다.
원가를 계산해 보았는데 실제치가 기대치보다 높아 분양가를 낮추기가 어려울 경우, 왜 간접 인건비가 이렇게 높은가, 이사는 왜 불필요하게 20명이나 두는가, 본사 사옥은 왜 그리 화려하게 지었는가, 직원들 보너스는 왜 그리 많이 주었는가등 이러한 논쟁이 끊이지를 않을 것이기 때문입니다.

둘째, 책임과 권한은 언제나 같이 합니다.
분양가 자율화라는 단맛도 보았다면 경영 결과에 대한 책임도 기업이 당연히 져야 합니다.
그러나 정부에서 분양가를 규제하고 정부에서 정해준 분양가 기준대로 경영을 하다가 부도가 나게되면 해당 건설사들은 정부에 그 책임을 돌릴 것이고 공적 자금 투입등 구제 요구를 할 것입니다.
이럴 경우 정부는 일부 책임이 있으므로 그것을 수용할 가능성이 높다라는 것입니다.
이것은 물론 100% 국민 부담입니다.

세째, 일부에서는 의식주는 국민의 기본권이기 때문에 이를 공급하는 건설사의 경영권은 일부 제한되어도 된다는 시각도 있습니다.
이런 주장이라면 건설사를 국영화하는 것이 맞습니다.
그리하여 일부에서 주장하는 대로 건설사의 사리사욕에 의한 분양가 부풀리기가 있다면 100% 국고로 환수되는 것이 맞습니다.
그러나 이러한 주장은 시장 경제 자체를 부정하는 것입니다. (극단론을 펴면 모든 옷과 식품의 생산과 유통에는 정부가 개입을 하여야 겠죠.)

이러한 논의 시발점이 원가에 대한 몰이해에서 출발했고, 일부 언론이 그릇된 정보를 확대 재생산해내는 것으로 알려지고 있습니다.
그러나 그들의 주장이 100% 맞다고 가정해보 죠.
이렇다하더라도 시장 경제의 원칙을 훼손시키지 않고서 시장의 힘으로 분양가를 낮출수 있습니다.

첫번째 방법, 정부의 경영권 간여가 가능한 주택공사를 최대한 활용하는 것입니다.
폭리를 취하는 A라는 기업이 평당 분양가 1천만원으로 분양할때 근처에다 주공에서 평당 7백만원에 분양한다고 가정해 보죠.
A기업에서 건설하는 아파트는 미분양 사태가 벌어질 것입니다.
그리하여 주공의 가격에 접근하는 분양가가 되거나 아니면 그 가격 차이만큼 다른 차별화 요소를 갖출게 될것입니다.
투기꾼들이 그래도 A기업 것을 사서 폭탄 돌리기를 한다고요?
그러면 계속 하라고 그러세요.
주공에서는 계속 싸게 공급하면 실수요자는 주공것만 찾게 될테니까요.

두번째 방법, 평당 몇백이면 호텔수준의 아파트를 지어서 분양할수 있다고 믿는 사람끼리 조합 주택을 만드는 것입니다.
적정 이윤만 보장되면 도급제로 아파트를 지어줄 건설사들은 줄을 섰습니다.
이분들끼리 펀드를 구성해서 땅도 사고 분양도 직접해보고 하면 그말이 거짓인지 사실인지 쉽게 알수 있습니다.
정부에서는 이러한 조합 구성을 적극 밀어줄 필요가 있습니다.

주공의 활용과 조합조택의 활성화, 이러한 두가지 방법을 병행한다면 민간 기업에 대한 원가 공개 요구 없이도 폭리(?)를 취하는 기업을 시장에서 퇴출시킬수 있습니다.
그러나 이것이 실현되지 않는 이유는 무엇일까요?
정부에서 조정이 가능한 주택공사가 투기꾼의 앞잡이라서 그럴까요?
아니면 그 배후에 있는 정부가 건설사를 보호하려고 주택공사가 싸게 분양하려는 것을 막아서 그럴까요?

정답은 땅에 있습니다.
서울 및 수도권에는 아파트를 지을 만한 땅이 점점 사라짐에 따라 적정한 택지의 확보도 힘들뿐더러 그 조성 비용이 점점 더 비싸지는 경향이 있습니다.
값싼 부지가 무진장으로 공급된다면 주택공사의 입장에서도 사업을 확대하지 않을 이유가 없을 것입니다.

건설비는 아파트 원가의 일부분입니다.
원가 개념의 정확한 이해 없는 분양가에 대한 논의는 무의미합니다.

그러면 바람직한 분양제도는 어떻 모습일까요?

첫째, 분양가 문제도 시장 기능에 맡겨야 합니다.
차별화에 성공한 기업이 분양가를 더 받아서 이익을 남기는 것에 대해 죄악시해서는 않됩니다.
반대로 수요자에게 아무런 가치도 가져다 주지 못하여 미분양이 되고 이로 인해 기업이 부도가 나더라도 정부에서는 공적 자금을 투입해서는 안됩니다.
부동산 경기가 안정세를 찾으면 분양 시장도 이분화됩니다.
이때 살아 남는 기업은 평소 원가 절감과 차별화를 실천해온 기업들이 될것이고, 경쟁력이 없는 몇개 기업은 시장에서 퇴출 될것입니다.
이도 시장의 기능에 맡기어야 합니다.

둘째, 후분양 제도를 빨리 도입해야 합니다.
말만 요란하게 나왔다가 슬그머니 꼬리를 내린 후분양제도야 말로 소비자를 보호하기 위한 제도이며, 우리나라 건설업계의 수준을 한단계 높일수 있는 제도입니다.
이 제도가 도입되면 후분양제하에서의 분양가는 주변 집값을 참조하여 책정되게되며, 이에 따라 거품 논란이 줄어들게 됩니다.

셋째, 가수요를 줄이기 위하여 청약 (후분양시는 계약) 경쟁율을 낮추어야 합니다.
일정 나이가 넘거나 또는 일정 기간을 무주택자로 지낸 사람들에게 계약 우선권을 주되, 지금보다 이를 확대해야 합니다.
이 계층의 청약에서 미달이 나올 경우 일반 청약을 받아야 합니다.
이럴 경우 실수요자에게 우선권을 주었기 때문에 투기 논란에서 자유로울수 있습니다.

넷째, 주택공사는 브랜드를 이원화하여 고급 아파트와 서민용 아파트 사업을 병행해야 합니다.
고가 브랜드 아파트는 차별화를 통한 주거의 질에 촛점을 맞춘 사업이 될것이며, 민간 건설업체와의 경쟁을 해야 할것입니다.
반면 서민들을 타겟으로 하는 저렴한 평면과 브랜드를 개발하여 서민층의 내집마련 욕구도 충족해야 합니다.
임대 아파트에 들어가기에는 자격 조건이 되지 않는 서민층이 타겟이 될것입니다.
브랜드 이원화를 통하여 분양가를 책정할때 고가 브랜드에 고정비의 대부분을 할당한다면 저가 브랜드의 분양가를 낮출수 있습니다.

다섯째, 비싼 택지의 가격의 주 원인인 공급 부족 현상을 해결하기 위하여 기존의 아파트의 재건축이나 뉴타운등의 재개발 사업을 활성화해야 합니다.
기존에 파헤쳐 놓은 택지도 효율적으로 쓰지 못하면서 자꾸만 녹지를 훼손하는 것은 우리 후손의 자산을 훔치는 아주 부끄러운 일입니다.

분양가 규제는 정부와 건설사, 그리고 일부 시민 단체의 이해가 걸린 일이기 때문에 우리와는 상관이 없는 일로 치부하기 쉽습니다.
그러나 시장 경제하에서는 규제가 있는 곳에 사고의 가능성이 높고 그 피해자는 우리 모두가 될수 있습니 다.

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아기곰 (부동산 컬럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net)